1  Lagförslag

1 §. Tillämpningsområde. I paragrafen föreslås bestämmelser om lagens tillämpningsområde som till stora delar motsvarar motsvarande bestämmelse i den nuvarande räntestödslagen. Enligt 1 mom. kan lånebeviljaren vara ett kreditinstitut, ett försäkringsbolag, en pensionsanstalt eller en kommun. Med kreditinstitut avses kreditinstitut enligt kreditinstitutslagen (610/2014). Med försäkringsbolag avses sammanslutningar som bedriver försäkringsverksamhet och som avses i försäkringsbolagslagen (521/2008), lagen om arbetspensionsförsäkringsbolag (354/1997) och lagen om försäkringsföreningar (1250/1987). Med pensionsanstalter avses pensionsstiftelser enligt lagen om pensionsstiftelser (1774/1995), försäkringskassor enligt lagen om försäkringskassor (1164/1992) och Keva. De föreslagna stödformerna är räntestöd som betalas av statens medel och statsborgen. 

När det gäller låneobjektet för räntestödslån är den föreslagna paragrafen mera avgränsad än den nuvarande, eftersom ett kortvarigt räntestödslån endast kan beviljas för nybyggnad av hyreshus. Med nybyggnad avses byggande av en eller flera bostadsbyggnader och eventuell anskaffning av tomt i samband med det. Med bostadsbyggnad avses ett hus och lokaler i anknytning till huset som direkt betjänar boendet. I den föreslagna lagen likställs med nybyggnad också att användningsändamålet för en annan byggnad än en bostadsbyggnad, eller en betydande del av en sådan byggnad, ändras så att den används som hyresbostad. Det kan till exempel vara fråga om att en kontorsbyggnad ändras om till hyresbostäder. Däremot omfattar lagens tillämpningsområde inte ombyggnad. Det ska alltså vara fråga om egentlig, omfattande och med nybyggnad jämförbar ändring av användningsändamålet för hela byggnaden eller en betydande del av den. Med en betydande del av en byggnad avses det att ändringsarbetena resulterar i flera bostäder. Det kan dock även finnas affärslokaler i huset. Dessutom anses som nybyggnad sådana byggnadsarbeten där det byggs en helt ny våning eller nya våningar för bostadsbruk i ett existerande flervåningshus. I praktiken prövar ARA i varje enskilt fall om det är fråga om ett sådant projekt som uppfyller den föreslagna lagens syfte och övriga villkor. En motsvarande bestämmelse om att ändring av användningsändamålet likställs med nybyggnad finns i 1 § i lagen om räntestöd för byggnadslån för hyresbostäder år 2009 och 2010 i syfte att främja sysselsättningen inom byggbranschen (176/2009). 

För att förhindra dubbla statliga stöd föreskrivs det i 2 mom. att kortvarigt räntestöd inte betalas om det för samma ändamål betalas räntestöd med stöd av någon annan lag, eller om låntagaren har beviljats lån för samma ändamål med statliga medel och lånet inte har återbetalats. 

2 §. Syfte. Syftet med räntestödslånen är att inom områden där det finns en långsiktig efterfrågan på hyresbostäder öka produktionen av hyresbostäder som har en skälig hyra och som är avsedda för hyresgäster som väljs på sociala grunder. Här avses närmast stora tillväxtcentra och särskilt huvudstadsregionen. 

3 §. Fullmakt att godkänna räntestödslån. Enligt 1 mom. beslutas det om fullmakt att godkänna räntestödslån i statsbudgeten på samma sätt som i fråga om de nuvarande räntestödslånen. Enligt 2 mom. kan statsrådet fastställa de regionala och andra grunderna för användning av fullmakten att godkänna lån, och räntestödet ska inriktas enligt bostadsbehovet inom olika områden och i olika kommuner. Också till denna del motsvarar den föreslagna bestämmelsen den nuvarande räntestödslagen. 

4 §. Allmänna förutsättningar för godkännande av lån som räntestödslån. I paragrafen föreskrivs om de allmänna förutsättningarna för hyreshus som finansieras med kortvariga räntestödslån. Enligt 1 mom. kan ett lån godkännas som räntestödslån på basis av social ändamålsenlighet och ekonomiskt behov. Bestämmelsen är allmän, eftersom räntestödslångivningen ska granskas med tanke på att hela bostadsmarknaden ska vara välfungerande, inte endast med tanke på enskilda fall. 

Enligt 2 mom. ska räntestödsbostäderna vara ändamålsenliga för boende och funktionella med hänsyn till boendemiljön. Bygg- och boendekostnaderna ska vara skäliga i förhållande till bostädernas beskaffenhet. Byggandet ska basera sig på ett konkurrensförfarande, om ARA inte av särskilda skäl beviljar undantag från detta. Ett sådant särskilt skäl kan vara att tomtägaren själv är villig att bygga ett hyreshus på tomten. 

I 3 mom. föreskrivs det att ett avtal om kortvarigt räntestödslån ska konkurrensutsättas, om inte ARA av särskilda skäl beviljar undantag från detta. Ett undantag från konkurrensutsättning av lånet kan beviljas till exempel när ett försäkringsbolag beviljar lånet till ett fastighetsaktiebolag som försäkringsbolaget själv äger. Dessutom ska en upphandlingsenhet enligt lagen om offentlig upphandling (348/2007) iaktta den lagen och de föreskrifter som utfärdats med stöd av den. 

5 §. Räntestödslåntagare. Enligt paragrafen kan ett sådant vanligt fastighetsaktiebolag vars enda verksamhetsområde är att låta bygga, äga och hyra ut hyresbostäder som avses i den föreslagna lagen, och som bedöms ha tillräckliga förutsättningar att återbetala räntestödslånet och som med fog kan anses bedriva långsiktig uthyrning av bostäder, vara räntestödslåntagare. Dessutom kan ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag som ägs av ett sådant fastighetsaktiebolag vara låntagare. Då bedrivs uthyrningsverksamheten beträffande de räntestödsbelånade bostäderna av fastighetsaktiebolaget på basis av den besittningsrätt till lokalerna som anknyter till äganderätten till aktier i låntagarbolaget. Ägaren till det bolag som godkänns som räntestödslåntagare ska alltid vara en sammanslutning, aldrig en fysisk person. I övrigt begränsas inte ägarna till fastighetsaktiebolag i paragrafen. Således kan vilket som helst bolag, vilken som helst sammanslutning, organisation, förening eller stiftelse grunda ett dylikt fastighetsaktiebolag, och fastighetsaktiebolaget självt eller ett bostadsaktiebolag eller ömsesidig fastighetsaktiebolag som fastighetsaktiebolaget äger kan få kortvarigt räntestödslån för byggande av hyreshus, om detta inte hindras av annan lagstiftning eller av sammanslutningens verksamhetsområde.  

Samma bolag kan beviljas flera kortvariga räntestödslån, och bolaget kan alltså äga flera olika räntestödsbelånade objekt. I det belånade objektet kan också finnas affärslokaler om de kommunala planbestämmelserna förutsätter det. Hyresintäkterna från sådana lokaler kan bestämmas fritt. Låntagaren förutsätts inte iaktta särskilda bestämmelser om allmännyttighet i enlighet med den nuvarande räntestödslagen. Dock kan även samfund som har utsetts till allmännyttiga, och som får långvarigt räntestödslån enligt 5 § i den nuvarande räntestödslagen, om de så önskar, grunda ett bolag som får kortvarigt räntestöd. Ett sådant bolag omfattas inte av bestämmelserna om allmännyttighet. 

