Yleistä

Hallituksen esityksen tarkoituksena on ennaltaehkäistä valtion tuella rahoitettuja vuokra- ja asumisoikeusasuntoja omistavien yhteisöjen taloudellisia vaikeuksia ja edistää niiden talouden tervehdyttämistä. Esityksessä ehdotetaan, että aravalainojen ehtoja voitaisiin muuttaa nykyistä aiemmin, jos sen avulla voidaan ennaltaehkäistä yhteisön taloudellisia vaikeuksia. Myös tervehdyttämisavustukset ja lainojen osittainen anteeksianto taloja purettaessa eli ns. purkuakordi voidaan ehdotuksen mukaan ottaa tarvittaessa käyttöön nykyistä varhaisemmin. Lisäksi akordien enimmäismäärää ehdotetaan nostettavaksi ja lainaehtomuutoksissa oleva 2 %:n pohjakorko poistettavaksi. Esityksen tarkoituksena on myös kohtuullistaa korkeakorkoisten aravalainojen korkoja asettamalla niihin muuttuva enimmäiskorko. 

Hallituksen esityksestä ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Ympäristövaliokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä muutettuna seuraavin huomautuksin. 

Hallituksen esityksellä toteutetaan asuntokannan ja asuinolojen kehittämistoimenpiteitä kasvukeskusten ulkopuolella selvittäneen työryhmänNs. AAKE-työryhmän mietintö; Ympäristöministeriön raportteja 23/2017. ehdotuksia tyhjien asuntojen ongelmaan. Valiokunta toteaa, että polarisoituvilla asuntomarkkinoilla erityistä huomiota vaativat toisaalta kasvukeskusten asuntotarjonnan niukkuus ja kalleus ja toisaalta väestöltään vähenevien kuntien ongelmat tyhjilleen jäävistä asunnoista. Väestöltään vähenevissä kunnissa tuetun vuokra-asuntotuotannon vuokrataso on yli 200 kunnassa korkeampi kuin markkinaehtoisessa vuokratalokannassa. Korkea vuokrataso voimistaa kierrettä, jossa valtion tukemia asuntoja jää yhä enemmän tyhjilleen, vuokrataloyhteisöjen talous heikkenee ja maksuvaikeudet kasvavat, tämä johtaa taas vuokratason korotukseen ja yhä suurempaan vajaakäyttöön. Alenevan väestökehityksen kunnille on tyypillistä alijäämäinen talous ja usein myös jo kumuloituneet alijäämät, jolloin kunnilla ei enää ole taloudellisia edellytyksiä harjoittaa aktiivista sosiaalista asuntopolitiikkaa tai panostaa talousvaikeuksissa kamppailevien asuntoyhtiöidensä talouden tukemiseen. Vanhat aravavuokra-asunnot ovat usein myös huonossa kunnossa, sijaitsevat kysyntään nähden väärässä paikassa, ovat huoneistojakaumaltaan liian suuria tai eivät sovellu esteettömyysratkaisujen puuttumisen vuoksi ikääntyvän väestön käyttöön.  

Valiokunta pitää hallituksen esityksessä ehdotettavia muutoksia tarpeellisina, sillä käytettävissä olevat lainsäädännölliset keinot eivät enää kaikissa tapauksissa riitä varmistamaan vuokrataloyhteisöjen tervehtymistä. Hallituksen esityksen sisältämät ehdotukset parantavat tilannetta erityisesti siksi, että muutokset parantavat taloudellisten vaikeuksien hallintaa ennaltaehkäisevästi jo siinä vaiheessa, kun tervehdyttämistoimista saattaa vielä olla apua. Tällä hetkellä tukitoimenpiteitä voidaan myöntää vasta silloin, kun yhteisö jo on huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa. Vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöjen velkataakan pienentäminen muun muassa lainaehtomuutosten ja akordien avulla parantaa aravalainoitetun vuokrataloyhteisön mahdollisuuksia sopeuttaa asuntokantaa kysyntää vastaavammaksi, mutta sillä ei pystytä korjaamaan kaikkia väestön vähenemisestä johtuvia haasteita. Muutoksilla voidaan kuitenkin keventää aravalainaa saaneiden yhteisöjen lainataakkaa ja sitä kautta osaltaan tasapainottaa alueen vuokramarkkinoita ja keventää asuntojen vuokrankorotuspaineita.  

