4 §
Vuokrasopimuksen saa purkaa ja määräaikaisen
vuokrasopimuksen irtisanoa vain tässä laissa säädetyllä perusteella.
Muu sopimusehto on mitätön, paitsi jos kyseessä on
4 tai 5 luvussa tarkoitettu vuokrasopimus. Sopimukseen otettu määräys,
ettei vuokraoikeuden kirjaamista saa hakea tai tontinvuokrasopimusta
rekisteröidä taikka ettei vuokralaisella ole oikeutta
kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on myös mitätön.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
19 §
Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos
vuokralaisen omaisuus luovutetaan konkurssiin eikä konkurssipesä ole
vuokranantajan asettamassa vähintään
yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut
ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen
aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä.
Jos vuokraoikeutta ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää toiselle,
edellytyksenä on lisäksi, ettei vuokralainen ole
mainitussa määräajassa asettanut näiden
velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta.
Jos vuokralainen asettaa vakuuden vasta määräajan
jälkeen, mutta ennen kuin on saanut purkamisilmoituksen
tiedoksi, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan
ole.
Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen
irtisanomista eikä purkamista muualla tässä laissa säädetyin
perustein. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin
alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa
on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.
Jos konkurssipesä käyttää vuokra-aluetta,
se on tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien
velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka
se ei olisi ottanut vastatakseen niiden täyttämisestä.
Kun vuokrasopimus puretaan 1 momentissa mainitulla perusteella,
vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle
aiheutuneesta vahingosta.
20 §
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus,
jos:
1) vuokranantaja ei luovuta vuokra-aluetta vuokralaiselle sovittuna
ajankohtana;
2) sopimusta tehtäessä voimassa ollut viranomaisen
päätös tai määräys
estää tai vaikeuttaa vuokra-alueen käyttämistä sopimuksen
mukaiseen tarkoitukseen eikä vuokranantaja ole ilmoittanut
tästä vuokralaiselle eikä vuokralainen
ole muutoinkaan tästä tiennyt;
3) vuokra-alue ei luovutushetkellä ole sopimuksen mukaisessa
kunnossa;
4) vuokra-alue, jonka kunnosta ei ole sovittu, ei luovutushetkellä ole
sellaisessa kunnossa, jota vuokralainen vuokra-alueen käyttötarkoitus, sopimuksen
ehdot ja muut olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia;
taikka
5) vuokranantaja, joka on sitoutunut saattamaan vuokra-alueen
määrättyyn kuntoon tai pitämään
sen määrätyssä kunnossa, laiminlyö täyttää sitoumuksensa.
Edellä 1 momentin 3—5 kohdassa tarkoitetuissa
tapauksissa vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus edellyttää lisäksi,
että vuokralainen on kehottanut vuokranantajaa korjaamaan puutteellisuuden
kohtuullisessa määräajassa ja vuokranantaja
on tämän laiminlyönyt tai että puutteellisuutta
ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden
korjaamisen saamassaan määräajassa, vuokralainen
saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden
vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole
korjausoikeutta, jos puutteellisuus johtuu vuokra-alueella
olevan rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen
on kieltänyt vuokra-alueen tai siihen kuuluvan omaisuuden
käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä,
että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat
kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Vuokralaisen vuokrasopimuksen purkamisoikeuden edellytyksenä on
lisäksi, että purkamisen perusteena
olevalla seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys, kun otetaan
huomioon vuokrasopimuksen kohde, vuokra-alueen käyttötarkoitus,
sopimuksen sovittu kestoaika ja muut olosuhteet.
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokranantajan
laiminlyönti tai vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus
korjataan ennen kuin vuokralainen purkaa 1 momentissa tarkoitetulla
perusteella vuokrasopimuksen. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus
raukeaa myös, jos vuokralainen ei pura vuokrasopimusta
kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon
1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä tai
määräyksestä tai kun 2 momentissa
tarkoitettu määräaika päättyi.
20 a §
Kun vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen, vuokrasuhde päättyy
välittömästi.
20 b §
Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta
tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona
20 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu vuokranantajan
laiminlyönti tai mainitun momentin 2—5 kohdassa
tarkoitettu vuokra-aluetta koskeva puutteellisuus estää tai
haittaa vuokra-alueen käyttämistä. Jos kyse
on vuokra-aluetta koskevasta puutteellisuudesta, tämän
momentin mukainen oikeus alkaa kuitenkin aikaisintaan, kun vuokranantaja saa
tiedon puutteellisuudesta.
