Vuonna 2019 käyttöönotetussa huoneistotietojärjestelmässä hallinnoidaan asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden omistusta, panttausta ja muita osakkeisiin kohdistuvia oikeuksia ja rajoituksia koskevia tietoja. Järjestelmä sisältää mainitut tiedot 1.1.2019 ja sen jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osalta. Tätä ennen perustetut yhtiöt liittyvät huoneistotietojärjestelmän piiriin siirtämällä osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen ylläpidettäväksi vuoden 2023 loppuun mennessä. Jälkimmäisten yhtiöiden osakeryhmät viedään kirjaamistoimintoja varten perustettuun osakehuoneistorekisteriin sitä mukaa kuin osakkeiden saanto tapahtuu tai silloin, kun osakeryhmän omistaja haluaa hakea omistusoikeutensa kirjaamista ja luopua paperista osakekirjoista. Määräaika kaikkien osakeryhmien siirtymiselle osakehuoneistorekisteriin on kymmenen vuotta osakeluettelon siirtämisestä. Esityksessä ei ehdoteta muutoksia näihin peruslähtökohtiin. Sen sijaan esityksen tarkoituksena on toteuttaa eräitä käytännön kirjaamistoiminnassa esiin tulleita muutostarpeita, joilla varmistetaan osakeryhmän yksilöintiä ja siihen perustuvaa omistusta, panttausta ja muita osakkeisiin kohdistuvia oikeuksia koskevien tietojen eheys ja luotettavuus koko yhtiön elinkaaren ajan. Lisäksi esityksessä ehdotetaan laajennettavaksi huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä. Erityisesti tarkoituksena on tuottaa positiivisen luottotietorekisterin tarkoitusta palvelevat yhtiölainatiedot sekä taloyhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat tiedot. Esitys toteuttaa Suomen kestävän kasvun ohjelmaa, jolla vauhditetaan kilpailukykyä, investointeja, osaamistason nousua sekä tutkimusta, kehitystä ja innovaatioita. Siihen sisältyviä toimenpiteitä rahoitetaan Euroopan unionin elpymis- ja palautumistukivälineestä (RRF), jäljempänä elpymis- ja palautumistukiväline. Näin ollen esitykseen sisältyvät ehdotukset tukevat osaltaan pääministeri Sanna Marinin hallitusohjelman tavoitteiden mukaisesti ekologisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävää kasvua sekä välittömästi toteuttavat hallitusohjelmaan sisältyvää kirjausta, jonka mukaan sähköisen huoneistotietojärjestelmän kehittämistä jatketaan. Valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja kannatettavana sekä puoltaa esitykseen sisältyvien lakiehdotusten hyväksymistä vähäisin muutoksin.
Osakeryhmien elinkaaren hallintaa koskevat ehdotukset
Asunto-osakeyhtiölain mukaan huoneistotietojärjestelmään kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet ja niiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus syntyvät rekisteröinnillä kaupparekisteriin yhtiötä perustettaessa, osakeannissa ja sulautumisessa tai jakautumisessa vastikkeena annettavan vastaanottavan yhtiön osakkeina. Jokainen asunto-osakeyhtiön osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita osakehuoneistoa, jolla laissa tarkoitetaan huoneistoa tai muuta yhtiön hallinnassa olevaa rakennuksen tai kiinteistön osaa. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava jokaisen osakehuoneiston sijainti yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa, osakehuoneiston numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala sekä osakehuoneiston käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä sekä järjestysnumerolla yksilöitynä, mikä osake tai osakkeet (osakeryhmä) tuottavat oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Laissa ei ole nimenomaisesti säädetty keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön huoneistoselitelmää koskevista vaatimuksista. Huoneistotietojärjestelmän osakehuoneistorekisteriin kirjataan osakeryhmän omistusta, panttausta ja muita osakkeeseen perustuvia oikeuksia koskevat tiedot. Kun osakeryhmän tiedot muuttuvat kaupparekisterissä, on tarpeen varmistaa, että muutosta koskevat tiedot välitetään riittävällä tarkkuudella huoneistotietojärjestelmään vaihdannan ja vakuuksien hallinnan turvaamiseksi. Tämä tarkoittaa muun muassa pantinhaltijan oikeuksien turvaamista osakeryhmän muutostilanteissa.
Voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin ei sisälly säännöstä yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan päätöksen sitovuudesta suhteessa kolmansiin, kuten yhtiön osakkeeseen kohdistuvan pantti- tai muun oikeuden haltijaan. Hallituksen esityksen mukaan ilman nimenomaista säännöstä on vakiintuneesti katsottu, että yhtiökokouksen päätösvalta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen koskee lähtökohtaisesti vain yhtiön sisäisiä oikeussuhteita eikä yhtiökokouksen päätöksellä voida heikentää osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvaa kolmannen oikeutta. Oikeuksien kirjaamisesta säädetään huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa. Sen mukaan osakehuoneistorekisteriä pitävän kirjaamisviranomaisen on osakehuoneistorekisterin osalta otettava viran puolesta huomioon sellaiset yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset, jotka vaikuttavat oikeuteen määrätä osakkeesta. Huoneistotietojärjestelmästä annetun lain esitöissä on todettu, että jos osakeryhmään kuuluvat osakkeet on pantattu, ei osakeryhmän muuttaminen ole mahdollista edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella, vaan sellaista yhtiöjärjestyksen muuttamista tarkoittava yhtiökokouksen päätös on kolmannen oikeuksia loukkaavana mitätön (HE 127/2018 vp, s. 52).
Osakkeiden omistus, panttaus tai muu osakkeeseen kohdistuva oikeus tai rajoitus merkitään osakehuoneistorekisteriin Maanmittauslaitokselle tehdystä hakemuksesta tai ilmoituksesta. Maanmittauslaitos ei voi ryhtyä toimiin osakehuoneistorekisteriin merkityn osakeryhmän tai siihen kohdistuvien oikeuksien ja rajoituksien muuttamiseksi yhtiöjärjestyksen muutoksen perusteella. Hakemuksen ja ilmoituksen käsittelyyn sovellettavien säännösten mukaan viranomaisen on huolehdittava asian riittävästä ja asianmukaisesta selvittämisestä sekä tarvittaessa kehotettava hakijaa esittämään näyttöä vaatimansa kirjaamista tai merkintää koskevan ratkaisun tekemiseksi. Näitä periaatteita sovelletaan saannon kirjaamiseen sekä osakkeisiin tai osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvia oikeuksia koskevien kirjausten muuttamisessa silloin, kun muutokset ovat seurausta yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiöjärjestyksen muutos tulee voimaan sen rekisteröinnillä kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestyksen tarkastuksen yhteydessä Patentti- ja rekisterihallitus ei tutki osakeryhmien muutosten vaikutuksia kolmansien oikeuksiin, eikä se edellytä selvitystä näiden suostumuksesta. Kirjaamisvaiheessa on toisin sanoen kyse jälkikäteen tapahtuvasta yhtiöjärjestyksen muutoksen edellytysten tutkimisesta osakehuoneistorekisteriin kirjattujen oikeuksien haltijoiden kannalta. Nykyisessäkin toimintatavassa pantin- tai muun oikeuden haltija voi antaa suostumuksen yhtiöjärjestyksen muutokseen jälkikäteen. On kuitenkin jossain määrin epäselvää, miten jonkin osakeryhmän osalta kirjaamisvaiheessa, viime kädessä erillisessä oikeudenkäynnissä, todettu yhtiöjärjestyksen muutoksen mitättömyys vaikuttaa yhtiöjärjestyksen muiden muutosten sovellettavuuteen ja miten menetellään kaupparekisteriin jo rekisteröidyn muutoksen korjaamisessa.
Esityksessä ehdotetaan säädettäväksi asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakeryhmiin ja niiden tuottamaan osakehuoneiston hallintaoikeuteen vaikuttavien yhtiöjärjestysmuutosten käsittelystä kaupparekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä. Jatkossakin osakkeita koskevan yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinti kaupparekisteriin ja osakehuoneistorekisterin kirjausten ja merkintöjen saattaminen ajan tasalle vastaamaan yhtiöjärjestystä toteutetaan toisistaan erillisinä menettelyinä. Kaupparekisteritietojen sekä osakkeiden omistus- ja panttaustietojen eriytyminen toisistaan pyritään välttämään edellyttämällä, että yhtiöt varmistuvat osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamiseksi vaadittavien oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta jo yhtiöjärjestyksen muutoksen valmisteluvaiheessa. Jatkossa yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinti edellyttäisi lisäksi, että yhtiön puolesta muutosilmoituksen tekevä antaa vakuutuksen siitä, että yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätettäessä on noudatettu muun muassa edellä mainitun vaatimuksen sisältävää asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen säännöstä. Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin yhteydessä ei edelleenkään ole tarvetta viran puolesta tarkistaa oikeudenhaltijoiden suostumusten olemassaoloa. Tarkoituksena on varmistaa, ettei yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva yhtiökokouksen päätös loukkaa osakehuoneistorekisteriin kirjatun tai merkityn oikeudenhaltijan oikeutta. Lisäksi ehdotuksen tarkoituksena on selventää tällaisen päätöksen pätemättömyyttä oikeudenhaltijaa kohtaan. Asunto-osakeyhtiölakiin ehdotetaan nimenomaista säännöstä kolmannen kanneoikeudesta sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen päätös on tehoton oikeudenhaltijaa kohtaan. Kanteen nostamiselle ei lähtökohtaisesti ole erityistä määräaikaa, mutta yhtiö voi saada päätöstä koskevan kolmen kuukauden kanneajan kulumaan antamalla suostumuksen perusteella tehdyn muutosta koskevan yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi oikeudenhaltijalle. Kirjaamisviranomainen merkitsee tiedon osakeryhmiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen vaikuttavasta yhtiöjärjestyksen muutoksesta osakeryhmien tietoihin. Varsinainen omistuskohteen tietojen ajantasaiseksi saattaminen tapahtuu yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin jälkeen erillisellä Maanmittauslaitokselle tehtävällä hakemuksella.