Korkeakorkoisten aravalainojen korkojen kohtuullistaminen

Aravalainakannassa on useita koronmääräytymisperusteita lainaryhmästä riippuen. Enimmäiskorosta säädetään valtioneuvoston asetuksessa eräiden valtion asuntolainojen enimmäiskorosta (496/2004) ja arava-asetuksen muuttamisesta annetussa asetuksessa (131/2003). Aravalainakannasta pääosa kuuluu sellaiseen muuttuvan enimmäiskoron ryhmään, joka rajaa enimmäiskoron 0,54 %:iin. Koska kaikkiin lainaryhmiin ei kuitenkaan sovelleta enimmäiskorkoa, on aravalainakannassa myös sellaisia lainoja, joiden korot asettuvat välille 3—5 % . Hallituksen esityksessä ehdotetaan markkinakorkoa huomattavasti korkeakorkoisempia lainoja kohtuullistettaviksi asettamalla myös näihin lainoihin vastaavanlainen enimmäiskorko, joka on jo käytössä suurimmassa osassa lainakantaa.  

Valiokunta pitää korkotason kohtuullistamista kannatettavana. Valiokunta kiinnittää kuitenkin huomiota siihen, että aravalainojen korot määräytyvät useiden eri asetusten nojalla, korkojen määräytymisperusteet poikkeavat toisistaan ja lainoihin sovelletaan eritasoisia enimmäiskorkoja. Tästä johtuen järjestelmä on vaikeasti ymmärrettävä ja se aiheuttaa myös runsaasti hallinnollista työtä. Asiantuntijakuulemisessa on käynyt ilmi, että esityksen vaikutuksista ei ole täyttä selvyyttä, vaan on esitetty huolta myös siitä, että hallituksen esityksen liitteenä olevan asetuksen mukainen enimmäiskorko nostaisi nyt alhaisia aravakorkoja. Valiokunta selventää, että enimmäiskorko asetetaan kuitenkin vain sellaisiin lainaryhmiin, joiden korko on tällä hetkellä korkea, eikä se koske tällä hetkellä matalakorkoista aravalainakantaa. Uusi enimmäiskorko ja enimmäiskorkoasetuksen muutos eivät muuta tällä hetkellä matalakorkoisten aravalainojen korkoja, vaan ne määräytyvät nykyisellä tavalla. Valiokunta pitää edellä esitettyyn viitaten tärkeänä, että uuden enimmäiskoron ja enimmäiskorkoasetuksen valmistelussa kiinnitetään erityistä huomiota siihen, että säännökset ovat mahdollisimman selkeitä ja ymmärrettäviä. On myös tarpeellista varmistaa, että asiasta tiedotetaan riittävästi. 

Purkuakordi

Voimassa olevan lain mukaan aravavuokratalo voidaan purkaa, jos se on niin huonossa kunnossa, että sen perusparantaminen tai korjaaminen ei ole enää tarkoituksenmukaista. Purkulupa voidaan myöntää myös silloin, kun talo tai suurin osa sen asunnoista on ollut pitkään tyhjillään, sen arvioidaan olevan pysyvää ja purkaminen on perusteltua alueen asuntomarkkinatilanne huomioon ottaen. Valtiokonttori voi tällöin lainansaajan hakemuksesta päättää valtion talousarviossa vahvistetun enimmäismäärän rajoissa, että jäljellä olevasta lainasta jää enintään 60 % valtion vastuulle ja loppulaina on maksettava takaisin. Hallituksen esityksessä ehdotetaan purkuakordin enimmäismäärän nostamista 70 %:iin. 

