6.1
Lausunnot
Lausuntoja esitysluonnoksesta saatiin yhteensä 48. Opiskelija-asuntoja omistavista ja rakennuttavista yhteisöistä lausunnon antoivat Domus Arctica -säätiö, Fastighets Ab Ebba Kiinteistö Oy, Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö, Lappeenrannan seudun opiskelija-asuntosäätiö, Petterinkulma Oy, Pirkan opiskelija-asunnot Oy, Pohjois-Suomen opiskelija-asuntosäätiö, Porvoon A-asunnot Oy, Sevas Kodit Oy, Svenska Studenters Bostadsstiftelse, Tampereen opiskelija-asuntosäätiö ja Turun ylioppilaskyläsäätiö. Ylioppilas- ja opiskelijakunnista lausunnon antoivat Aalto-yliopiston sekä Helsingin, Jyväskylän, Lapin, Oulun, Tampereen ja Vaasan yliopistojen ylioppilaskunnat, Pohjalainen valtuuskunta ja Vaasan ammattikorkeakoulun opiskelijakunta. Ammattikorkeakouluista ja yliopistoista lausunnon antoivat Lapin, Seinäjoen ja Turun ammattikorkeakoulut sekä Helsingin, Lapin ja Vaasan yliopistot. Järjestöistä lausunnon antoivat Finanssiala ry, Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat KOVA ry, Nuorisoasuntoliitto (NAL) ry, Suomen kiinteistöliitto ry, Suomen opiskelija-asunnot SOA ry, Suomen opiskelijakuntien liitto - SAMOK ry, Suomen ylioppilaskuntien liitto (SYL) ry, Suomen Vuokranantajat ry ja Vuokralaiset ry. Kunnista lausunnon antoivat Espoon, Helsingin, Jyväskylän, Lahden, Lappeenrannan, Savonlinnan, Tampereen, Vaasan ja Vantaan kaupungit. Lisäksi lausunnon antoivat Tyvene Oy, opetus- ja kulttuuriministeriö sekä valtiovarainministeriö.
Nykytila ja tarpeet
Lausunnonantajat toteavat opiskelijoiden määrän kasvaneen alueillaan, ennakoivat sen kasvavan jatkossakin ja painottavat, että tähän tulee varautua asuntotarjonnalla. Suurimmaksi osaksi alueilla, joilta lausuntoja saatiin, asuntotarjonnan katsotaan jääneen jo jälkeen opiskelijoiden tarpeesta. Investointiavustusten lakkaamisen todetaan kuitenkin yleisesti lähes pysäyttäneen opiskelija-asuntojen rakennuttamisen.
SOA ry:n lausunnon mukaan kilpailu opiskelija-asunnoista on kiristynyt kautta linjan, mukaan lukien pienimmät opiskelupaikkakunnat. Vain yksittäisissä poikkeustapauksissa asuntojen tarjonta on riittävää kysyntään nähden. Lausunnon mukaan opiskelija-asunnoissa asuvien opiskelijoiden osuus on laskenut aiemmasta neljäsosasta jonkin verran yli viidesosaan.
Opiskelijamäärien kasvun lisäksi elinkustannusten nousun, opiskelijoiden asumistukijärjestelmän muutosten sekä asuntorakentamisen matalasuhdanteen arvioidaan kasvattavan kohtuuhintaisiin asuntoihin kohdistuvaa kysyntää. Lausuntopalautteesta ilmenee yleisesti huoli kohtuuhintaisten asuntojen saatavuudesta ja saatavuusvaikeuksien seurauksista opintojen saavutettavuudelle ja etenemiselle sekä opiskelijoiden mahdollisuudelle asettua opiskelupaikkakunnalle heijastuen myös paikkakunnan muihin elinvoimatekijöihin.
Monissa opiskelija-asuntotoimijoiden lausunnoissa todetaan tarve kehittää kohtuuhintaisia asumisen muotoja. Lausuntojen mukaan kuitenkaan soluasuntojen rakennuttamiseen kannustaminen ei olisi kestävä ratkaisu, koska niihin liittyy yksiöitä suurempi vajaakäytön riski.
Lisäksi useissa lausunnoissa katsotaan opiskelijoiden asumista koskeviin tukijärjestelmiin kohdistuneen niin paljon muutoksia, että on tarve pidempiaikaiselle suunnitelmalle sääntelyn kehittämisestä. Eräiden lausuntojen mukaan tavoitteeksi tulisi asettaa opiskelija-asuntojen osuuden nostaminen nykyistä yleisemmäksi asumisen muodoksi opiskelijoilla.