Esityksessä ehdotettua mallia on kritisoitu sen vuoksi, ettei se anna vastaavaa suojaa kuin paperisten osakekirjojen kanssa toimittaessa. Ennen 1.1.2019 perustettujen yhtiöiden osakkeiden panttaus tapahtuu siten, että paperinen osakekirja luovutetaan pantinhaltijan säilytettäväksi. Sellaisia yhtiöjärjestyksen muutoksia, jotka vaikuttavat osakekirjaan merkittäviin tietoihin, ei voida toteuttaa ilman pantinhaltijan myötävaikutusta. Varmistus tapahtuu viime kädessä silloin, kun on painatettava uudet osakekirjat, mikä edellyttää aina yhteydenottoa pantinhaltijaan ja pantinantajan myötävaikutusta. Valiokunnalle on ehdotettu, että silloin kun osakeryhmä kuuluu osakehuoneistorekisterin piiriin, kirjaamisedellytykset tulee tarkistaa viranomaisten toimesta ennen osakeryhmän muutoksen kirjaamista ja rekisteröimistä kaupparekisteriin. Tämä voitaisiin toteuttaa esimerkiksi siten, että yhtiöjärjestyksen muutosilmoitukseen on liitettävä oikeudenhaltijoiden kirjalliset suostumukset. Toinen vaihtoehto olisi se, että viranomaiset tarkistavat tarvittavien suostumusten olemassaolon suoraan oikeudenhaltijoilta. Tällaista mallia on kannatettu myös sillä perusteella, että ehdotettu kanneoikeus voi tarpeettomasti rasittaa oikeuslaitosta kanteilla, jotka voitaisiin viranomaismenettelyssä välttää.
Valiokunnan saaman selvityksen mukaan lakiehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu vaihtoehtoisia malleja osakeryhmien muutostilanteiden käsittelyä varten. Yhtenä malleista oli esillä vaihtoehto, jossa osakkeita koskevien yhtiöjärjestys- ja muiden yhtiöoikeudellisen muutosten rekisteröinti kaupparekisterissä edellyttää, että osakehuoneistorekisterin kirjausten edellytykset tutkitaan Maanmittauslaitoksessa ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutos voidaan rekisteröidä kaupparekisteriin. Tämä malli vastaa käytännössä esitettyyn kritiikkiin, sillä se estäisi aukottomasti kauppa- ja osakehuoneistorekisterin osakkeita koskevien tietojen eriytymisen ja siitä mahdollisesti johtuvat epäselvyydet. Mallin soveltamiseen ja sen edellyttämien tietojärjestelmämuutosten toteuttamiseen on arvioitu kuitenkin liittyvän epävarmuutta ja avoimia kysymyksiä, minkä lisäksi sen toteutuskustannukset ja -aikataulu ylittivät selvästi esityksessä valitun toteutustavan vastaavat lähtökohdat. Valiokunta pitää tärkeänä, että ehdotetut korjaavat toimenpiteet voidaan tehdä mahdollisimman nopeasti oikeudenmenetysten ja epäselvyyksien välttämiseksi. Valiokunta korostaa, että myös osakkeenomistajan etu edellyttää, että ehdotetut muutokset toimeenpannaan tehokkaasti sekä niiden sisällöstä ja vaikutuksista tiedotetaan kattavasti ja oikea-aikaisesti.