ARA granskar separat för varje sökande att de ovan nämnda förutsättningarna uppfylls. Om bolaget uppfyller förutsättningarna, godkänner ARA bolaget som räntestödslåntagare. Samtidigt utses låntagaren i enlighet med kommissionens beslut till tillhandahållare av allmännyttiga tjänster, som i ifrågavarande hyreshus bedriver produktion och underhåll av hyresbostäder med skäliga boendekostnader som motsvarar behoven hos hyresgästerna som valts på sociala grunder. Om låntagaren är ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag, kontrollerar ARA att de ovan nämnda förutsättningarna uppfylls även i fråga om ett bolag som är aktieägare i nämnda bolag. ARA kan när den beslutar om godkännande av ett räntestödslån även beakta andra omständigheter som är väsentliga med tanke på den verksamhet som stöds, och som är betydelsefulla till exempel med tanke på objektets ekonomiska funktionalitet, genomförandet att låntagarens skyldighet att tillhandahålla allmännyttiga tjänster samt hyresgästernas ställning och boendeskydd. En dylik omständighet är till exempel det att bolaget verkställer förskottsinnehållning till fullt belopp och sköter andra skyldigheter som ankommer på arbetsgivare. Genom dessa krav säkerställs det att sådana bolag vilkas syfte endast är att eftersträva vinst och utnyttja det statliga understödet i bolagets övriga verksamhet inte är räntestödslåntagare. 

Enligt lagen om Kommunernas garanticentral (487/1996) kan Kommunfinans Abp endast bevilja lån till sammanslutningar som anges av statliga myndigheter och som hyr ut eller producerar och håller bostäder på sociala grunder. Det att räntestödslåntagaren godkänns av ARA, tillsammans med de krav som gäller låntagarebolagets verksamhet och de begränsningar som gäller användning och överlåtelse av bostäder, säkerställer att kraven i lagen om Kommunernas garanticentral om att myndigheten ska godkänna låntagaren och att låntagaren ska bedriva social bostadsproduktion uppfylls också i den nya räntestödsmodellen. Således kan Kommunfinans Abp bevilja lån också till låntagare som avses i den föreslagna lagen. 

6 §. Räntestödslånets storlek. Enligt 1 mom. får räntestödslånet uppgå till minst 80 och högst 95 procent av objektets godkända byggkostnader. Som byggkostnad kan också beaktas skäliga kostnader för anskaffning av tomt och kommunaltekniskt iståndsättande av tomten på samma sätt som i den nuvarande räntestödslagen. Om det är fråga om kompletteringsbyggande kan såsom kostnader som finansieras med räntestödslån undantagsvis godkännas också anskaffningspriset för en befintlig byggnad vars användningsändamål ska ändras, och kostnaderna för ombyggnad. Alternativt kan som godtagbara byggkostnader beaktas skäliga kostnader för rivning av en befintlig byggnad på byggplatsen för ett hyreshus som finansieras med räntestödslån. Även då förutsätts det att hyresnivån förblir skälig. Räntestödslånets belopp kan i varje fall uppgå till högst 95 procent av objektets godkända kostnader. ARA beslutar om räntestödslånets belopp och storleken på självfinansieringsandelen när den godkänner ett lån som räntestödslån. Med stöd av 2 mom. får närmare bestämmelser om låneandelen och storleken på de godtagbara tomtkostnaderna utfärdas genom förordning av statsrådet. 

Om kommunen överlåter en tomt eller upplåter en tomt på lega för byggande av ett hyreshus som finansieras med ett kortfristigt räntestödlån, kan överlåtelsen eller uthyrningen ske till ett lägre pris än marknadspriset för att säkerställa skäliga tomtkostnader. Skillnaden mellan marknadspriset och det lägre så kallade ARA-priset kan betraktas som ett stöd som anknyter till det kortfristiga räntestödet och som betalas för produktion av en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse, och där stödet beviljas av kommunen i stället för ARA. Om ett sådant anknytande stöd beviljas, ska det säkerställas att stödet inte sipprar ut i form av verksamhetsstöd till annan bostadsproduktion än social bostadsproduktion. Därför ska det i avtalet om tomtöverlåtelse eller i tomtlegoavtalet tas in ett villkor om att skillnaden mellan marknadspriset och ARA-priset ska betalas till kommunen efter det att den tid som lånet utgör räntestödslån upphört, eller om att tomtarrendet vid det skedet stiger så att det motsvarar marknadsarrendet. I 130 § i kommunallagen (410/2015) föreskrivs det om överlåtelse eller arrendering av en fastighet som ägs av kommunen, och de aspekter hos åtgärden som anknyter till bestämmelserna om statligt stöd har beskrivits närmare i regeringens proposition om kommunallagen (RP 268/2014 rd) i detaljmotiveringen till paragrafen i fråga. 

7 §. Räntestödslånets allmänna villkor. För att boendekostnaderna för bostäder som finansieras med räntestödslån ska hållas skäliga, föreskrivs det i 1 mom. att den ränta som tas ut på ett kortvarigt räntestödslån inte får överskrida den ränta som allmänt tillämpas på lån med motsvarande risker och villkor. Inte heller de övriga lånekostnaderna får vara större än de kostnader som allmänt tillämpas på motsvarande lån. Genom bestämmelsen förhindras det att lånebeviljaren drar nytta av statens räntestöd. 

Med stöd av 2 mom. utfärdar statsrådet genom förordning närmare bestämmelser om de allmänna villkoren för räntestödslån. För att de hyror som tas ut för bostäderna ska hållas skäliga, utfärdas närmare bestämmelser genom förordning om amortering av räntestödslån under den tid som bostäderna omfattas av begränsningar. 

8 §. Godkännande av räntestödslån. Enligt 1 mom. beslutar ARA om godkännande av lån som kortvariga räntestödslån på samma sätt som i det nuvarande räntestödssystemet. En förutsättning är att de allmänna förutsättningarna för godkännande av lånet enligt 4 § uppfylls. I ett beslut om godkännande av ett räntestödslån ska det konstateras att det enligt EU-reglerna om statligt stöd är fråga om ett stöd som betalas för produktion av en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse, och i beslutet ska hänvisas till kommissionens beslut. Innan ARA beslutar om godkännande av ett räntestödslån ska ARA höra den kommun där hyreshuset är beläget. På detta sätt säkerställs det att det räntestödsbelånade objektet är behövligt med tanke på kommunens bostadssituation, och att ARA får information om andra omständigheter som är betydelsefulla för godkännandet av projektet. Till skillnad från den nuvarande räntestödsmodellen, förutsätter godkännande av ett kortvarigt räntestödslån inte att kommunen förordar hyreshusprojektet. ARA ska dock höra den kommun där hyreshuset är beläget om hyreshusets behövlighet och beakta de synpunkter som kommunen framfört när beslutet om huruvida lånet ska godkännas som räntestödslån fattas. I kommunens utlåtande kan ställning tas till exempel till hyreshusets behövlighet med tanke på det område där huset placeras och situationen på bostadsmarknaden i hela kommunen, samt segregationsaspekter som följer av att huset byggs. ARA kan endast undantagsvis för finansiering med räntestödslån godkänna ett sådant objekt vars genomförande kommunen motsätter sig i sitt utlåtande. 

Enligt 2 mom. kan lånet godkännas som kortvarigt räntestödslån endast om ARA godkänner byggplanerna och byggkostnaderna. Om byggarbetet inletts innan planerna och kostnaderna godkänts, kan lånet endast av särskilda skäl godkännas som räntestödslån. Ett dylikt godkännande i efterhand kan komma i fråga endast i mycket exceptionella situationer: det kan tillämpas till exempel om man önskar ändra bostäder som blivit osålda på den fria marknaden till sociala hyresbostäder på grund av konjunkturväxling. Förutsättningarna för beviljande av räntestöd och godkännande av låntagare är vid förfarandet med godkännande i efterhand de samma som för räntestödsobjekt som godkänns i förhand. Dessa förutsättningar säkerställer att ett godkännande i efterhand inte blir ett sätt att kringgå ARA:s kvalitets- och kostnadsstyrning. 

Enligt 3 mom. kan ARA godkänna ändringar i räntestödslånets amorteringsprogram, ränta och övriga lånevillkor under lånetiden. Sådana ändringar kan godkännas exempelvis då låntagarens årliga låneskötselutgifter ändras avsevärt under lånetiden på grund av orsaker som beror på finansmarknaden eller låntagarspecifika orsaker. Om till exempel boendeutgifterna för räntestödda bostäder skulle på basis av de låneamorteringar som föreskrivs med stöd av statsrådsförordning vara större än boendeutgifterna för bostäder med motsvarande bruksvärde inom området, kan låntagaren och lånebeviljaren med tillstånd av ARA avtala om att kapitalutgifterna för lånet ska vara mindre än de kapitalutgifter som föreskrivs i förordningen.  