Opiskelija-asuntojen korkotukilainan enimmäismäärän korottaminen
Lähes kaikki lausunnonantajat kannattavat opiskelija-asuntojen korkotukilainan enimmäismäärän nostamista 100 prosenttiin hankkeen hyväksytyistä kustannuksista. Esitystä pidetään välttämättömänä keinona turvata opiskelija-asuntohankkeiden käynnistyminen investointiavustusten lakkaamisesta johtuneen seisahduksen jälkeen. Lakimuutoksen voimaantuloa mahdollisimman pian pidetään tärkeänä.
Sataprosenttista korkotukilainaa pidetään kuitenkin yleisesti väliaikaisena siltaratkaisuna, ja katsotaan että jatkossa opiskelija-asuntohankkeille tulisi jälleen myöntää investointiavustuksia. Pelkällä korkotukilainalla rakennuttamisen arvioidaan yleisesti pidemmällä aikavälillä nostavan vuokria siten, että vuokrataso muodostuu opiskelijoille kohtuuttomaksi. Lisäksi eräissä lausunnoissa arvioidaan lainansaannin vaikeutuvan, kun 100 prosentin korkotukilainojen osuus yhteisölle myönnetyistä lainoista kasvaa. Esitysluonnoksen mukaista korotettua korkotukilainaa ei siten pidetä pitkän aikavälin kestävänä ratkaisuna.
Valtiontuen muodosta riippumatonta vuokrien tasausmahdollisuutta saman omistajan omistamien opiskelija-asuntojen kesken pidetään myös yleisesti välttämättömänä. Ilman tasausmahdollisuutta opiskelijat joutuisivat eriarvoiseen asemaan keskenään ja vuokrat uudiskohteissa nousisivat jyrkemmin. Toisaalta muistutetaan, että vanhoissakin asunnoissa on edelleen kustannusten noususta johtuvaa vuokrannostopainetta ja että tasaaminen voi vaikeuttaa vanhojen kohteiden korjaamista. Lausuntopalautteen perusteella tasausta koskeva säännösluonnos jättää tulkinnanvaraiseksi, onko tasaus sallittu myös sellaisten kohteiden kanssa, jotka on rahoitettu ennen lakimuutosta, mutta eivät ole saaneet erityisryhmien investointiavustusta tai omapääoma-avustusta.
Finanssiala ry:n kanta enimmäislainamäärän nostamiseen 100 prosenttiin on kielteinen. Finanssiala ry katsoo, että se edistää aiempaa heikommalla vakavaraisuudella ja ohuemmilla taloudellisilla puskureilla varustettujen toimijoiden tuloa markkinoille. Finanssiala ry toteaa, että vaikka rahoittajan kannalta valtion täytetakaus kattaisikin koko lainamäärän, pankit voivat katsoa omarahoitusosuuden puuttumisen ongelmalliseksi siksi, että rakennuttaja ei käytännössä kanna ollenkaan riskiä kiinteistökehityshankkeesta. Tämän vuoksi sen huolellisuusvelvollisuus projektin valmistelussa, toteutuksessa ja kiinteistönhoidossa mahdollisesti kärsii.
Myös valtiovarainministeriö toteaa, että lähtökohtaisesti opiskelija-asuntoja koskevien korkotukilainojen enimmäismäärän korottaminen 95 prosentista 100 prosenttiin on yleisten valtion lainoitus- ja riskienhallintaperiaatteiden vastainen. Lausunnon mukaan muutosehdotuksessa olennaista on, että poikkeuksellinen 100 prosentin rahoitus kohdistuisi vain opiskelija-asuntokohteisiin ja hallituksen esitysluonnoksen mukaisesti vain silloin, jos lainansaaja ei saa investointiavustusta. Tärkeää on myös, että esityksen mukaisesti 100 prosentin lainoituksen saajan tulee olla korkotukilain 5 §:n 1 momentissa tarkoitettu julkisyhteisö, yleishyödyllinen yhteisö tai tällaisen määräysvallassa oleva yhtiö. Korkotukilainan hyväksyminen ja sen suuruus olisivat edelleenkin harkinnanvaraisia ja hakemuskohtaisia.
Finanssiala ry:n ja Kiinteistöliitto ry:n lausuntojen mukaan arvioitaessa opiskelijoiden pitkäaikaista asunnontarvetta tulisi analysoida yleisen vuokramarkkinan tasapainoa eli muuta asuntotarjontaa kohdepaikkakunnalla, erityisesti valtion tukemien muiden vuokra-asuntojen tarjontaa ja käyttöastetta.
KOVA ry, NAL ry ja Vuokralaiset ry ehdottavat, että esitysluonnos olisi määräaikainen ja voimassa 31.12.2027 saakka, jolloin vuoden 2027 eduskuntavaalien jälkeen muodostettava hallitus voisi arvioida, mikä olisi tarkoituksenmukaisin tapa tukea opiskelija-asuntojen rakentamista jatkossa.