Jos 20 §:n 1 momentissa tarkoitettu laiminlyönti
tai puutteellisuus johtuu huolimattomuudesta vuokranantajan puolella,
vuokralaisella on lisäksi oikeus saada vuokranantajalta
korvaus vahingosta, joka vuokralaiselle aiheutuu laiminlyönnistä tai
puutteellisuudesta.
Kun vuokrasopimus puretaan 20 §:n mukaisesti, vuokralaisella
on tässä laissa säädettyjen perusteiden
mukainen oikeus saada vuokranantajalta lunastus ja korvaus vuokra-alueelle
tekemistään parannuksista ja vuokralainen
on velvollinen korvaamaan hallinta-aikanaan vuokra-alueelle aiheuttamansa
vahingon.
20 c §
Jos vuokralaisena on luonnollinen henkilö tai kuolinpesä eikä vuokralainen
saa ilman vuokranantajan suostumusta siirtää vuokraoikeutta
toiselle, tuomioistuin voi hakemuksesta oikeuttaa vuokralaisen
irtisanomaan määräaikaisen
vuokrasopimuksen tai siirtämään sen toiselle,
jos:
1) vuokralaisen mahdollisuus käyttää vuokra-aluetta
sopimuksen mukaiseen tarkoitukseen on lakannut tai olennaisesti
vaikeutunut vuokralaisen tai hänen perheenjäsenensä sairauden
tai vamman vuoksi taikka muusta näihin verrattavasta syystä;
ja
2) vuokrasuhteen jatkuminen sovitun määräajan
loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.
Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta kohtuullinen
korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu sopimuksen ennenaikaisesta
päättymisestä.
Vuokranantaja ei ole velvollinen lunastamaan vuokra-alueella
olevia rakennuksia eikä muuta omaisuutta, kun vuokrasopimus
irtisanotaan 1 momentin nojalla. Vuokra-alueelle tehtyjen parannusten
ja aiheutetun vahingon korvaamisesta on voimassa, mitä 20
b §:n 3 momentissa säädetään.
Vuokranantajalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa
asiassa.
20 d §
Vuokralaiselle 19, 20, 20 a tai 20 c §:n mukaan kuuluvia
oikeuksia rajoittava sopimusehto on mitätön.
21 §
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen tontinvuokrasopimusta
lukuun ottamatta, jos:
1) vuokralainen on tämän lain tai vuokrasopimuksen
vastaisesti siirtänyt vuokraoikeuden tai luovuttanut vuokra-alueen
tai sen osan hallinnan toiselle;
2) vuokralainen on laiminlyönyt suorittaa vuokranmaksun
lain tai vuokrasopimuksen mukaisessa ajassa eikä ole kehotuksesta
huolimatta täyttänyt maksuvelvollisuuttaan hänelle
asetetussa vähintään kuukauden
pituisessa määräajassa tai samassa ajassa
asettanut hyväksyttävää vakuutta;
tai
3) vuokralainen on olennaisesti laiminlyönyt vuokra-alueen
ja siihen kuuluvan omaisuuden kunnossapitovelvollisuuden taikka
hän on käyttänyt vuokra-aluetta tai siihen
kuuluvaa omaisuutta tämän lain tai vuokrasopimuksen
vastaisesti eikä ole kehotuksesta huolimatta korjannut laiminlyöntiään
tai menettelyään hänelle asetetussa
kohtuullisessa määräajassa.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa,
jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä taikka
lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä ennen
kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella purkanut
vuokrasopimuksen.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa
myös, jos vuokranantaja ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa
ajassa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentin 1
kohdassa tarkoitetusta purkamisperusteesta tai kun 2 tai 3 kohdassa
tarkoitettu määräaika päättyi.
Kun vuokrasopimus 1 momentissa mainitulla perusteella puretaan,
vuokrasuhde päättyy välittömästi
ja vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta,
joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta
päättymisestä.