9 §. Räntestöd. Enligt paragrafens grundläggande bestämmelse betalas på ränta som tas ut för ett lån som godkänts som räntestödslån räntestöd. Stödet betalas med medel ur statens bostadsfond. Bestämmelser om räntestödets belopp och betalningstid utfärdas genom förordning av statsrådet. Statskontoret betalar räntestödet antingen till lånebeviljaren eller till en sammanslutning som lånebeviljaren befullmäktigat. Förfarandet motsvarar det nuvarande räntestödssystemet. 

10 §. Bostadsbruk och hyresgäster. I paragrafen föreskrivs om hyresbruk och val av hyresgäster till bostäder som finansieras med räntestödslån. Bostäderna ska användas som hyresbostäder under den begränsningstid för användning och överlåtelse som föreskrivs i 17 §. Boendet ska basera sig på ett hyresavtal enligt hyreslagen. Till hyresgäster kan väljas finska medborgare med hushåll. Med finska medborgare jämställs den som har en uppehållsrätt som registrerats enligt 10 kap. i utlänningslagen (301/2004) eller som har beviljats ett uppehållskort, som har ett sådant uppehållstillstånd enligt utlänningslagen som berättigar till vistelse i minst ett år, eller som har uppehållstillstånd på grund av studier. Paragrafen motsvarar 11 § 1 och 3 mom. i den nuvarande räntestödslagen. 

11 §. Grunderna för val av hyresgäster. Enligt 1 mom. ska valet av hyresgäster till räntestödsbostäder grunda sig på social ändamålsenlighet och ekonomiskt behov. Bostäderna ska avisas hushåll med små och medelstora inkomster som behöver bostad. Samtidigt ska man sträva efter en mångsidig boendestruktur i husen och i socialt hänseende välbalanserade bostadsområden. Hushållets inkomster är grund för val av hyresgäster. Till skillnad från den nuvarande räntestödsmodellen ska det vid valet av hyresgäster alltså utredas endast hushållens inkomster, men inte deras behov av bostad eller deras förmögenhet. De sökande placeras inte heller i prioritetsordning på basis av inkomsterna, utan man använder endast en övre gräns för inkomsterna vars belopp enligt 4 mom. föreskrivs genom förordning av statsrådet. För att säkerställa att bostäderna går till hushåll som behöver dem, föreskrivs det i 2 mom. att det offentligt ska meddelas att bostäderna kan sökas. Enligt 3 mom. kan det göras undantag i enskilda fall från kraven enligt 1 och 2 mom. om det är motiverat med beaktande av hushållets speciella förhållanden, hyresbostadssituationen på orten eller hyreshusets eller bostadsområdets boendestruktur. Undantaget får dock inte väsentligt försvåra möjligheterna att få en bostad för hushåll med små och medelstora inkomster. Ett motsvarande undantag är möjligt också i det nuvarande räntestödssystemet. I 4 mom. föreskrivs det att det genom förordning av statsrådet kan utfärdas närmare bestämmelser om inkomstgränser för de hushåll som ansöker om hyresbostad och också om andra grunder för valet av hyresgäster och om avvikelse från grunderna. 

12 §. Ändring av användningsändamålet. På samma sätt som i den nuvarande räntestödslagen, kan den kommun där hyreshuset är beläget av särskilda skäl bevilja tillstånd att använda en bostad som finansierats med räntestödslån för något annat ändamål än hyresbostad. En förutsättning är att tillståndet avser endast ett ringa antal bostäder. Tillståndet kan beviljas oberoende av den återstående lägenhetsytan för bostäderna i byggnaden eller byggnadskomplexet. Kommunen ska innan användningsändamålet ändras meddela ARA om tillståndet, och ARA kan bestämma att betalningen av räntestöd för en så stor andel av räntestödslånet som motsvarar den bostad som avses i tillståndet ska inställas. Inställning är dock inte möjlig om bostäder ändras till gemensamma utrymmen för hyresgästerna eller så att de används för något annat ändamål som förbättrar boendeförhållandena för hyresgästerna. 

13 §. Bestämmande av hyra. I paragrafen föreskrivs det om beloppet på den hyra som tas ut av hyresgästerna i hyreshuset och om grunderna för justering av hyran, om utfärdande av noggrannare bestämmelser med föreskrifter på lägre nivå samt om att hyreslagen tillämpas sekundärt på räntestödsbostäder. 

Enligt 1 mom. bestämmer ARA initialhyran för de bostäder som finansieras med kortvarigt räntestödslån i beslutet om godkännande av räntestödslån för objektet. Om låntagaren är ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag som ägs av ett vanligt fastighetsaktiebolag, förpliktar den initialhyra som ARA bestämt också fastighetsaktiebolaget som i praktiken svarar för uppbörden av hyran. Den initialhyra som ARA godkänner ska vara skälig med beaktande av inkomstnivån för de hushåll med små och medelstora inkomster som väljs till hyresgäster. Det statliga stöd som ingår i räntestödslånet främjar placerandet av bostädernas hyresnivå på en skälig nivå. Den hyra som tas ut för räntestödsbostäder ska alltid vara lägre än hyran för motsvarande fritt finansierade bostäder och bostädernas hyresutveckling ska vara jämn. Om det i något objekt inte är möjligt att bestämma initialhyran på en skälig nivå, godkänner ARA inte objektets lån som ett räntestödslån. 

Utjämning av hyran för objekt som finansieras med kortvariga räntestödslån är inte möjlig, utan den hyra som tas ut av hyresgästerna är alltid låneobjektspecifik. Ett låneobjekt kan dock omfatta flera hus. Om sammanslutningar som hör till samma koncern som låntagarbolaget har hyreshus eller hyresbostäder som finansieras med stöd av räntestödslagen eller aravalagen, får inte heller deras hyror utjämnas med de objekt som finansieras med kortvarigt räntestöd. 

Enligt 2 mom. kan i den skäliga initialhyra som ARA godkänner, i enlighet med självkostnadsprincipen, endast inkluderas kapitalutgifter för finansiering av objektet, kostnader för skötsel som god fastighetshållning kräver samt en skälig ränta på den självfinansieringsandel som ägaren placerat. I momentet finns en uttömmande uppräkning på de utgiftsposter som kan inkluderas i initialhyran. Utgifterna kan för det första orsakas av lån för byggande av ett hus. Dessa kapitalutgifter kan omfatta en skälig avsättning för den förväntade räntehöjningen under de följande tio åren, samt skäliga utgifter för eventuellt lån för anskaffning av tomt, kommunaltekniskt iståndsättande och rivning av en befintlig byggnad enligt 6 §. Dessutom kan i initialhyran inkluderas utgifter som orsakas av underhåll och skötsel av fastigheter, byggnader och bostäder, skälig avsättning för kostnader för underhåll, skötsel och ombyggnad, uthyrning och förvaltning av bostäder samt av sådana lagbestämda skyldigheter för låntagaren som inte följer av att låntagaren brutit mot den föreslagna lagen eller någon annan lag. Med ombyggnad avses åtgärder med vilka fastigheten eller byggnaden samt bostäderna görs förenliga med sedvanliga krav vid respektive tidpunkt. Utgifter som inkluderas i initialhyran och som orsakas av uthyrning och förvaltning av bostäder kan vara till exempel utgifter för val av hyresgäster, ekonomiförvaltning och disponent. I initialhyran får endast inkluderas skäliga gängse förvaltningsutgifter, och vid uppskattningen av dessa kan också verksamhetens särdrag beaktas. 

Enligt 2 mom. kan räntan på den självfinansieringsandel som låntagarens aktieägare placerat och som inkluderas i initialhyran endast räknas på de medel som ägaren de facto placerat i låntagarbolaget, och som har behövts för att täcka självfinansieringsandelen som utgörs av skillnaden mellan objektets godtagbara byggkostnader och räntestödslånets låneandel. När ARA avgör storleken på den godtagbara ränta som tas ut för självfinansieringsandelen, ska ARA beakta olika låntagarbolags faktiska verksamhetsförutsättningar och säkerställa olika slags aktörers inträde på marknaden. Det totala lånebeloppet för det belånade projektet och beloppet på den kompletterande finansiering som ägaren ordnat inverkar på bestämmandet av räntan. Om objektets låneandel är låg ska ARA när den bestämmer räntan på självfinansieringsandelen fästa särskild uppmärksamhet vid att räntan inte höjer initialhyran för bostäderna i objektet till högre än skälig nivå. 