Lisäksi valiokunnalle on myös todettu, ettei ennen vuotta 2019 perustettuja yhtiöitä koskevassa, paperisiin osakekirjoihin perustuvassa toimintamallissa ole aiheutunut merkittäviä epäselvyyksiä tai oikeudenmenetyksiä, vaikka osakeryhmiä koskeva yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröidään kaupparekisteriin ilman oikeudenhaltijoiden suostumusten selvittämistä. Vuosittain vireille tulevista yhtiöjärjestyksen muutosilmoituksista noin 300—400 koskee tällaisia osakeryhmien muutostilanteita. Huoneistotietojärjestelmää perustettaessa osakehuoneistorekisterin kirjauksille on annettu pitkälti sama oikeusvaikutus kuin paperisen osakekirjan hallinnalla. Osakehuoneistorekisteriin tehty kirjaus käytännössä rinnastuu osakekirjan hallintaan. Osakekirjoihin perustuvassa järjestelmässä yhtiöjärjestyksen muutos on edellyttänyt pantinhaltijan myötävaikutusta, koska osakekirja on tämän hallinnassa. Vastaavasti oikeudenhaltijan myötävaikutusta, käytännössä nimenomaista suostumusta, edellytetään ehdotetussa uudessa toimintatavassa, jotta osakehuoneistorekisteriin tehty kirjaus voidaan korvata uusilla osakeryhmää koskevilla tiedoilla. Esityksessä ehdotetaan nimenomaisia säännöksiä oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta etukäteen, suostumusten hankkimista koskevasta vakuutuksesta sekä pantinhaltijan jälkikäteisistä oikeussuojakeinoista. Samalla tieto yhtiöjärjestyksen muutoksesta tullaan esityksen mukaan merkitsemään viipymättä osakehuoneistorekisteriin ja osakehuoneistorekisteriin kirjatut oikeudet on saatettava ajantasaisiksi esittämällä tarvittavat suostumukset ennen kuin uusia oikeuksia voidaan perustaa. Valiokunta pitää saamaansa selvitystä asianmukaisena ja toteaa, että edellä kuvatuilla perusteilla esitystä ei ole tältä osin tarpeen muuttaa.
Valiokunnan saamissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota myös asunto-osakeyhtiölain muuttamista koskevan lakiehdotuksen 23 luvun 5 §:n säännökseen, jonka mukaan oikeudenhaltijan on nostettava kanne kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun oikeudenhaltija on saanut suostumuksensa mukaisen yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi. Kysymyksiä herättää suostumuksenmukaisen päätöksen tiedoksisaaminen, koska kanteen nostamisen perusteena on se, ettei asianmukaista suostumusta ole hankittu. Vastauksena tähän valiokunnalle on todettu, että mahdollisuus yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen toteamiseen tehottomaksi jälkikäteen voi aiheuttaa tarpeetonta epävarmuutta. Näin ollen lakiin ehdotetaan säännöstä, jonka perusteella yhtiö saisi yhtiökokouksen päätöksen moitetta koskevan kolmen kuukauden kanneajan käynnistymään toimittamalla suostumuksen perusteella tehdyn yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen tälle tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksiannosta säädetään tai muuten todistettavalla tavalla. Lähtökohtana on tällöin, että lakiehdotuksen 6 luvun 22 §:n 5 momentin mukaisesti on hankittu oikeudenhaltijoiden suostumukset. Jos yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevan päätöksen valmistelussa ei ole hankittu tarvittavia oikeudenhaltijoiden suostumuksia, kolmen kuukauden määräaika ei ala kulua. Oikeudenhaltijan kannalta on kohtuutonta, jos tämän on vedottava ilman tai vastoin antamaansa suostumusta tehdyn yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyyteen määräajassa. Näillä perusteilla valiokunta pitää ehdotettua säännöstä asianmukaisena eikä näe tarvetta muuttaa lakiehdotusta näiltä osin.
Tietosisällön laajentamista koskevat muutokset
Kuten edellä on todettu, huoneistotietojärjestelmän kehittäminen sisältyy Suomen kestävän kasvun ohjelmaan, johon sisältyviä toimenpiteitä rahoitetaan EU:n elpymis- ja palautumistukivälineen varoista. Euroopan unionin neuvosto on täytäntöönpanopäätöksellä hyväksynyt huoneistotietojärjestelmän kehittämishankkeen sisällön osana Suomen elpymis- ja palautumissuunnitelmaa. Päätöksessä todetaan, että toimenpiteellä pyritään parantamaan kuluttajansuojaa asuntomarkkinoilla sekä kilpailua asuntosektorilla ja antamaan eri toimijoiden saataville tietoa asuin- ja liikekiinteistöjen taloudellisesta ja teknisestä kunnosta sekä korjaustarpeista. Tällä hetkellä taloyhtiölainoista ei ole keskusrekisteriä, joten tiedot kirjataan ainoastaan taloyhtiöiden kirjanpitoon. Huoneistotietojärjestelmän kehittäminen mahdollistaa kuluttajien oikeudenmukaisemman kohtelun luotonmyöntämistilanteissa ja on keskeinen edellytys positiivisen luottotietorekisterin perustamiselle. Lisäksi toimenpiteellä tuetaan huoneistotietojärjestelmän kehittämistä taloudellista ja teknistä kuntoa ja korjaustarpeita koskevien tietojen keräämiseksi. Taloyhtiölainoja koskevat tiedot on tarkoitus toimittaa positiiviseen luottotietorekisteriin, jonka avulla voidaan hillitä yksityishenkilöiden ylivelkaantumista. Suomi on sitoutunut saattamaan eri vaiheet loppuun päätöksessä asetetussa aikataulussa. Kokonaisuudessaan toteutus on määrä saattaa päätökseen 30. kesäkuuta 2026 mennessä.