Velvollisuus arvioida korkotukilainan hakijan taloudellista asemaa ja maksukykyä
Lausunnonantajat pitävät yleisesti kannatettavana esitysluonnoksen mukaista lisäystä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen velvoitteesta arvioida korkotukilainan saajan taloudellista asemaa ja maksukykyä.
Valtiovarainministeriö katsoo lausunnossaan olevan perusteltua, että lainansaajan taloudellista asemaa koskeva selvitysvelvoite on kirjattuna lakitasolla. Selvitysvelvoite on olennainen, koska takaus- ja korkotukivastuupäätöksen myöntöhetkellä tehtävä analyysi on koko lainan elinkaaren aikaisen riskienhallinnan ja valtion vastuun kannalta kriittinen.
Vaikutusten arviointi
Moni lausunnonantaja ottaa esille lausuntokierroksen alkamisen jälkeen pidetyn syksyn budjettiriihen mukaiset korkotukivaltuudet vuosille 2026 ja 2027. Matalien korkotukivaltuuksien arvioidaan vaikeuttavan tai jopa estävän esitysluonnoksen tavoitteiden toteuttamista.
Korkotukilainan enimmäismäärän korotuksen vuokravaikutusten arviointia pidetään tärkeänä. Lisättäväksi toivotaan arviota laskennallisten vuokrannousujen toteutumisen aikajänteestä sekä eri tilanteessa oleviin opiskelijaryhmiin kohdistuvien taloudellisten vaikutusten konkretisointia. Monessa lausunnossa muistutetaan, että opintotuen asumislisä ei ole sidottu indeksiin, joten sen ostovoima heikkenee jatkossa.
Opiskelija-asuntojen tärkeys kansainvälisille opiskelijoille ja vastavuoroisuuden merkitys myös suomalaisten opiskelijoiden vaihto-ohjelmiin pääsyn kannalta otetaan esille monessa lausunnossa. Vuokratason nousu katsotaan erityisen vaikeaksi tilanteeksi kansainvälisten opiskelijoiden kannalta. Lisäksi nuoret, suoraan toisen asteen opinnoista korkeakouluopintoihin siirtyvät opiskelijat nähdään tärkeänä ryhmänä, joiden opintojen aloittamista pääsy opiskelija-asuntoon turvaa.
Valtiontaloutta koskevien vaikutusten osalta valtiovarainministeriön lausunnossa muistutetaan, että korkotukilainavaltuuden tasosta päätetään talousarvion yhteydessä ja valtuuden käyttöä ohjataan tyypillisesti edelleen valtioneuvoston päätöksellä annettavalla käyttösuunnitelmalla. Opiskelija-asuntohankkeiden korkotukilainakannan kasvua voidaan siis ohjata ja tarpeen mukaan rajoittaa talousarviopäätöksellä, vaikka esityksellä mahdollistettaisiinkin yksittäisen hankkeen lainan enimmäismäärän kasvu.
Lakimuutosten soveltamisala
Korkotukilainan korotetun enimmäismäärän ja siihen liittyvien säännösten soveltamista vireillä oleviin hankkeisiin pidetään lausuntopalautteessa yleisesti tärkeänä hankkeiden toteutumisen kannalta. Kuitenkin soveltamisen tulisi olla mahdollista myös niihin hankkeisiin, joille ehdittiin vuonna 2024 myöntää nimellinen investointiavustus, mutta jotka eivät pysty rahoittamaan lisäksi tarvittavaa omavastuuosuutta.
SOA ry, Kiinteistöliitto ry ja eräät muut lausunnonantajat esittävät, että korotettu korkotukilaina ja investointiavustus eivät saisi olla toisensa poissulkevia. Rajauksen voisi toteuttaa niin, että korkotukilainan enimmäismäärä olisi sata prosenttia vähennettynä hankkeeseen saadun investointiavustuksen osuudella, mikä huomioisi sekä nimellisen puolen prosentin avustuksen saaneet hankkeet että joustavuuden tulevaisuudessa.
Useissa valtion tukeman vuokra-asuntoalan toimijoiden ja kaupunkien lausunnoissa otetaan esille myös muiden erityisryhmien asuntotuotannon tukeminen. Lausunnoissa esitetään esimerkiksi, että korotetun korkotukilainan soveltamisalaa laajennettaisiin muihinkin alimman avustusluokan kohteisiin, kuten nuorisoasuntoihin ja senioriasuntoihin. Myös vuokrien tasauksen tulisi näissä kohderyhmissä olla mahdollista riippumatta tuki-instrumentin muodosta.