Eftersom förteckningen i 2 mom. är uttömmande, kan det enligt den sista punkten i initialhyran inkluderas också utgifter som orsakas av andra motsvarande godtagbara orsaker. ARA kan godkänna sådana utgifter i samband med fastställandet av initialhyran. En godtagbar initialhyra behöver inte innehålla alla poster som nämns i förteckningen, utan låntagaren kan till exempel föreslå att den helt och hållet låter bli att göra avsättningar för kommande reparationer om det är nödvändigt för att säkerställa en skälig hyresnivå under begränsningstiden. Detta beaktas när ARA fastställer initialräntan. Om slutpriset för byggprojektet avviker från ARA:s ursprungliga finansieringsbeslut, kontrolleras projektets slutpris och en initialhyra som motsvarar den slutliga situationen fastställs. 

Förteckningen i 2 mom. motsvarar till stora delar 13 § i den nuvarande räntestödslagen, men den tillämpas endast vid fastställandet av initialräntan. Efter detta kan hyran justeras årligen på basis av ändringar i ett index som beskriver utvecklingen i priser, löner, inkomster eller övriga utgifter. Enligt 3 mom. utfärdas närmare bestämmelser om indexet genom förordning av statsrådet. När initialhyran godkänts, övervakar ARA i regel endast storleken på hyresjusteringarna. Om hyresjusteringarna motsvarar indexjusteringen, ingriper ARA inte i ändringar som eventuellt görs i låntagarens hyresbildning eller kostnadsstruktur. Under räntestödstiden kan låntagaren bland annat göra extra amorteringar om det är möjligt till exempel genom att minska på avsättningen för reparationer eller på grund av tillfälliga inbesparingar som uppnåtts i andra poster. Medel som samlats för att avsättas för reparationer kan användas också för att täcka låntagarens eventuella underskott eller oväntade utgifter. Dessutom ges i 3 mom. fullmakt att genom förordning av statsrådet utfärda närmare bestämmelser om vad som ska anses vara skälig avsättning för utgifter för ombyggnad, underhåll och skötsel, om beräkningsgrunden för ränta på låntagarens aktieägares självfinansieringsandel samt om övriga omständigheter som anknyter till fastställandet av hyran. 

Enligt 4 mom. tillämpas på hyrorna för räntestödda bostäder i övrigt vad som i hyreslagen föreskrivs bland annat om hyrors skälighet och höjning av hyror. Enligt hyreslagen ankommer bedömningen av villkoren för hyresavtal, inklusive hyrans belopp, på de allmänna domstolarna. Både hyresvärden och hyresgästen kan alltså överföra en fråga om skäligheten hos hyran för en ränteunderstödd bostad eller hos något annat villkor i hyresavtalet för bedömning av domstol i enlighet med hyreslagen utan hinder av den föreslagna lagen. Den bedömning av hyrors skälighet som utförs av de allmänna domstolarna gäller enskilda bostäder, medan den föreslagna lagens bestämmelser gäller alla bostäder i det räntestödsbelånade objektet. De allmänna domstolarnas bedömningar av hyrornas skälighet och fastsällandet av initialhyror för räntestödsbostäder som görs av ARA är inte överlappande uppgifter utan uppgifter som kompletterar varandra. 

14 §. Betalning av avkastning. Enligt paragrafen kan på de medel som låntagarbolagets ägare placerat som självfinansieringsandel i låneobjektet betalas endast en skälig avkastning. Denna betalning av avkastning gäller endast den avkastning som uppkommer från låntagarbolagets hyresverksamhet med bostäder som finansieras med kortvarigt räntestödslån. Om ett fastighetsaktiebolag enligt 5 § som utövar hyresverksamhet med bostäder har grundat i sin ägo bostadsaktiebolag eller ömsesidiga fastighetsaktiebolag som fått räntestödslån, och något av dessa bolag frigörs från begränsningarna, omfattas den avkastning som inflyter från detta frigjorda bolag inte längre av de begränsningar som gäller betalning av avkastning, och inte heller medel som inflyter från eventuell försäljning av bolaget. 

Syftet med bestämmelsen är att säkerställa att låntagarbolagets ägare får en skälig avkastning på sin egen placering men inte en obehörig fördel, och att den avkastning som betalas ägaren är höst så stor som den avkastning som kan tas ut i hyresgästernas hyror för detta ändamål med stöd av 13 § 2 mom. 5 punkten. Genom bestämmelsen genomförs nationellt kraven i kommissionens beslut om att bolagets betalning av avkastning under begränsningstiden ska vara högst skälig, och att statens stöd inte får sippra ut till en annan bransch och snedvrida konkurrensen. Bestämmelserna om initialhyra och höjning av hyran säkerställer att ovan nämnda mål genomförs i fråga om låntagarbolaget, och bestämmelsen om betalning av avkastning att målen genomförs i fråga om låntagarbolagets ägare. Dessutom säkerställs det genom bestämmelsen att ägaren inte kan överföra till sig själv oskäligt stora summor under begränsningstiden och på det sättet äventyra låntagarbolagets soliditet. Närmare bestämmelser om beräkningsgrunden för den skäliga avkastningen och om avkastningens maximibelopp utfärdas genom förordning av statsrådet. Avkastningen ska vara sådan att den med tanke på placeraren är konkurrenskraftig jämfört med andra alternativa placeringar. Avkastningen får dock inte vara större än vad som förutsätts i artikel 5 i kommissionens beslut. Storleken hos självfinansieringsandelen och den avkastningsprocent som betalas på den fastställs för varje låneobjekt i ARA:s beslut om godkännande av räntestödslånet. 

15 §. Överlåtelse av bostäder samt av aktier i låntagarbolaget. I paragrafen föreskrivs om överlåtelse av hyreshus som finansieras med kortvariga räntestödslån och om överlåtelse av låntagarbolagets aktier huvudsakligen på samma sätt som i den nuvarande räntestödslagen. Ett hyreshus som finansierats med räntestödslån kan överlåtas endast åt en sådan aktör som uppfyller kraven för räntestödslånets låntagare enligt 5 §, och som ARA anger som mottagare. Också aktierna i ett låntagarbolag får överlåtas endast till en sådan av ARA angiven mottagare som motsvarar överlåtaren. Detta krav gäller också överlåtelse av ett fastighetsbolag som äger aktierna i låntagarbolaget, om låntagarbolaget är ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag. Låntagaren eller dess aktieägare ska på förhand underrätta ARA om överlåtelsen av huset eller aktierna. Med bestämmelsen säkerställer man att räntestödsbostäderna under hela begränsningstiden förblir i solida, till social hyresbostadsverksamhet förbundna aktörers ägo. Låntagaren ska ansöka om att ARA anger mottagaren före överlåtelsen. I överlåtelseavtalet ska alltid finnas ett omnämnande av de begränsningar som gäller användning och överlåtelse av hyresbostäderna, inklusive bestämmande av hyran och justering av hyran. På detta sätt säkerställer man att också mottagaren känner till begräsningarna. Dessutom kan egendomen säljas på exekutiv väg. Andra överlåtelser än sådana som nämns i paragrafen är ogiltiga. 

16 §. Anteckning om begränsning. I paragrafen föreskrivs om skyldighet att göra anteckningar om användnings- och överlåtelsebegränsningar, samt om den tidpunkt då de upphör, i både lagfarts- och inteckningsregistret och låntagarbolagets aktiebrev och aktiebok. En motsvarande bestämmelse finns i den nuvarande räntestödslagen. 