Esityksen mukaan huoneistotietojärjestelmän tietosisällön laajentamisen lisäksi tarkoituksena on saada käyttöön toimintaympäristö, jossa yhtiöiden hallinnolliset tiedot virtaavat tietojärjestelmien välillä rakenteisena ja koneluettavana tietona. Huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä täydennetään yhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapito- ja muutostyötiedoilla sekä positiivisen luottotietorekisterin tarvitsemilla taloudellisilla tiedoilla. Nämä tietoryhmät sekä niihin liittyvät muut menettelyt kattavat edellä mainitussa neuvoston täytäntöönpanopäätöksessä huoneistotietojärjestelmän kehittämiselle asetetut edellytykset. Yhtiöiden tietojen käyttö koneluettavana ja rakenteisena tietona edellyttää tietojen vakiointia sekä vakioinnin velvoittavaa käyttöönottoa. Esityksessä ehdotetaan, että yhtiöt velvoitetaan toimittamaan kunnossapito- ja muutostyötietoja sekä taloudellisia tietoja yhdenmukaisella tavalla huoneistotietojärjestelmään. Tätä varten yhtiöille tarjotaan mahdollisuus käyttää rajapintaa, jonka kautta tietoja voidaan ylläpitää suoraan yhtiön hallinnon käyttämästä tietojärjestelmästä, tai Maanmittauslaitoksen verkkoasiointipalvelua. Tietoja käytetään erityisesti positiivisen luottotietorekisterin ylläpitoon yhtiölainojen vastuiden osalta sekä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 2 §:n mukaisiin käyttötarkoituksiin.
Laki positiivisesta luottotietorekisteristä tuli voimaan elokuussa 2022. Sen tietosisältöä on tarkoitus laajentaa yhtiöiden osakeryhmille jyvitettävien luottojen tiedoilla. Hallituksen esityksen mukaan tiedot kootaan huoneistotietojärjestelmään luotonantajilta ja yhtiöiltä. Huoneistotietojärjestelmässä tiedot yhdistetään osakehuoneistorekisterissä olevaan omistajatietoon ja toimitetaan positiivisen luottotietorekisterin käyttöön. Yhtiölainatietojen perustiedot tulevat esityksen mukaan suoraan luotonantajilta. Tällöin positiiviseen luottotietorekisteriin toimitettavat tiedot eivät ole yksinomaan yhtiöiden ilmoituksen varassa. Perustietona luotonantajat ilmoittavat muun muassa nostetun lainan määrän sekä käyttötarkoituksen. Ilmoitusten perusteella huoneistotietojärjestelmässä tiedetään, onko yhtiöllä lainaa ja onko sen ilmoitettava osakaslainojen jyvittämisestä huoneistotietojärjestelmään. Yhtiöt puolestaan ilmoittavat osakaslainojen kohdentumisen osakeryhmille.
