1.1  Tausta

Pääministeri Orpon hallituksen hallitusohjelman mukaan hallituksen asuntopolitiikan keskeisin tavoite on asuntomarkkinoiden toimivuuden edistäminen. Toimivat asuntomarkkinat luovat suomalaisille mahdollisuuden asua mahdollisimman hyvin ja edullisesti omia toiveita vastaavassa kodissa. Hallitusohjelma sisältää myös kirjauksen valtion tukeman asuntotuotannon hallitusta vähentämisestä. Lähtökohtaisesti laadukasta ja kohtuullisen hintaista asumista edistetään vapaarahoitteisella asuntorakentamisella. 

Hallitusohjelman mukaan selvitetään Valtion asuntorahaston (VAR) käyttötarkoitusta ja asuntorakentamisen tukemiseen liittyvät valtion rahoitus- ja takausvastuut sekä vaihtoehdot vastata nykyisistä ja tulevista valtion takaus- ja tukisitoutumista. Edelleen hallitusohjelman mukaan Valtion asuntorahaston talous liitetään kehyksen piiriin siltä osin kuin talousarvion perusteluissa otetaan kantaa niiden menojen määriin. Tältä osin siirrot talousarviosta rahastoon jäävät vastaavasti kehyksen ulkopuolelle. 

Valtion asuntorahaston johtokunta julkaisi 15.11.2023 tiedonannon liittyen rahaston tuleviin vastuisiin ja maksuvalmiuteen. Tiedonannon johtopäätöksenä todettiin, että nykyisellä korkotasolla Valtion asuntorahaston kassa pystyy kantamaan vielä seuraavat kymmenen vuotta suoritukset, joihin on taloudellisesti sitouduttu. Tämän jälkeen on varauduttava huolehtimaan asuntorahaston sitoumuksista budjettivaroin. 

Talouspoliittinen ministerivaliokunta linjasi 24.6.2024 valtion tukeman asuntotuotannon kehittämiseksi asetetun työryhmän ( YM027:00/2024 ) valmistelun pohjalta, että Valtion asuntorahaston toiminta valtion talousarvion ulkopuolisena rahastona lakkautetaan. Rahasto sulautetaan osaksi valtion talousarviota 1.1.2026 alkaen, ja rahastolle jo kertyneet tulot tuloutetaan talousarvioon. Asuntotuotannon tuet rahoitetaan jatkossa valtion talousarviosta. Talouspoliittinen ministerivaliokunta linjasi jo aiemmin korkotukilainavaltuuden tasoksi 1 750 miljoonaa vuonna 2025 ja yhteensä 2 000 miljoonaa vuosina 2026–2027.  

Hallitusohjelman mukaan takausmaksujen periminen otetaan käyttöön kattavasti asuntorahoituksessa. Uusissa valtion tukemissa vuokra-asuntojen korkotukilainoissa otetaan käyttöön takausmaksut (0,5 %), mutta erityisryhmien asuntotuotanto rajataan takausmaksun ulkopuolelle.  

1.2  Valmistelu

Takausmaksuja koskeva säädösvalmistelu aloitettiin ympäristöministeriössä vuoden 2023 lopussa. Aikataulusyistä ja koska muutosehdotukset koskevat pääasiassa samoja säädöksiä, säädösvalmisteluhankkeeseen yhdistettiin Valtion asuntorahaston lakkauttamista koskeva valmistelu tammikuussa 2025. Hallituksen esitys on valmisteltu virkatyönä yhteistyössä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke, aiemmin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara), Valtiokonttorin ja valtiovarainministeriön kanssa.  

Takausmaksuja koskeva luonnos hallituksen esitykseksi oli lausuntokierroksella Lausuntopalvelussa 30.5.‒31.8.2024. Lausuntoja pyydettiin valtion tukemia asuntoja omistavilta yhteisöiltä, keskeisiltä etujärjestöiltä, kunnilta, luottolaitoksilta sekä keskeisiltä valtion viranomaisilta ja ministeriöiltä. Myös jakelulistan ulkopuolisilla oli mahdollisuus antaa lausunto. 

Valtion asuntorahaston lakkauttamista ja takausmaksuja koskeva luonnos hallituksen esitykseksi oli lausuntokierroksella Lausuntopalvelussa 12.5.‒31.7.2025. Lausuntoja pyydettiin valtion tukemia asuntoja omistavilta yhteisöiltä, keskeisiltä etujärjestöiltä, kunnilta, hyvinvointialueilta, luottolaitoksilta sekä keskeisiltä valtion viranomaisilta ja ministeriöiltä. Myös jakelulistan ulkopuolisilla oli mahdollisuus antaa lausunto. 