17 §. Begränsningstid för användning och överlåtelse. Enligt 1 mom. gäller de i 2 kap. föreskrivna begränsningarna som gäller användning av räntestödshyresbostäder, val av hyresgäster, hyran, betalning av avkastning samt överlåtelse av aktierna i hyreshuset och i låntagarbolaget i tio år från den dag då lånet godkänns som ett kortvarigt räntestödslån. I praktiken börjar denna begränsningstid när ARA har fattat ett slutligt justeringsbeslut om godkännande av räntestödslånet, dvs. oftast först efter det att hyreshuset färdigställts. Om ett i 5 § 1 mom. avsett vanligt fastighetsaktiebolag har fått räntestödslån för flera stödobjekt eller grundat bostadsaktiebolag eller ömsesidiga fastighetsaktiebolag i sin ägo och bolagen fått räntestödslån, frigörs dessa objekt, bostadsaktiebolag eller ömsesidiga fastighetsaktiebolag från begränsningarna i takt med att tio år förflutit från det att lånet godkänts som räntestödslån för respektive objekt. Lagens begränsningar tillämpas oberoende av om lånet eventuellt återbetalas i förtid. Genom bestämmelsen säkerställer man att bostädernas hyror hålls skäliga och att till hyresgäster väljs hushåll med små och medelstora inkomster under hela begränsningstiden. 

Enligt 2 mom. kan ARA på ansökan förlänga den tid som lånet utgör räntestödslån med tio år i sänder högst två gånger, om låntagaren bedöms ha tillräckliga förutsättningar att återbetala räntestödslånet och låntagaren fortfarande uppfyller också de övriga kraven enligt 5 §. Om räntestödslånetiden förlängs, fortsätter bostädernas användnings- och överlåtelsebegräsningar under räntestödslånets hela giltighetstid. När ARA förlänger den tid som lånet utgör räntestödslån, ska ARA på nytt i enlighet med 13 § fastställa de poster som inkluderas i det lånefinansierade objektets hyror. 

I 3 mom. föreskrivs det att om ett fastighetsaktiebolag som avses i 5 § 1 mom. äger flera låneobjekt eller ett bostadsaktiebolag eller fastighetsaktiebolag, och något av dessa befrias från användnings- och överlåtelsebegränsningarna, ska bolagen i fråga föra en skild bokföring över uthyrning av bostäder som fortfarande omfattas av begränsningarna och över bolagets övriga funktioner. Uthyrning eller försäljning av bostäder i objekt som frigjorts från begränsningarna utgör inte genomförande av kravet på tillhandahållande av allmännyttiga tjänster som anknyter till allmänt ekonomiskt intresse, och de intäkter som inflyter av uthyrning eller försäljning av sådana bostäder omfattas inte av de begräsningar som gäller betalning av avkastning. Därför ska man föra en skild bokföring å ena sidan över sådan fritt finansierad verksamhet och å andra sidan över verksamhet som fortfarande omfattas av räntestödslån. I artikel 5 i kommissionens beslut förutsätts det att om ett företag bedriver verksamhet både i form av en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och i form av annan verksamhet, ska det klart framgå av den interna redovisningen vilka kostnader och intäkter som hänger samman med tjänsten av allmänt ekonomiskt intresse och vilka kostnader och intäkter som avser andra tjänster samt parametrarna för fördelning av kostnaderna och intäkterna. ARA ska på basis av de ifrågavarande bolagens bokföring kunna övervaka att verksamhet som fortfarande omfattas av begränsningarna uppfyller kraven i den föreslagna lagen och att statens stöd inte "sipprar ut" som stöd till annan företagsverksamhet. 

18 §. Befrielse från begränsningar. För att de användnings- och överlåtelsebegränsningar som gäller räntestödsbelånade bostäder inte ska bli oskäliga i enskilda fall, kan ARA av särskilda skäl på ansökan av låntagaren bevilja befrielse från begränsningarna helt eller delvis. Samtidigt kan ARA ställa villkor för befrielsen från begränsningar som ARA bedömer ändamålsenliga. En motsvarande bestämmelse finns i den nuvarande räntestödslagen. Befrielse från begränsningar är möjlig endast som en sista utväg till exempel i en sådan situation där låntagaren är i ekonomiskt trångmål och man genom att lindra begränsningarna kan trygga bolagets fortsatta ekonomiska verksamhet. Ju kortare tid det gått från det att lånet godkändes som räntestödslån, desto strängare ska man förhålla sig till befrielse från begränsningarna, och ju större bolagets trångmål är, desto större befrielse från begränsningarna kan man bevilja. Befrielse från begränsningarna får i inget fall bli ett sätt att kringgå den föreslagna lagens syfte eller de villkor som anknyter till räntestödslånet, utan befrielsen får endast avhjälpa till exempel det att låntagaren hamnar i ännu större trångmål på grund av oförutsedda situationer. Dessutom förutsätts det att det av det lån som godkänts som räntestödslån återbetalas den andel som motsvarar den bostad eller det hus som befrias från begränsningar, eller att lånebeviljaren befriar staten från den borgensansvar som gäller den andelen av lånet. 

19 §. När en bestämmelse i bolagsordningen är utan verkan. I paragrafen föreskrivs det på motsvarande sätt som i den nuvarande räntestödslagen, att de bestämmelser i låntagarbolagets bolagsordning som gäller olika parters förköps- eller inlösningsrätt är utan verkan under den tid som bestämmelserna i 15 § om begränsning av överlåtelse av aktierna är i kraft. 

20 §. Statens ansvar. Den statsborgen som anknyter till kortvariga räntestödslån är till sitt innehåll likadan som den borgen som anknyter till det nuvarande räntestödssystemet. I 1 mom. föreskrivs det att staten ansvarar gentemot lånebeviljaren för förluster av kapital och räntor som beror på gäldenärens insolvens till den de medel som fås av säkerheterna för lånet inte räcker till för att täcka dem.  

Enligt 2 och 3 mom. gäller statens ansvar sådana amorteringar och räntor som förfallit men inte betalats, och som har förfallit inom tio år från den dag då lånet godkändes som räntestödslån, samt dröjsmålsräntor på dessa poster till dess att lånebeviljaren får betalning för sina fordringar. För att låntagarna så bra som möjligt och på ett flexibelt sätt ska kunna utnyttja konkurrensen på marknaden och alltid eftersträva lån med så förmånliga villkor som möjligt, omfattas även ett nytt lån som tagits i stället för räntestödslånet under begräsningstiden av borgen, om ARA godkänner lånet som räntestödslån. Överföring av lånet påverkar inte tiden för statsborgen. Eftersom det lån som beviljats objektet inte kan amorteras helt och hållet under den tio år långa begränsningstiden, ska det lånekapital som kvarstår återfinansieras utan statens stöd eller borgen när begränsningstiden upphör. Om ARA med stöd av 17 § 2 mom. på ansökan förlänger räntestödslånetiden, förlängs också giltighetstiden för statens borgen på motsvarande sätt, dvs. statsborgen är i kraft under hela lånetiden. 

21—23 §. I paragraferna föreskrivs det om säkerhet för kortvariga räntestödslån, realisering av egendom som är säkerhet för lånen och om betalning av gottgörelse. Bestämmelserna är i stort sett de samma som i den nuvarande räntestödslagen. Ett kortvarigt räntestödslån ska ha en av ARA godkänd inteckningssäkerhet med bättre förmånsrätt än andra lån eller någon annan säkerhet. Säkerheten för lånet kan ändras under lånetiden om Statskontoret godkänner den nya säkerheten. Statskontoret ska exempelvis kunna godkänna ändringar i säkerhetsobjektet till följd av en lantmäteriförrättning eller andra behov som låntagaren har beträffande säkerheten, eller godkänna att en säkerhet används på nytt. Lånebeviljaren är skyldig att sköta räntestödslånet och dess säkerheter i enlighet med den föreslagna lagen och de föreskrifter som utfärdats med stöd av den, att för sin del bevaka statens intressen och att iaktta Statskontorets föreskrifter. Statskontorets samtycke krävs för ackord, för motsvarande jämförbara arrangemang och för frivillig realisering av egendom på ett sådant sätt som äventyrar återkravet av lånet. Statskontoret betalar av statens medel till lånebeviljaren gottgörelse när den slutliga förlusten har klarlagts efter det att gäldenärens och en eventuell borgensmans insolvens har konstaterats och den egendom som utgör säkerhet har sålts. Gottgörelse kan lämnas obetald eller dess belopp sänkas om den föreslagna lagen eller de föreskrifter om utfärdats med stöd av den eller god banksed inte har iakttagits vid beviljandet av räntestödslånet, vid skötseln av lånet eller skötseln av säkerheten för lånet. Statskontoret kan hos låntagaren driva in de gottgörelser jämte ränta som kontoret betalt till lånebeviljaren. 