Luotonantajan velvollisuutta toimittaa yhtiölainatietoja huoneistotietojärjestelmään on kritisoitu. Velvollisuutta on pidetty kustannuksiltaan kohtuuttomana, eikä se palvele luotonantajien tietotarpeita. Yhtiölainatietojen kokoamista positiiviseen luottotietorekisteriin pidetään kuitenkin tarpeellisena. Valiokunnan saaman selvityksen mukaan luottolaitokset toimittavat jo entuudestaan yritysluottotietoja Suomen Pankkia varten kuukausittain ja tähän liittyvät menettelyt ovat olemassa. Huoneistotietojärjestelmään toimitettavat tiedot ovat vain murto-osa Suomen Pankille toimitettavista tiedoista. Suomen Pankille toimitettavat tiedot eivät sisällä jaottelua uudisrakentamis- ja perusparantamislainaan. Tietojen toimittaminen ei edellytä laskentaa eikä muuta vastaavaa työtä, joka lisäisi luotonantajien hallinnollista taakkaa. Rajapintapalvelun ohella tietoja voidaan toimittaa verkkoasiointipalvelun kautta, jonka käyttö on luottolaitoksille maksutonta. Luotonantajien tiedonantovelvollisuuden avulla yhtiölainoista saadaan ajantasainen ja luotettava tieto positiivisen luottotietorekisterin tarpeisiin. Samalla tavalla luotonantajat ilmoittavat tietoja myös positiiviseen luottotietorekisteriin. Ehdotetussa mallissa tietoa haetaan sieltä, missä se syntyy. Yhtiön nostaman luoton tiedot syntyvät luottolaitoksen prosessissa. Osakeryhmiin kohdistuvat vastuut syntyvät yhtiöiden hallinnollisessa prosessissa. Huoneistotietojärjestelmässä luo-tonantajien ilmoittamat lainatiedot voidaan yhdistää osakeryhmiä ja niiden omistusta koskevaan tietoon. Näin saavutetaan se tavoite, että positiivisesta luottotietorekisteristä saadaan kokonaiskäsitys luotonhakijoiden veloista. Edellä esitetyllä perusteella valiokunta katsoo, ettei esitystä ole tarpeen muuttaa tältä osin.
Esityksessä ehdotetaan, että yhtiöt ilmoittavat huoneistotietojärjestelmään yhtiössä tehdyt ja suunnitellut työt, mikäli ne ovat merkitykseltään sellaisia, että niistä on esitettävä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin kohdissa 2 ja 3 tarkoitetut hallituksen kirjalliset selvitykset yhtiökokoukselle. Lisäksi yhtiöt ilmoittavat huoneistotietojärjestelmään osakkaiden tekemistä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 28 §:ssä tarkoitetuista kunnossapito- ja muutostöistä. Ilmoitusvelvollisuus tulee ajankohtaiseksi vuosittaisen yhtiökokouksen yhteydessä. Lisäksi niillä toimijoilla, joilla on oikeus saada isännöitsijäntodistus, on oikeus pyytää tietojen päivittämistä huoneistotietojärjestelmään isännöitsijäntodistuksen antamisen sijasta. Osakkaan yhtiölainaosuutta koskevat tiedot tulee päivittää osakkaan pyynnöstä, osakeryhmien muuttuessa tai silloin, kun osakas maksaa lainaosuutensa pois. Poikkeuksen muodostavat pienet yhtiöt, joissa on enintään viisi osakehuoneistoa ja joilla ei ole osakkaille jyvitettävää lainaa. Nämä yhtiöt päivittävät huoneistotietojärjestelmään kunnossapito- ja muutostyötietoja toimijan pyynnöstä sellaisissa tilanteissa, joissa muutoin annettaisiin isännöitsijäntodistus. Mikäli pienellä yhtiöllä on osakkaille jyvitettävää lainaa ja sen tietoja tulee toimittaa positiivisen luottotietorekisterin tarpeisiin, yhtiön on kuitenkin ylläpidettävä tietoja huoneistotietojärjestelmässä ajan tasalla. Tietojen toimittamiseen velvollisia eivät ole myöskään esimerkiksi yksityiset sijoittajatahot tai julkiset toimijat, joiden tarkoituksena ei ole lainkaan hallintakohteiden saattaminen tavanomaisen vaihdannan kohteeksi. Ne ovat kuitenkin velvollisia toimittamaan tietoja huoneistotietojärjestelmään pyynnöstä.
Eräissä lausunnoissa huoneistotietojärjestelmän tietosisältöä on kritisoitu liian suppeaksi, sillä se kattaa vain osan isännöitsijäntodistuksella annettavista tiedoista. Vaihdantatilanteessa välitysliikkeen tulee toimeksiannon alkaessa ja välittömästi ennen kaupantekoa hankkia ja päivittää monia muitakin tietoja kuin tiedot tehdyistä ja tulevista kunnossapito- ja muutostöistä, lainaosuuksista sekä yhtiövastikkeiden määrästä. Näin ollen huoneistotietojärjestelmän tietosisällön laajentaminen ei poista tarvetta isännöitsijäntodistuksen hankkimiseen eivätkä isännöitsijäntodistuksella saatavan tietosisällön käsittelyyn liittyvää manuaalista työtä. Valiokunnalle on todettu, että tehtyjen ja tulevien muutostöiden lisäksi huoneistotietojärjestelmässä on jo ennestään isännöitsijäntodistuksella esitettäviä tietoja. Näitä ovat osakeryhmien omistaja-, panttaus- ja rajoitusmerkinnät sekä huoneistoselitelmän tiedot. Lisäksi käyttäjille voidaan tarjota myös kiinteistötietojärjestelmän tietoja, joka on myös Maanmittauslaitoksen hallinnoima järjestelmä. Tämä tietokokonaisuus käsittää merkittävän osan isännöitsijäntodistuksilla tavanomaisesti jaettavasta tiedosta. Mikäli isännöitsijäntodistuksella esitettyjä tietoja on tarpeen tarkistaa ja päivittää, usein tämä voidaan tehdä hakemalla tietoja huoneistotietojärjestelmästä.