Hallituksen esityksen valmisteluasiakirjat ovat julkisessa palvelussa osoitteessa https://ym.fi/hankkeet-ja-lainvalmistelu tunnuksella YM073:00/2023 .  

2.1  Valtion asuntorahasto

Valtion asuntorahasto (1.12.1993 saakka asunto-olojen kehittämisrahasto) perustettiin 1. tammikuuta 1990. Tarkoituksena oli tehostaa sosiaalisen asuntotuotannon rahoitusjärjestelmää. Aiempi talousarviovuoteen sidottu järjestelmä oli havaittu joustamattomaksi monivuotisten rakennushankkeiden rahoittamiseen (Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asunto-olojen kehittämisrahastosta sekä siihen liittyvien lakien muuttamisesta HE 183/1989 vp). Rahastoon siirrettiin aravalainasaamiset eli vuokrataloyhtiöiden aravalainat, joita oli myönnetty vuodesta 1949 alkaen. Rahaston perustamisvaiheessa sille siirrettiin myös noin 1,35 miljardin euron pääoma valtion talousarviosta. Varat ovat valtion asuntorahastosta annetun lain (1144/1989, jäljempänä VAR-laki) 1 §:n mukaan tarkoitettu lainojen myöntämiseen ja muuhun asuntorahoituksen tukemiseen.  

Asuntorahaston varoja käytetään valtion tukeman asuntotuotannon tukitoimenpiteisiin kuten korkotukien ja avustusten maksamiseen. Lisäksi rahaston varoista maksetaan asuntolainojen valtion takauksista aiheutuvat velvoitteet ja vuosittain siirto talousarvioon korvauksena sitoutuneelle pääomalle. Asuntorahaston varat ovat osa Valtiokonttorin kassaa ja siten osa valtion maksuvalmiutta. Rahaston varojen käyttö lisää aina myös valtion velanoton tarvetta. 

Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä. Valtion asuntorahastolla on johtokunta, joka toimi myös Aran johtokuntana 28.2.2025 saakka. Aran lakkauttamisen jälkeen rahaston johtokunnan tehtäväksi jäi vastata siitä, että rahastolla on riittävä maksuvalmius, vahvistaa rahaston johtosääntö, hyväksyä ja allekirjoittaa rahaston tilinpäätös sekä tehdä ehdotus rahaston ylijäämän käyttämisestä tai alijäämän kattamisesta (VAR-laki 4 §). Maksuliikkeestä ja kirjanpidosta talousarvion ulkopuolisten varojen osalta vastaa Valtiokonttori. Valtiokonttori myös hallinnoi asuntorahaston varoista myönnettyjä lainoja ja takauksia sekä korkotukia. 

Lähtökohtana on, että talousarvio sisältää kaikki valtion tulot ja menot. Talousarvion ulkopuolinen rahasto merkitsee poikkeusta talousarvion täydellisyysperiaatteesta, ja sen katsotaan kaventavan eduskunnan budjettivaltaa. Toisaalta rahastoille on tunnistettu olevan olemassa tietyissä asioissa pysyvää tarvetta. Rahastojärjestelmää voidaan pitää tarpeellisena erityisesti sellaisissa tilanteissa, jolloin on varauduttava vuosittain merkittävästi vaihteleviin tai toteutumiseltaan epävarmoihin menoihin (Hallituksen esitys eduskunnalle uudeksi Suomen hallitusmuodoksi HE 1/1998 vp, s. 30). Rahastoinnin etuina pidetään toiminnan itsenäisyyttä ja varainkäytön joustavuutta nopeasti vaihtelevissa ja ennalta arvaamattomissa tilanteissa sekä mahdollisuutta sitoa tietyt tulot ja menot toisiinsa. Valtion pysyvän tehtävän on katsottu edellyttävän rahaston perustamista silloin, kun tehtävän hoitamiseen liittyvien määrältään huomattavien menoerien toteutuminen on vaikeasti ennakoitavissa. Tästä esimerkkinä on valtion takauksien myöntäminen tai asuntorahastosta tehtävä laajamittainen lainoitus- ja korkotukitoiminta (HE 1/1998 vp, s. 139.) 

