Allmän motivering

Utskottet föreslår att lagförslaget godkänns, men med vissa små ändringar som gäller tiden för ett bolags börsintroduktion.

Syftet med propositionen är att främja utbudet av fritt finansierande hyresbostäder genom skatteförmåner för fastighetsfonder i aktiebolagsform. Det ska ske genom att man stiftar en särskild lag som innebär att när villkoren i lagen är uppfyllda ska bolagets inkomster vara befriade från skatt vid inkomstbeskattningen. Skattefriheten är förknippad med ett strängt vinstutdelningskrav och vinstutdelningen ska med avvikelse från allmänna bestämmelser om utdelning vara helt skattefri inkomst för mottagaren.

Propositionen undanröjer alltså den nuvarande ekonomiska dubbelbeskattningen av fastighetsrörelser i aktiebolagsform och den styrande effekt som den har för bolagets ägarstruktur. Affärsrörelser i aktiebolagsform ska alltså behandlas på samma sätt i beskattningen som direkt fastighetsinnehav eller andra rörelseformer som omfattas av enkel beskattning.

Propositionen bör ses mot bakgrund av målen i regeringsprogrammet och statsrådets bostadspolitiska programRegeringens bostadspolitiska program, miljöministeriets rapporter 15/2008. att öka bostadsproduktionen för att trygga tillgången på arbetskraft och näringslivets konkurrenskraft inte minst i tillväxtcentra. I det bostadspolitiska programmet ingår en lång rad åtgärdsförslag uttryckligen för att öka hyresbostadsproduktionen och propositionen är en del av dem. — Propositionen har samband med en proposition om ändring av lagen om fastighetsfonder och vissa lagar som har samband med den (RP 175/2008 rd).

Lagförslaget följer i centrala delar utländska skattemodeller, bl.a. sådana som genomförts i Storbritannien och Tyskland. Den största skillnaden är sannolikt den att skattefriheten hos oss i motsats till allmän praxis bara ska gälla aktiebolag som huvudsakligen bedriver uthyrning av bostäder. Men detta har varit den centrala utgångspunkten för statsrådets bostadspolitiska program och därmed också för propositionen. Det är alltså framför allt fråga om en bostadspolitisk åtgärd snarare än om främjande av fastighetsinvesteringar över lag genom särskilda skatteförmåner.

Det föreslagna systemet bygger på frivillighet; om villkoren för skattefrihet uppfylls, befrias ett företag som är allmänt skattskyldigt i Finland på ansökan från skyldigheten att betala inkomstskatt. Skattefriheten gäller då alla bolagets inkomster. Skattefrihet kan beviljas både ett nytt bolag som grundas för ändamålet och ett bolag som redan nu bedriver det slag av verksamhet som avses.

Bestämmelserna innebär ett undantag från den normala beskattningen av aktiebolag och därför är villkoren för skattefrihet noggrant avgränsade. Det gäller inte bara bolagets rörelse utan bl.a. också bolagets balans- och inkomststruktur, storleken på det främmande kapitalet, vinstutdelningskravet och dessutom skyldigheten att introducera bolaget på börsen och att begränsa en enskild delägares innehav till mindre än 10 procent av bolagets aktiekapital. Vidare innehåller lagförslaget detaljerade bestämmelser som reglerar bolagets verksamhet under och efter skattefriheten och som föreskriver om påföljder för eventuella förseelser.

Utskottet anser att propositionen i princip behövs och kan understödjas. Den har emellertid kritiserats för att lagens tillämpningsområde är så snävt och villkoren för skattefrihet så stränga och dessutom framför allt för de möjligheter ett bolag som redan nu bedriver uthyrning har att gå över till systemet. Genom en övergång till systemet kan bolaget inkomstföra sina icke-realiserade vinster och reserver i beskattningen under skatteåret innan skattefriheten inträder. Sakkunniga som utskottet har hört anser att bestämmelserna de facto hindrar att nuvarande bolag inkluderas i systemet.

Utskottet tillstyrker regeringens strategi och anser den motiverad med hänsyn till lagens bostadspolitiska utgångspunkter. Det är också viktigt att notera att förslaget inte på något sätt förpliktar ett bolag som omfattas av skattefriheten att producera nya bostäder eller utöka sitt bostadsbestånd i övrigt. Incitamenten i lagen är den allmänna skattefriheten och möjligheten att inte dela ut mer än högst 40 procent av räkenskapsperiodens vinst för att användas för förvärv av tillgångar som omfattas av lagen, jämfört med att vinstutdelningskravet annars är 90 procent av räkenskapsperiodens vinst.

Utskottet tar nedan i korthet upp en del synpunkter som framförts av de sakkunniga. Dessutom föreslår det att den föreslagna börsintroduktionstiden förlängs till tre år.