Toisaalta tietosisällön laajentamista on kritisoitu ja korostettu, ettei yhtiöiden tiedonantovelvoitteita saa laajentaa nykyisestä. Esityksessä on valittu se lähtökohta, ettei yhtiöiden velvollisuuksia seurata ja dokumentoida taloudellista tilannettaan tai yhtiössä suunniteltuja ja toteutettuja kunnossapito- ja muutostöitä laajenneta. Tarkoituksena on mahdollistaa tietojen tallentaminen koneluettavassa muodossa ja jakelu tavalla, joka mahdollistaa niiden hyödyntämisen aiempaa tehokkaammin. Esimerkiksi kunnossapitotarveselvitys on jo pitkään ollut osa asunto-osakeyhtiöiden hallintoa. Esityksen tuoma muutos liittyy siihen, että kunnossapitotarveselvitys saadaan rakenteiseksi ja koneluettavaksi tiedoksi. Kuitenkin erityisesti kunnossapito- ja muutostöitä koskevien tietojen toimittamista vakioidussa muodossa on kritisoitu ja esitetty, että tietojen tallentamisen huoneistotietojärjestelmään tulee olla yhtiöille vapaaehtoista. Tältä osin valiokunnan saamassa selvityksessä on viitattu Suomen EU:n elpymis- ja palautumistukivälineen käyttöä koskevaan suunnitelmaan ja tätä koskevaan neuvoston täytäntöönpanopäätökseen. Vapaaehtoisuuteen perustuva toimintamalli ei täytä edellä mainittuun täytäntöönpanopäätökseen sisältyviä velvoitteita. Toisaalta osakkeenomistajan, osakkeiden vaihdannan ja vakuuksien hallinnan kannalta on haitallista koota julkiseen rekisteriin tietoa, jonka laatu voi vaihdella yhtiökohtaisesti tai jopa yhden yhtiön sisällä ajallisesti. Tällaista tietoa ei voida käytännössä käyttää edellä mainittujen palveluiden tuottamisessa.
Vaihtoehtona tietojen vapaaehtoiselle toimittamiselle on esitetty, että ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvien yhtiöiden määritelmä muutetaan siten, että yhtiön ilmoitusvelvollisuus toteutuu, kun yhtiöllä on vähintään 30 osakehuoneistoa. Jos yhtiöllä, jossa on enintään 30 osakehuoneistoa, on yhtiölainaa, ainoastaan lainaosuuksia koskevat tiedot tulee toimittaa Maanmittauslaitokselle. Tähän ehdotukseen liittyen valiokunnalle on todettu, ettei ilmoitusvelvollisuuden alarajan nostaminen ole perusteltua. Asunto-osakeyhtiölain tarkoituksena on järjestää yhtiöiden hallinto siten, että yhtiön ja osakkaan oikeudet ja velvollisuudet toteutuvat ja ne on selkeästi määritelty. Lisäksi tarkoituksena on varmistaa, että osakkaat saavat tarvitsemansa palvelut. Ei ole perusteltua sulkea asunto-osakkeiden vaihdantaa ja vakuuksien hallintaa palvelevan järjestelmän ulkopuolelle osakkaita enintään 30 osakehuoneiston yhtiöistä. Myös tätä paljon pienemmillä yhtiöillä on tyypillisesti ammattimainen palveluntarjoaja. Lisäksi kunnossapito- ja muutostyötietojen rakenteistamisella ja vertailukelpoisella tiedolla on oletettavasti pienissä yhtiöissä merkittävämpi rooli suunnitelmallisen kiinteistönpidon kannalta kuin suurissa yhtiöissä. Tietojen vakiomuotoiseen toimittamiseen ja niiden käsittelyyn huoneistotietojärjestelmässä liittyy yhtä lailla etuja myös pienempien yhtiöiden osakkeenomistajille. Jäljempänä käsitellään tarkemmin esityksen vaikutuksia kilpailuun. Edellä esitetyllä perusteella valiokunta ei pidä tarpeellisena muuttaa esitystä näiltä osin.