24 §. Tillsyn. I paragrafen föreskrivs det om tillsyn över lagen i huvudsak på samma sätt som i den nuvarande räntestödslagen. Enligt 1 mom. styr och övervakar i första hand ARA och för sin del även Statskontoret, miljöministeriet, kommunerna och lånebeviljarna att den föreslagna lagen och de bestämmelser som utfärdats med stöd av den följs. Myndigheterna har trots sekretessbestämmelserna rätt att få tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen, och handlingarna ska på begäran lämnas in för granskning hos den som utövar tillsynen. Denna skyldighet att lämna information gäller både låntagarna och deras ägarsamfund, om låntagaren är ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag. 

Enligt 2 och 3 mom. tillfaller tillsynen över iakttagandet av de begränsningar, såsom initialhyra och hyresjusteringar, betalning av avkastning och överlåtelse av hyreshus, som föreskrivs i 2 kap. på ARA. Låntagaren eller bostadsaktiebolaget eller det ömsesidiga fastighetsaktiebolaget ska meddela ARA på förhand om alla sådana omständigheter som kan inverka på iakttagandet av dessa bestämmelser. ARA svarar också för den allmänna styrningen av kommunerna och låntagarna. Kommunerna övervakar att begränsningarna för val av hyresgäster enligt 2 kap. följs, och lånebeviljarna övervakar att användningen av lånemedlen och räntestödet överensstämmer med den föreslagna lagen och de bestämmelser som utfärdats med stöd av den. I 4 mom. bemyndigas statsrådet att genom förordning utfärda närmare bestämmelser om tillsynen över valet av hyresgäster, fastställandet av hyra och justering av hyran samt om betalning av avkastning. 

25 §. Påföljdsavgift. Enligt paragrafen kan ARA påföra låntagarbolaget, eller om låntagaren är ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag, deras ägarbolag, en påföljdsavgift av sanktionsnatur som betalas till staten om bolaget handlar i strid med föreskrifterna. En påföljdsavgift kan påföras om bolaget i samband med ansökan om räntestödslånet gett ARA eller lånebeviljaren sådana felaktiga eller vilseledande uppgifter som haft väsentlig inverkan på ARA:s beslut att godkänna lånet som räntestödslån. ARA kan också påföra en påföljdsavgift om bolaget använt räntestödslånet för något annat ändamål än nybyggande av hyresbostäder eller har använt bostäderna för något annat ändamål än sådana hyresbostäder som avses i 10 §, valt hyresgästerna i strid med bestämmelserna i 10 eller 11 §, ändrat användningsändamålet för bostäderna i strid med 12 §, fastställt initialhyran eller genomfört hyresjusteringar i strid med 13 § eller överfört till sin ägare mera medel än vad som föreskrivs i 14 §. Påföljdsavgiften kan också påföras i situationer där låntagaren har handlat i strid med bestämmelser som med stöd av 11, 13 eller 14 § utfärdats genom förordning av statsrådet. Dessutom är påföljdsavgift möjlig om bolaget ger ARA eller Statskontoret väsentligt felaktiga eller vilseledande uppgifter eller vägrar ge begärda uppgifter åt myndigheter när dessa uppfyller sin tillsynsskyldighet enligt 24 §. 

I 2 mom. föreskrivs det att påföljdsavgiften uppgår till en procent av det ursprungligen beviljade räntestödslånets belopp justerat med byggnadskostnadsindex. Vid beräkning av räntestödslånets storlek kan också den överlåtelsepriskoefficient som Statistikcentralen har fastställt användas. Påförande av påföljdsavgift är möjlig när bolaget trots ARA:s uppmaningar inte rättar sitt felaktiga förfarande inom skälig tid. Påföljdsavgift tas ut för varje kalendermånad under vilken bolaget har handlat enligt 1 mom. eller inte har rättat felaktiga eller vilseledande uppgifter som det lämnat. Om bolaget exempelvis lämnar felaktiga uppgifter, kan påföljdsavgift påföras för varje månad fram till dess att bolaget lämnar korrekta uppgifter till ARA. ARA kan sänka påföljdsavgiften om den annars skulle bli oskälig. Vid jämkning kan till exempel de orsaker som lett till det felaktiga förfarandet beaktas. 

I 3 mom. föreskrivs det att om det räntestödsbelånade objektet har fått en ny ägare som avses i 15 §, men den tidigare ägaren har gjort sig skyldig till handlande som strider mot bestämmelserna, så kan påföljdsavgiften påföras den nya ägaren om den nya ägaren vid överlåtelsetidpunkten kände till eller borde ha känt till den tidigare ägarens handlande. Enligt 4 mom. ska påföljdsavgiften påföras inom två år från det att ARA eller Statskontoret fått kännedom om bolagets överträdelse eller försummelse. Om det har gått mer än tio år från det att det felaktiga handlandet upphört, kan påföljdsavgift emellertid inte längre påföras.  

26 §. Räntestödets upphörande. Enligt paragrafen upphör betalningen av det kortvariga räntestödet om räntestödslånet återbetalas. Detsamma gäller om ARA befriar låntagaren från de användnings- och överlåtelsebegräsningar som gäller för bostäderna på det sätt som föreskrivs i 18 §. Om objektet överlåts fortsätter betalningen av räntestödet om överlåtelsen gjorts i enlighet med 15 §, och mottagaren övertar räntestödslånet. En motsvarande bestämmelse finns i den nuvarande räntestödslagen. 

27 §. Inställande av betalningen av räntestöd. I paragrafen föreskrivs det om inställande av kortvarigt räntestöd i stort sett på samma sätt som i den nuvarande räntestödslagen. ARA kan besluta att betalningen av räntestöd inställs i alla de situationer som anges i 25 § och som berättigar till påförande av påföljdsavgift. Dessutom förutsätts det att försummelsen inte är obetydlig. Samtidigt kan ARA ålägga låntagaren att betala tillbaka räntestödet eller en del av det till statens bostadsfond. Låntagaren ska betala ränta på det räntestöd som återbetalas enligt den räntefot som avses i 3 § 2 mom. i räntelagen (633/1982), som för tillfället är 0,5 procent, ökad med tre procentenheter, dvs. sammanlagt 3,5 procent. Ränta betalas från och med utbetalningsdagen för respektive räntestödspost till och med återbetalningsdagen. Om den ränta som ska återbäras inte betalas inom utsatt tid, ska det på det belopp som förfallit till betalning betalas en årlig dröjsmålsränta enligt den räntefot som avses i 4 § 1 mom. i räntelagen. 

28 §. Borgensavgift. I paragrafen föreskrivs det om en borgensavgift av sanktionsnatur som låntagaren ska betala för statsborgen om utbetalningen av räntestödet upphör med stöd av 26 § eller inställs med stöd av 27 §, men räntestödslånet inte återbetalas. Borgensavgiften baserar sig på att statsborgen i en dylik situation ändå blir i kraft mellan staten och lånebeviljaren. Bestämmelsen har huvudsakligen samma innehåll som i den gällande lagen. Borgensavgift betalas årligen så länge som statsborgen är i kraft. Borgensavgiftens belopp föreslås uppgå till en procent av det återstående kapitalet vid respektive tidpunkt. På ansökan kan Statskontoret av särskilda skäl på de villkor som det bestämmer besluta att borgensavgift inte tas ut, eller att borgensavgift tas ut till ett mindre belopp än vad som nämnts ovan. Ett sådant särskilt skäl är till exempel att påförandet av borgensavgiften ökar hyresgästernas boendekostnader eller statens kreditförlustrisk oskäligt mycket. Borgensavgifterna betalas till statens bostadsfond. 

29 §. Ändringssökande. I paragrafen föreskrivs det om ändringssökande i stort sett på motsvarande sätt som i den nuvarande räntestödslagen. Paragrafen motsvarar den stora reform som gjordes i bestämmelserna om sökande av ändring i förvaltningsärenden under förra regeringsperioden (RP 230/2014 rd, RSv 319/2014), och som trädde i kraft vid ingången av 2016 och varmed besvärstillstånd krävs i flera ärenden än tidigare när besvär anförs över en förvaltningsdomstols beslut hos högsta förvaltningsdomstolen. 