Lagens tillämpningsområde

Lagens tillämpningsområde har som sagt avsiktligt begränsats till bolag som hyr ut bostäder.

Finansministeriet uppger att man i detta sammanhang inte ens har diskuterat en eventuell utvidgning av skattelättnaden till affärs- och kontorsfastigheter. Vid utfrågningen av sakkunniga har det inte heller framgått att en sådan ändring de facto skulle främja lagens syften. Det faktum att den förmögenhetsmassa som placeras i bolaget sannolikt skulle vara större och affärsrörelsen möjligen mer lönsam än annars garanterar ännu inte i sig detta. Det är inte heller helt klart vilka ekonomiska konsekvenser ändringen skulle få.

Av de här orsakerna anser utskottet att en utvidgning av lagens tillämpningsområde inte är motiverad. Också möjligheten att fungera i en koncernstruktur i större omfattning än vad som nu föreslås kräver ytterligare utredning och reglering. Därmed är en sådan ändring inte möjlig i det här sammanhanget.

Krav på börsintroduktion

Ett villkor för att skattefriheten ska vara gällande är att bolagets aktier under skatteåret är föremål för handel på en reglerad marknad eller multilateral handel inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet.

Börsintroduktionen har motiverats inte bara med att stora institutionella placerare lockas med utan också med småplacerarnas behov; börsintroduktionen är ett villkor för en fungerande eftermarknad och viktig för investerarskyddet i anknytning till tillsynen. Kravet på börsintroduktion innebär att aktier i praktiken blir tillgängliga för småplacerare. Det är i sin tur viktigt för lagens syften, eftersom privatpersoner nuförtiden äger lejonparten, eller omkring 60 procent, av de fritt finansierade hyresbostäderna. — Börsintroduktionen har också varit en av de centrala utgångspunkterna för lagen om fastighetsfonder ().

Av orsakerna ovan anser utskottet att börsintroduktionskravet är lämpligt och motiverat. Det finns ingen anledning att utvidga skatteförmånen till icke-börsintroducerade bolag, också om de i övrigt uppfyller tillämpningsvillkoren i lagen. Utskottet tillstyrker alltså inte det ändringsförslag som förts fram vid utfrågningen av sakkunniga.

Däremot är det fullt möjligt att kravet på börsintroduktion under det första skattefria året är för strängt. Läget på marknaden kan variera och börsintroduktionen kan misslyckas av orsaker som inte är beroende av bolaget. Därför tillstyrker utskottet de sakkunnigas förslag om att introduktionstiden ska kunna vara tre år. I detaljmotiveringen framförs närmare argument för ändringen.

Krav på spridning av ägandet

Ett av villkoren för skattefrihet är att en enskild delägares ägarandel inte får vara mer än tio procent av bolagets aktiekapital. I lagen finns ändå en övergångsbestämmelse om att andelen får vara max 30 procent 2009—2012. Några större placerare kan därmed tillsammans grunda ett bolag när verksamheten startas upp.

Utskottet ser begränsningen i ägarskapet som nödvändig för att ägandet ska kunna spridas och skattebasen tryggas. Gränsen kan inte höjas ens till jämnt 10 procent utan att den helt förlorar sin betydelse. Ägarandelsvillkoret svarar dessutom mot internationell praxis och tillämpas bl.a. i Storbritannien och Tyskland.

Övergångsbestämmelsen tar i sin tur hänsyn till bl.a. institutionella placerares situation när verksamheten kör i gång. På längre sikt är syftet i vilket fall som helst att få med privatpersoner i placeringsverksamheten. Därmed finns det ingen grund för att höja eller avskaffa ägarandelsgränsen på det sätt som de sakkunniga föreslagit.

Till den del som de sakkunniga har kritiserat sanktionerna mot bolaget för överträdelse av den högsta ägarandelen hänvisar utskottet till ändringen av lagen om fastighetsfonder som är under behandling i riksdagen (RP 175/2008 rd). I lagen föreslås en ny 24 § 3 mom. om att ett bolag har rätt att i skadestånd av en delägare få ett belopp motsvarande den skatt som debiterats bolaget. Utskottet menar att den här konstruktionen tillgodoser både skattelagens mål och bolagets behov.

Inkludering i systemet

I lagförslaget finns en bestämmelse också för den händelse att ett existerande bolag som bedriver uthyrning av bostäder går över till det skattefria systemet.

En del sakkunniga har som sagt bedömt att skattepåföljderna för en övergång till skattefrihet i praktiken hindrar ett sådant arrangemang. Det ses inte heller som en tillräckligt stor lättnad att den skatt som ska debiteras kan periodiseras över tre år. Flera sakkunniga har därför föreslagit att regleringen ska slopas helt eller lindras t.ex. så att inkomstföringen sker först vid överlåtelse av det gamla, överförda bostadsbeståndet.