23 §
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokralaiselle
on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan
vuokrasuhteen päättymisajankohta. Määräaikaisen vuokrasopimuksen
irtisanomisilmoituksessa on lisäksi mainittava irtisanomisen
peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös
sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokranantajalle
on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Irtisanomisilmoitus
voidaan myös antaa sille, jonka tehtäväksi
vuokranantaja on antanut vuokran perimisen, ei kuitenkaan
rahalaitokselle. Määräaikaisen vuokrasopimuksen
irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen peruste.
Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen
on asianmukaisesti toimitettu myös, kun irtisanomisen tiedoksiannossa
on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.
Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus
voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa
lehdessä. Jos vuokra-alueella on rakennus, irtisanomisesta
on tällöin lisäksi toimitettava tiedonanto
siihen. Ilmoituksen katsotaan tulleen vuokralaisen tietoon lehden
ilmestymispäivänä.
Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään,
irtisanominen on tehoton.
23 a §
Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa
säädettyä oikeutta purkaa vuokrasopimus,
on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava
purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta,
jos vuokrasuhteen halutaan päättyvän
myöhemmin kuin välittömästi
purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy
myös sellainen haaste, jossa vuokrasopimus vaaditaan purettavaksi.
Vuokrasopimuksen purkamista koskee soveltuvin osin, mitä irtisanomisesta
23 §:n 3—5 momentissa säädetään.
24 §
Kun vuokrasopimus on irtisanottu, vuokrasuhde päättyy,
jollei muuta ole sovittu:
1) kolmen kuukauden kuluttua irtisanomista lähinnä seuranneen
kalenterikuukauden alusta, jos sopimuksen mukainen vuokra-aika on
kahta vuotta pitempi; ja
2) kahden viikon kuluttua irtisanomisesta, jos sopimuksen mukainen
vuokra-aika on kaksi vuotta tai sitä lyhyempi taikka jos
sopimus on voimassa toistaiseksi.
54 §
Jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen rakentamisvelvollisuuden
laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokralainen
ei ole sovitussa ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, vuokranantajalla
on oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeutta vuokrasopimuksen
purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vuokralaisen laiminlyönti
on vähäinen.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa,
jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä ennen
kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella
purkanut vuokrasopimuksen.
57 §
Viljelmä, jolla on maatalouden harjoittamiseen
tarvittavat asuin- ja talousrakennukset, voidaan antaa vuokralle
enintään 25 vuoden määräajaksi
pääasiallisesti maatalouden harjoittamiseen käytettäväksi.
Tällaisen rakennetun viljelmän vuokraan sovelletaan
tämän luvun säännösten
lisäksi 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
71 §
Maatalousmaa, jolla ei ole maatalouden harjoittamiseen tarvittavia
asuin- ja talousrakennuksia tai jolla ne ovat tähän
tarkoitukseen riittämättömät,
voidaan antaa vuokralle enintään 20 vuoden
määräajaksi pääasiallisesti
maatalouden harjoittamiseen käytettäväksi.
Tällaisen maatalousmaan vuokrasta on muutoin soveltuvin
osin voimassa, mitä tässä luvussa säädetään.
78 §
Vuokrasopimusta koskeva riita voidaan saattaa tuomioistuimessa
soviteltavaksi siten kuin riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa
annetussa laissa (663/2005) säädetään.
Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välistä sopimusta
koskevan erimielisyyden saattamisesta kuluttajariitalautakunnan
käsiteltäväksi säädetään
kuluttajariitalautakunnasta annetussa laissa (8/2007).
84 §
Vuokrasopimuksesta johtuvat riitakysymykset voidaan määrätä välimiesten
ratkaistavaksi siten kuin välimiesmenettelystä annetussa
laissa (967/1992) säädetään.
Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopimukseen
sisältyvän välimiesmenettelyä koskevan
ehdon sitovuudesta säädetään
kuluttajansuojalain 12 luvun 1 d §:ssä.
_______________
Tämä laki tulee voimaan
päivänä
kuuta 20
.
Tämän lain voimaan tullessa voimassa olevaan
vuokrasopimukseen sovelletaan 57 §:n 1 momentin
ja 71 §:n sijasta tämän lain voimaan tullessa
voimassa olleita säännöksiä.
Kun tämän lain voimaan tullessa voimassa olleen
vuokrasopimuksen vuokra-aikaa sovitaan pidennettäväksi
tämän lain tultua voimaan, vuokrasuhteen
enimmäiskestoon sovelletaan kuitenkin tätä lakia.