Muita huomioita
Valiokunnan saamissa lausunnoissa on korostettu esityksen kilpailuvaikutuksia. Myönteisenä seikkana on tuotu esiin, että tietojen vakiointi ja kaikkien toimijoiden yhtäläiset mahdollisuudet päästä vakioituihin tietoihin helpottavat palveluntarjoajien kilpailuttamista, alentavat tiedon hankkimisesta aiheutuvia kustannuksia ja edistävät kilpailua asunto-osakeyhtiöiden toimintaan liittyvillä toimialoilla. Markkinatoimijoille tulee tarjota kannustimet kehittää huoneistotietojärjestelmän tietojen pohjalta uusia tuotteita ja palveluita. Tämä edellyttää sitä, ettei viranomainen ryhdy tarjoamaan palveluita markkinoilla. Näin ollen Maanmittauslaitokselle voi kuulua ainoastaan huoneistotietojärjestelmän ylläpitäminen ja sen sisältämien tietojen välittäminen eri toimijoille avoimesti ja syrjimättömästi. Toisaalta esitystä on kritisoitu siitä, että tietojen esittäminen vakioidussa muodossa sekä tietojärjestelmien kustannukset ja tietovaraston perustaminen voivat muodostua joillekin isännöintialan yrityksille melkein mahdottomaksi tehtäväksi eikä etenkään pienemmillä toimijoilla ole riittävää neuvotteluvoimaa suhteessa tietojärjestelmien toimittajiin. Näiden seikkojen arvioidaan johtavan yrityskauppoihin ja alan keskittymiseen.
Valiokunnan saaman selvityksen mukaan tietojen vakioinnin ja rakenteistamisen haasteet kohdistuvat kunnossapito- ja muutostyötietoihin. Ei kuitenkaan voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että pienemmän isännöintiyrityksen työntekijöillä on heikommat tietotekniset valmiudet verrattuna suurten yritysten työntekijöihin. Tietojen saatavuuden ja vertailukelpoisuuden nähdään turvaavan kilpailua alalla, sillä nykyisessä toimintatavassa isännöinnin tarvitsemat tiedot joudutaan siirtämään järjestelmästä toiseen käsityönä. Tämä merkitsee isännöintijärjestelmän ja isännöintipalvelun kilpailuttamistilanteessa transaktiokustannuksia, jotka koituvat usein suoraan tai välillisesti osakkeenomistajien maksettaviksi. Kun tietoa saadaan yhtäläisin mahdollisuuksin huoneistotietojärjestelmästä, sen oletetaan helpottavan uusien tietojärjestelmätoimittajien pääsyä alalle ja lisäävän sitä kautta kilpailua alalla. Lisäksi huoneistotietojärjestelmään tarjotaan maksuton verkkoasiointipalvelu niille toimijoille, joilla ei ole käytössään tietojen ylläpitomahdollisuutta muun järjestelmän kautta.
Lopuksi valiokunta korostaa osakkeenomistajien ja kuluttajien intressin turvaamista huoneistotietojärjestelmän kehittämisessä ja toimeenpanossa. Huoneistotietojärjestelmän palveluiden hyödyntämisessä osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet toteutuvat pääasiassa yhtiön toiminnan kautta. Tästä huolimatta huoneistojärjestelmän jatkokehittämisessä tulee pyrkiä näkemään yhtiöiden ja markkinatoimijoiden tarpeiden ohella yksittäisen osakkeenomistajan tarpeet ja intressit. Näiden oikeusturvasta, tiedonsaantioikeuksista, yksityisyyden suojasta ja tietoturvasta on huolehdittava kaikissa tilanteissa. Huoneistotietojärjestelmän ensimmäisen vaiheen palveluiden täysimääräinen käyttöönotto on olennaisilta osin kesken. Valiokunnalle on huomautettu, että osakeluetteloiden siirtoon tarvittavien palveluiden rakentaminen on edelleen kesken. Vaikka viranomaisten puolelta edellytykset palveluiden täysimääräiseen käyttöönottoon ovat olemassa, yksityisen sektorin toimijoiden toimia tarvitaan edelleen, jotta tietojärjestelmä tuottaa niitä yhteiskunnallisia hyötyjä, joita varten se on perustettu. Tämä pätee myös esityksen tuomiin uudistuksiin. Valiokunta korostaa, että viranomaisten tehtävänä on varmistaa, että esityksessä ehdottuihin muutoksiin liittyvät tietojärjestelmät toimivat moitteettomasti, kun lainsäädäntö tulee voimaan. Tietosisällön laajentamiseen liittyvien toimintojen valmistelu jatkuu vuoteen 2026 saakka. Tähän mennessä tulee voida toteuttaa huoneistotietojärjestelmään tarvittavat muutokset sekä yksityisen sektorin toimijoiden järjestelmiin tehtävät mukautukset.