Utskottet ser inte de sakkunnigas ändringsförslag som motiverade med tanke på lagens syften och de tilltänkta bestämmelserna. Syftet med systemet är att främja utbudet av nya hyresbostäder, inte utvidga eller inrikta skattelättnaden på tiden före skattefriheten. Så går det om icke-realiserade värdestegringar som uppkommit före skattefrihetsperioden eller dolda reserver som hör samman med byggnadsbeståndet inte inkomstförs eller om de inkomstförs bara delvis. Då inriktas lättnaden alltså på värdestegringen av bolagets gamla bostadsbestånd. Motivet får ännu större betydelse genom att det inte finns någon som helst nyproduktionsförpliktelse i propositionen.

Förslaget om att förlänga tiden för börsintroduktion kommer möjligen att minska behovet av att inkludera ett bolag som bedriver uthyrning av bostäder i skattefri verksamhet.

Kalkylmässiga avskrivningar

Tanken är att bolagets oavskrivna anskaffningsutgifter för anläggningstillgångar ska följas upp genom kalkylmässiga avskrivningar per skatteår. Avskrivningarna svarar mot de belopp som högst skulle ha fått dras av vid inkomstbeskattningen.

Bestämmelsen har ansetts nödvändig, eftersom bolaget är befriat från skatt och inte gör några verkliga skatteavskrivningar. Den spelar ändå en viss roll när det behövs information om oavskrivna anskaffningsutgifter i beskattningen. En sådan situation uppstår t.ex. när ett bolag träder ut ur skattefrihetssystemet. Tanken är att då kunna säkerställa att de utgifter som hänför sig till skattefrihetstiden inte i några delar kan dras av efter skattefriheten.

Finansministeriet understryker i sitt utlåtande att det i enlighet med rubriken för 5 § bara handlar om kalkylmässiga avskrivningar. Eftersom bolaget är befriat från skatt och det därmed inte har gjort några avdrag i beskattningen, får det göra sina avskrivningar i bokföringen också till ett mindre belopp än de kalkylmässiga avskrivningarna enligt 5 §. Näringskattelagens 54 § 2 mom. om att skatteavdrag ska tas upp i bokföringen hindrar alltså inte detta. Bestämmelsen om kalkylmässiga avskrivningar inverkar därmed inte heller på storleken av ett bolags utdelningsbara vinst.

Trots att de årliga avskrivningarna i bostadshus enligt branschen normalt är omkring 1,5 procent av den ursprungliga anskaffningsutgiften, skiljer sig de största tillåtna avskrivningarna i beskattningen inte nödvändigtvis särskilt mycket från avskrivningar på grund av ekonomiskt slitage. I jämförelsen beaktas då skillnaden i avskrivningsmetoder och den ekonomiska avskrivningsperiodens längd, som kan variera en hel del hos olika aktörer. — Den jämna avskrivningen på 1,5 procent svarar mot en avskrivningstid på 67 år. Samma resultat kan man få beroende på omräkningsmetod t.ex. med en årlig avskrivning på 3,4 procent av restvärdet. Den här avskrivningsnivån får man om man tillämpar bokföringsnämndens metodBokföringsnämndens kommunsektions allmänna anvisning för kommuner och samkommuner om avskrivningar enligt plan 6.4.1999, justerade 25.5.2004, bilaga 1 och Bokföringsnämndens allmänna anvisningar om avskrivningar enligt plan 16.10.2007, bilaga 10. som innebär att omkring 90 procent av den ursprungliga anskaffningsutgiften blir avskriven på 67 år.

Utskottet tycker inte att bestämmelsen om kalkylmässiga avskrivningar behöver ändras.

Uppföljning

Lagförslaget har utsatts för ganska häftig kritik under behandlingen. Många har betvivlat att lagen överhuvudtaget får någon effekt. Dessutom innehåller förslaget många komplicerade och precisa bestämmelser, som det i och för sig finns begripliga och godtagbara argument för.

Å andra sidan innebär propositionen en ny öppning som tillåter att man tar till sig och utvecklar olika modeller för hyresbostadsproduktion på marknadsmässiga villkor. Med tiden dyker det säkert upp nya parter på hyresbostadsmarknaden som producerar hyresbostäder för de behövande och köper upp byggfirmornas hyresbostadsproduktion.

En faktor som talar för systemet är att det erbjuder privata placerare ovedersägliga fördelar jämfört med de nuvarande möjligheterna att placera i fastigheter. Fördelarna uppkommer genom placeringarnas likviditet, spridning, yrkesmässiga hantering och skattestöd.

Det är svårt att göra en samlad bedömning av lagens effekter och eventuella behov av att förbättra den så här i begynnelsefasen. Därför är det tillrådligt att lagens effekter följs upp och att utvecklingen under de närmaste åren avrapporteras till finansutskottet senast när övergångsperioden löper ut 2012.