Asuntorahasto on perustettu vuoden 1919 hallitusmuodon 66 §:n 2 momentin nojalla ennen kuin talousarvion ulkopuolisten rahastojen perustaminen lähtökohtaisesti kiellettiin osana hallitusmuodon taloussäännösuudistusta (HE 262/1990 vp, s. 46). Uudistetun perustuslain voimaantuloon asti talousarvion ulkopuolinen rahasto oli mahdollista perustaa ainoastaan perustuslain säätämisjärjestyksessä. Asuntorahaston toiminnan painopisteen muutos lainoituksesta tukien myöntämiseen on tapahtunut vähitellen. Esimerkiksi 1990-luvun alussa valtion tukemaa asuntotuotantoa oli tarkoitus rahoittaa tasaveroisesti korkotukilainoilla ja valtion asuntorahaston varoista myönnettävillä aravalainoilla (Hallituksen esitys eduskunnalle aravalainoituksen rinnalle kehitettävästä korkotukilainsäädännöstä HE 209/1993 vp, s. 1). Valtion asuntorahaston käyttöä laajennettiin 1990-luvulla perustuslakivaliokunnan myötävaikutuksella niin, että rahaston varoista maksetaan asuntolainojen valtiontakauksista aiheutuvat korvaukset sekä asuntotoimen korkotuet. Valiokunnan mukaan tämä ei muuttanut rahaston käyttötarkoitusta olennaisesti eikä rahaston volyymiin tullut sellaisia laajentavia muutoksia, jotka olisivat johtaneet pitämään rahastoa asiallisesti uutena rahastona. (PeVL 5/1996 vp).  

Uudistetussa perustuslaissa talousarvion ulkopuolisen rahaston perustamisesta ja sen edellytyksistä säädettiin jälleen, koska oli käynyt ilmi, että rahastoille on olemassa pysyvää tarvetta. Rahastojärjestelmä nähtiin tarpeellisena erityisesti sellaisissa tilanteissa, jolloin on varauduttava vuosittain merkittävästi vaihteleviin tai toteutumiseltaan epävarmoihin menoihin (HE 1/1998 vp, s. 30 ja 138–139). Perustuslain 87 §:n mukaan lailla voidaan säätää valtion rahaston jättämisestä talousarvion ulkopuolelle, jos valtion pysyvän tehtävän hoitaminen sitä välttämättä edellyttää. Rahaston perustamista tarkoittavan lakiehdotuksen hyväksymiseen vaaditaan eduskunnassa vähintään kahden kolmasosan enemmistö. Perustuslakivaliokunta piti rahaston perustamismahdollisuutta käytännön syistä perusteltuna, mutta katsoi, että edellytyksiä oli arvioitava tiukan pidättyvästi (PeVM 10/1998 vp, s. 24).  

Sitä, täyttääkö asuntorahasto perustuslain 87 §:n edellytykset eli onko valtion asuntorahaston kohdalla kyseessä valtiolle kuuluvan pysyvän tehtävän hoitaminen, joka välttämättä edellyttää talousarvion ulkopuolelle jätettävää rahastoa, ei ole kattavasti arvioitu. Yksittäisten asuntorahastoa tai valtion tukemaa asuntotuotantoa koskevien lakimuutosten yhteydessä ei perustuslakiuudistuksen jälkeen ole ollut kyse sellaisista ehdotuksista, jotka olisi tullut arvioitaviksi perustuslain 87 §:ssä säädettyjen edellytysten näkökulmasta. Perustuslain esitöissä todetaan, että tehtävän hoitamisen voidaan katsoa välttämättä edellyttävän rahaston perustamista silloin, kun tehtävä kuuluu pysyvästi valtion hoidettavaksi eivätkä budjettitalouden piirissä olevat keinot, kuten nettobudjetointi, monivuotinen budjetointi taikka arvio- tai siirtomäärärahat, soveltuisi hyvin tehtävän hoitamiseen (HE 1/1998 vp, s. 139).  