Enligt 1 mom. får sökanden begära omprövning av ett beslut som meddelats av ARA, Statskontoret, kommunen eller en tjänsteinnehavare som lyder under kommunstyrelsen eller en kommunal nämnd på det sätt som föreskrivs i förvaltningslagen (434/2003). Allmänna bestämmelser om förfarandet vid omprövning finns i 7 a kap. i förvaltningslagen. Begäran om omprövning ska göras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet och begäran om omprövning ska riktas till den myndighet som fattat beslutet. Omprövning av ett beslut som meddelats av en tjänsteinnehavare som lyder under kommunstyrelsen eller en kommunal nämnd begärs dock hos kommunstyrelsen eller nämnden i fråga. 

Enligt 2 mom. får ändring i ett beslut som har meddelats med anledning av en begäran om omprövning sökas genom besvär hos förvaltningsdomstolen så som föreskrivs i förvaltningsprocesslagen (586/1996). I ett beslut av ARA med anledning av en begäran om omprövning i ett ärende som gäller godkännande av ett lån som räntestödslån eller förlängande av tiden för ett räntestödslån efter de första tio åren får ändring dock inte sökas genom besvär. Detta besvärsförbud står i linje med andra lagar om bostadsfinansiering som hör till miljöministeriets förvaltningsområde, eftersom ingen av dessa lagar medger att beslut om beviljande av eller avslag på en förmån överklagas genom besvär. Enligt den föreslagna lagen kan lån godkännas som räntestödslån endast inom ramen för den befogenhet som årligen anges i statsbudgeten. Ingen sökande har subjektiv rätt att få ett lån godkänt som räntestödslån eller den tid som lånet utgör räntestödslån förlängd efter de första tio åren. Godkännande av ett räntestödslån förutsätter alltid bostadspolitisk ändamålsenlighetsprövning till exempel med tanke på hur bostadsmarknaden på orten utvecklas. Besvärsförbudet gäller beslutet om godkännande av räntestödslån som helhet, dvs. också den initialhyra som fastställs i beslutet, storleken på självfinansieringsandelen och betalning av avkastning. Även dessa frågor ingår i ARA:s ändamålsenlighetsprövning. 

Ändringssökande genom besvär är inte heller möjlig när det gäller beslut om val eller godkännande av hyresgäster. Med undantag av vissa specialgrupper har ingen subjektiv rätt att få en bostad. Vid valet av hyresgäster är det närmast fråga om ändamålsenlighetsprövning, där omständigheterna på orten, dvs. antalet lediga bostäder, deras storlek och läge samt det ansökande hushållets inkomster, ska beaktas. Därför lämpar sig inte heller dessa frågor för prövning av domstol. 

Enligt 3 mom. får ändring i förvaltningsdomstolens beslut i regel sökas genom besvär hos högsta förvaltningsdomstolen endast om högsta förvaltningsdomstolen beviljar besvärstillstånd. Besvärstillståndsförfarandet omfattar bland annat beslut som gäller befrielse från begränsningar enligt 18 §, ändring av säkerhet enligt 21 § 2 mom. och avstående från betalning av eller sänkning av den gottgörelse som betalas till lånebeviljaren enligt 23 § 4 mom. Ärendena är av sådan betydelse och art att det kan anses motiverat att tillämpa förfarandet med besvärstillstånd. Utanför bestämmelserna om besvärstillstånd faller dock sådana beslut som gäller inställande av räntestödet i samband med ändring av användningsändamålet enligt 12 §, påförande av påföljdsavgift enligt 25 § samt inställande av betalningen av räntestöd och återkrav av räntestöd enligt 27 §. Dylika beslut är särskilt betydelsefulla med tanke på en parts rättssäkerhet och därför får besvär över förvaltningsdomstolsbeslut som gäller dessa ärenden anföras hos högsta förvaltningsdomstolen utan besvärstillstånd. 

30 §. Ikraftträdande. Lagen avses träda i kraft den 1 augusti 2016. 

2  Närmare bestämmelser och föreskrifter

Genom förordning av statsrådet ges närmare bestämmelser om villkoren för kortvariga räntestödslån. Genom förordning föreskrivs det bland annat om räntestödets belopp, låntagarens bassjälvriskandel för räntestödslånets ränta, låneamorteringar, den maximala hyresjusteringen, beräkningsgrunderna för räntan på låntagarens självfinansieringsandel som ingår i hyran och betalning av avkastning, samt om skälig avsättning för framtida utgifter för ombyggnad, underhåll och skötsel. Många av dessa bestämmelser motsvarar i stort sett de bestämmelser som finns i den nuvarande räntestödsförordningen. 

I statsrådets förordning föreskrivs det att den självriskränta som låntagaren betalar uppgår till 2,5 procent. Räntestöd betalas för den ränta som överskrider denna bassjälvriskandel under högst tio år så, att räntestödet årligen uppgår till 75 procent av den ränta som överstiger bassjälvriskandelen. Utbetalningen av räntestödet inleds först efter det att hyreshuset färdigställts, dvs. i praktiken från och med det att ARA har fattat ett slutligt justeringsbeslut om godkännande av räntestödslånet. Till skillnad från det nuvarande räntestödsystemet betalas det enligt den nya räntestödsmodellen alltså inte räntestöd för den tid som huset byggs. Detta motiverar låntagaren till att ombesörja att huset färdigställs utan obefogat dröjsmål. Om ARA på ansökan förlänger räntestödslånetiden med tio år, betalas under den tiden årligen i räntestöd 25 procent av den andel som överstiger bassjälvriskandelen. Om räntestödslånetiden förlängs med ytterligare tio år, betalas räntestöd inte för denna tid, utan det enda stödelementet är statsborgen. I förordningen föreskrivs det också om amortering av lånet så, att lånet under en period på tio år ska amorteras med sammanlagt 12,5 procent. Om räntestödslånetiden förlängs, ska lånet under tjugo års tid amorteras med sammanlagt 31,25 procent och under trettio års tid med sammanlagt 56,25 procent.  

Genom statsrådets förordning föreskrivs det också att den avsättning för framtida kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel som tas ut av hyresgästerna i hyran får uppgå till högst tre tiotusendelar av objektets godkända byggkostnader per kvadratmeter per månad. Om byggkostnaderna för en lägenhet till exempel uppgår till 3 000 euro per kvadratmeter, är det maximala beloppet för avsättningen 90 cent per kvadratmeter. Beloppet är nästan det samma som i den nuvarande räntestödsmodellen, där det är en euro per kvadratmeter i månaden i under 20-åriga låneobjekt. Bostädernas hyror får årligen justeras enligt den årliga ändringen i levnadskostnadsindex ökad med högst 1,5 procentenheter. 

Dessutom föreskrivs det genom förordning att den ränta på självfinansieringsandelen som tas ut i hyrorna av hyresgästerna kan uppgå till högst sex procent av den självfinansieringsandel som ägaren placerat i objektet. Enlig förordningen avses med den självfinansieringsandel som ägaren placerat de medel som ägaren själv har placerat i objektet för hela den tio år långa användnings- och överlåtelsebegränsningstiden. Denna självfinansieringsandel kan endast bestå av medel ur eget kapital som ägaren de facto placerat i låntagarbolaget eller av ett långfristigt lån som ägaren gett för detta ändamål och som har behövts för att täcka självfinansieringsandelen mellan objektets godtagbara byggkostnader och räntestödslånets låneandel. Såsom medel ur eget kapital kan också räknas ett kapitallån som ägaren enligt villkoren i aktiebolagslagen (624/2006) placerat i låntagarbolaget. Den årliga avkastning som låntagarbolaget betalar till sin ägare från avkastningen av intäkterna från uthyrningsverksamheten med räntestödsbostäder kan vara lika stor som den ränta på självfinansieringsandelen som tas ut i hyrorna av hyresgästerna, dvs. högst sex procent. 