Valiokunta kannattaa purkuakordin nostamista 70 %:iin, mutta toteaa, että edes näin korkea purkuakordi ei välttämättä riitä eräissä vaikeimmissa tilanteissa vuokrataloyhteisöjen talouden tervehdyttämiseen, vaan uhkana on niiden ajautuminen konkurssiin. Yleisellä tasolla purkuakordin määrä on riittävä, sillä omistajan velvollisuutena on huolehtia pitkäjänteisesti ja täysimääräisesti omasta taloudellisesta ja muusta vastuustaan yhteisön talouden tervehdyttämiseksi. Ennen kuin purkutilanteeseen päädytään, omistajan on myös tullut yhdessä Valtiokonttorin kanssa tehdä tervehdyttämissuunnitelma yhteisön talouden saamiseksi kestävälle pohjalle. Kuten hallituksen esityksen perusteluissakin todetaan, aravalainaa saaneiden vuokrataloyhteisöjen ongelmat ovat edelleen lisääntyneet. Lisäksi on eräitä tapauksia, joissa vuokrataloyhteisöt ovat monista samanaikaisista, yhteisöistä riippumattomista, syistä ajautuneet poikkeuksellisen syviin vaikeuksiin. Hallituksen esitykseen ei sisälly riittäviä keinoja näiden kaikkein vaikeimpien tilanteiden helpottamiseksi. Valiokunta ehdottaa näiden tilanteiden hallitsemiseksi uutta säännöstä siten kuin edempänä yksityiskohtaisissa perusteluissa tarkemmin esitetään. 

Lopuksi

Valiokunta korostaa, että väestöltään vähenevien alueiden vaikeuksien taustalla olevan elinkeinoelämän ja asuntomarkkinoiden rakennemuutoksen haasteisiin vastaamiseksi tarvitaan laajasti alue-, elinkeino- ja koulutuspoliittisia toimia. Valiokunta on vuoden 2018 talousarvioesityksestä antamassaan lausunnossaYmVL 25/2017 vp. korostanut, että asuntomarkkinoiden polarisoituminen edellyttää asuntopoliittisten keinojen kehittämistä ja käyttöä erilaistuviin tarpeisiin. Myös tarkastusvaliokunnalle antamassaan lausunnossaYmVL 1/2018 vp —Tarkastusvaliokunnan julkaisuja 1/2017 vp. asuntopolitiikan kehittämiskohteita koskevasta selvityksestä ympäristövaliokunta on tuonut esille tarpeen kiinnittää riittävästi huomiota asuntomarkkinoiden polarisaation kiihtymiseen yhdessä kaupungistumiskehityksen kanssa ja väestöltään vähenevien seutujen asuntomarkkinoiden kasvaviin haasteisiin. 

Tarkastusvaliokunta antoi asiassa sittemmin mietinnönTrVM 3/2018 vp., jossa se katsoo, että tasapainoisella asunto- ja aluepolitiikalla on mahdollista toisaalta turvata kasvavien alueiden riittävä asuntotarjonta ja toisaalta vastata taantuvien alueiden ongelmiin. Eduskunta hyväksyi mietinnön johdosta muiden ohella lausuman, jolla edellytetään hallituksen laativan asuntopolitiikasta kokonaisvaltaisen ja tavoitteellisen kahdeksan vuoden kehittämisohjelman. Ohjelman perustana tulee olla selvitys asuntopolitiikan keskeisistä kehittämiskohteista, ja ohjelma tulee antaa selontekona eduskunnalle vuoden 2020 loppuun mennessä. Lisäksi eduskunta edellyttää, että kahdeksaksi vuodeksi laadittavan asuntopolitiikan kehittämisohjelman yhteydessä selvitetään, kuinka elinkeino-, alue- ja koulutuspolitiikalla voidaan ennaltaehkäistä taantuvien alueiden asumisen ongelmiaEduskunnan kirjelmä EK 26/2018 vp — O 61/2016 vp.. 

Valiokunta pitää tärkeänä tavoitetta hallita taantuvien alueiden asumisen ongelmia yleisellä tasolla edellä viitatun laadittavan asuntopolitiikan kehittämisohjelman keinoin. Valiokunta katsoo, että ympäristöministeriön tulee jo ohjelmaa laadittaessa pyrkiä arvioimaan nyt käyttöön otettavan purkuakordin erikoisluokan vaikuttavuutta. Jos ajankohta on liian aikainen vaikutusarvion tekemiseen, tulisi asuntopoliittiseen ohjelmaan sisällyttää muu tarkasteluajankohta, johon mennessä tämän keinon vaikuttavuutta on tarkoituksenmukaista arvioida.