I artikel 5 i kommissionens beslut bestäms det att en kapitalavkastning som inte överstiger den tillämpliga swap-räntan plus en premie på 100 räntepunkter ska anses vara rimlig. Om det på grund av särskilda omständigheter inte är lämpligt att använda kapitalavkastningen kan medlemsstaterna förlita sig på andra vinstnivåindikatorer än kapitalavkastningen för att avgöra vilken den rimliga vinsten bör vara, såsom genomsnittlig avkastning på eget kapital, avkastning på sysselsatt kapital, avkastning på tillgångar eller avkastning på försäljning. Vilken indikator som än väljs ska medlemsstaten på kommissionens begäran kunna lägga fram bevis för att vinsten inte är större än vad som skulle krävas av ett typiskt företag som överväger om det ska tillhandahålla tjänsten i fråga, till exempel genom att hänvisa till avkastning som uppnåtts genom liknande typer av kontrakt som tilldelats på konkurrensmässiga villkor. 

Vid bedömning av storleken hos den ränta på självfinansieringsandelen samt gottskrivning av avkastning som tillämpas på kortvariga räntestödslån ska man beakta den tid tillhandahållandet av den allmännyttiga tjänsten varar, som i den nya räntestödsmodellen är lika lång som den maximitid som i regel förutsätts i artikel 2 i kommissionens beslut. Enligt kommissionens beslut kan också en längre tid för tillhandahållande av tjänsten vara godtagbar, om tjänsteleverantören behöver göra betydande investeringar som måste skrivas av över hela den period som tjänsten tillhandahålls i enlighet med allmänt vedertagna redovisningsprinciper. Social bostadsproduktion är en sådan bransch inom vilken en längre tidsperiod för tillhandahållande av tjänsten är motiverad på grund av betydande investeringsbehov. Dessutom ska det vid bedömning av storleken hos räntan på självriskandelen samt gottskrivningen av avkastning beträffande kortvariga räntestödslån beaktas att dessa belopp inte kan variera årligen, utan låntagaren måste när den förbinder sig till att tillhandahålla allmännyttiga tjänster veta hur stor avkastning dess ägare är berättigade till under den tid som skyldigheten att tillhandahålla den allmännyttiga tjänsten varar. 

På grund av ovannämnda orsaker är det inte motiverat att binda storleken hos räntan på självfinansieringsandelen och den gottskrivning som tillämpas på kortvariga räntestödslån till swap-räntan plus 100 räntepunkter. Miljöministeriet lät sommaren 2014 göra två utomstående expertbedömningar om vilken som är den avkastning som ett genomsnittligt företag inom bostadsuthyrningsbranschen förutsätter. Enligt den ena bedömningen är avkastningskravet 3–10 procent och enligt den andra 8–12 procent. Därför föreslås det att maximibeloppet för den ränta på självfinansieringsandelen som tas ut av hyresgästerna i hyrorna och maximibeloppet för gottgörelse av avkastningen är högst sex procent. Med stöd av nämnda expertbedömningar strider dessa belopp inte mot kommissionens beslut. 

I förordningen föreskrivs det att såsom beräkningsgrund för gottskrivningen av avkastning får endast beaktas sådana medel som ägaren de facto har placerat i låntagarbolaget, eller om låntagaren är ett bostadsaktiebolag eller ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag, i ett ägarbolag som utövar hyresverksamhet med stöd av besittningen till aktier i nämnda bolag, och medlen har behövts för att täcka en självfinansieringsandel som behövs utöver räntestödslånet. En godtagbar avkastning kan gottskrivas endast separat för varje belånat objekt, och gottskrivningen av avkastning kan under hela tiden för räntestödslånet vara endast så stor som ARA fastställt i beslutet om godkännande av räntestödslånet. Aktiebolagslagens bestämmelser om vinstutdelning begränsar dessutom storleken på den avkastning som gottskrivs. Det är möjligt att det blir ett överskott i låntagarbolaget efter det att den godtagbara avkastningen gottskrivits ägaren. Detta överskott blir kvar i objektet under begränsningstiden och förbättrar dess soliditet, och kan användas till exempel för underhåll av bostäderna eller för att bibehålla hyrorna skäliga. Den godtagbara avkastningen kan gottskrivas som dividend, annan vinstutdelning eller koncernbidrag eller annat bidrag. Om avkastningen något år inte gottskrivs, kan avkastningen lyftas senare under begränsningstiden. Såsom gottskrivning av avkastning anses också andra förmåner som kan uppskattas i pengar som bolaget ger till sin ägare, såsom till exempel det att man från ett samfund som hör till samma koncern införskaffar tjänster inom fastighetsskötsel, disponenttjänster, förvaltningstjänster eller andra motsvarande tjänster till ett pris som är högre än den allmänna prisnivån. På detta sätt förhindrar man att bestämmelsen om gottskrivning av avkastning kringgås. 

En övre gräns i eurobelopp ställs på inkomsterna hos personer som väljs till hyresgäster till bostäder som finansieras med kortfristigt räntestödslån. Kommissionens beslut förutsätter att bostäder som understöds av staten ska riktas till medborgare och samhällsgrupper som är i svagare ställning än andra, och som på grund av sin ringa betalningsförmåga inte kan skaffa bostad till marknadsvillkor. År 2005 ingrep kommissonen i stöd för social bostadsproduktion som Nederländerna beviljade, och kommissionen förutsatte att stödsystemet skulle ändras bland annat så att understödd bostadsproduktion riktas till en klart definierad medborgargrupp som är i svagare ställning än andra. I sitt beslut från år 2009 godkände kommissionen Nederländernas förslag om att 90 procent av de understödda bostäderna riktas till personer vars inkomster inte överstiger 33 000 euro per år. Denna inkomstgräns höjs årligen på basis av index (kommissionens beslut K(2009)9963 av den 15 december 2009 om statligt stöd nr E 2/2005 och N 642/2009). 

När kommissionen krav tillämpas på den nya räntestödsmodellen är det klart att man enligt den nya modellen ska välja främst hushåll med små inkomster till hyresgäster. Om man i den nya räntestödsmodellen inte inför ett krav i enlighet den nuvarande räntestödsmodellen om att bostadssökandena ska placeras i prioritetsordning på basis av behovet av bostad, små inkomster och liten förmögenhet, så ska man i den nya modellen åtminstone införa en sådan inkomstgräns för valet av hyresgäster med vilken man klart förhindrar att hushåll med goda inkomster väljs till hyresgäster till räntestödsbostäder. Kraven i kommissionens beslut ska granskas också utifrån situationen i varje medlemsstat och utifrån de nationella behoven. Syftet med den nya räntestödsmodellen är att främja arbetskraftens rörlighet och på det sättet säkerställa näringslivets konkurrenskraft. Därför ska man enligt den nya stödmodellen rikta bostäderna särskilt till arbetstagare med små och medelstora inkomster inom tjänstesektorn. Därför ska inkomstgränsen i den nya stödmodellen inte sättas alltför lågt. När man tillämpar samma inkomstgräns på alla bostäder och inte bara på 90 procent av bostäderna såsom i Nederländerna, kan inkomstgränsen vara högre än i Nederländerna. Därför föreslås det att inkomstgränsen i den nya stödmodellen ska vara 3 540 euro i månaden för en person. Om ett hushåll består av fler än en vuxen som fyllt 18 år, höjs inkomstgränsen med 2 480 euro för varje vuxen. Om det i ett hushåll finns barn under 18 år, höjs inkomstgränsen med 650 euro för det första barnet och med 600 euro för varje därpå följande barn. Inkomsterna granskas enligt bruttomånadsinkomsten. Åldern räknas enligt utgången av det kalenderår när man ansöker om att bli vald till hyresgäst. På basis av statistikcentralens uppgifter ryms personer som arbetar inom serviceyrken och som lever ensamma bra inom de föreslagna inkomstgränserna, särskilt när det gäller ingångslönen. 

Ett utkast till förordning finns som bilaga till denna proposition. 

3  Ikraftträdande

Lagen föreslås träda i kraft den 1 augusti 2016. Avsikten är att en statsrådsförordning med närmare bestämmelser om låne- och stödvillkoren för kortvariga räntestödslån utfärdas genast efter det att lagen har stadfästs. ARA kan således godkänna lån som kortvariga räntestödslån genast efter det att lagen trätt i kraft.