Ympäristöministeriö on vuonna 2011 katsonut, että perustuslain 87 §:n mukaiset välttämättömät perusteet valtion asuntorahaston säilyttämiseen valtion talousarvion ulkopuolella ovat olemassa. Asuntorahaston tehtävät kuuluvat pysyvästi valtion hoidettaviksi, eikä asuntorahaston sulauttaminen valtion talousarvioon ole tarkoituksenmukaista. Asuntorahaston kautta toteutettaviin rakentamisen tukiin liittyy suuret lainoitusmäärät, ja näiden huomattavien menoerien toteutuminen ja ajoitus ovat vaikeasti ennakoitavissa asuntorakentamisen suhdanteiden muuttuessa välillä jyrkästikin. Valtion tilinpäätöskertomus 2011. Osa I. Valtiovarainministeriön julkaisuja 17a/2012. Osoitteessa: , s. 101. ED0005.v12_Valtion tilinp..t.skertomus vuodelta 2011, osat I .pdf Asuntorahaston säilyttämistä on pidetty perusteltuna pitkäjänteisen asuntopolitiikan ja asuntotuotannon rahoituksen varmistamiseksi sekä suhdanneluonteisten toimien välineenä. Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus 2015. Hankeraportti. Ympäristöministeriön raportteja 4/2015. Osoitteessa: https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10138/153468/YMra_4_2015.pdf?sequence=1&isAllowed=y, s. 38; Eduskunnan tarkastusvaliokunnan mietintö Asuntopolitiikan kehittämiskohteista TrVM 3/2018 vp, s. 40. Asuntorahaston lakkauttamista puolestaan on perusteltu sillä, että sen varat ehtyvät ja toiminnan painopiste on muuttunut sekä resurssien tehokkaalla kohdentamisella ja valtiosektorin tuottavuuden parantamisella. Valtion rahastojen pääoman hoito. 2018. Tuloksellisuustarkastuskertomus. Valtiontalouden tarkastusviraston tarkastuskertomukset 16/2018. Osoitteessa: https://www.vtv.fi/app/uploads/2018/09/12170551/VTV -Tarkastus-16-2018-Valtion-rahastojen-paaoman-hoito.pdf; Kehysjärjestelmän kehittäminen 2011. Valtiovarainministeriön julkaisuja 17/2011. Osoitteessa: , s. 16. https://intermin.fi/documents/10623/307577/Kehysj%C3%A4rjestelm%C3%A4n+kehitt%C3%A4minen/ef08f79b-90ac-45b9-aa0e-cbdb9d7ac496/Kehysj%C3%A4rjestelm%C3%A4n+kehitt%C3%A4minen.pdf Nämä perusteet lakkauttamiselle eivät kuitenkaan liity siihen, täyttyykö perustuslain 87 §:n edellytykset talousarvion ulkopuoliselle rahastolle.  

Asuntorahastosta maksettavat korkotukilainat, takaukset, akordit ja avustukset ovat talousarvion menomomentilla 35.20.60. Siirto Valtion asuntorahastoon. Tällä hetkellä momentille ei myönnetä määrärahaa, mutta momentilla vahvistetaan korkotuki- ja takauslainavaltuudet sekä avustusten, lainansaajille myönnettävien lykkäysten ja akordien enimmäismäärät. Valtion asuntorahaston menot olivat kehyksen ulkopuolella vuoteen 2023 saakka. Pääministeri Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelmassa linjattiin, että valtion asuntorahaston talous liitetään kehyksen piiriin siltä osin, kuin talousarvion perusteluissa otetaan kantaa niiden menojen määriin. Asuntorahaston avustukset siirrettiin kehykseen vuodesta 2024 alkaen. Kehysjärjestelmä rajoittaa valtion talousarvioissa budjetoitavien menojen määrää siten, ettei menoja voi lisätä, ellei vastaavaa säästöä tehdä muualta. Kehykseen siirtämisen vaikutukset näkyivät selvästi erityisryhmien investointiavustuksen tasossa, josta päätettiin säästää osana julkisen talouden sopeutusta. Tämä tarkoitti sitä, että valtion asuntorahastosta myönnettävän erityisryhmien investointiavustuksen tasoa laskettiin 63 miljoonasta eurosta ensin 43 miljoonaan euroon ja edelleen 15 miljoonaan euroon vuodessa. Käytännössä erityisryhmien investointiavustuksen leikkaus tarkoittaa sitä, ettei muita kuin vammaisille tai asunnottomille henkilöille tarkoitettuja erityisryhmien asuntohankkeita voida tukea investointiavustuksella. Ikääntyneille ja opiskelijoille rakennettaviin hankkeisiin ei siis myönnetä avustusta. 

Valtion tukeman asuntotuotannon hankkeen rahoitus on tyypillisesti monivuotinen ja moniosainen prosessi. Ennen lopullista hyväksymispäätöstä hankkeelle tehdään ensin ehdollinen varaus, jos se täyttää korkotukilainan myöntämisen edellytykset. Osapäätösvaiheessa hyväksytään rakennussuunnitelmat ja -kustannukset. Valtuus sidotaan lainapäätöksellä. Talousarviossa määritetyt valtuudet eivät siirry seuraavalle vuodelle, eikä käyttämättä jääneestä valtuuden osasta voida tehdä lainapäätöksiä seuraavana kalenterivuonna, vaikka hanke olisi jo saanut osapäätöksen.  

Valtion asuntorahaston ja valtion tukeman asuntotuotannon painopiste on siirtynyt lainoituksesta tukiin, mikä näkyy rahaston tunnusluvuissa. Rahaston pääoma on pienentynyt, ja vuonna 2024 rahaston tulos oli selvästi alijäämäinen. Korkotukimenojen kasvun lisäksi varoihin vaikuttavat eri tarkoituksiin tehdyt siirrot asuntorahastosta talousarvioon. Asuntorahaston taseen loppusumma vuoden 2024 tilinpäätöksessä oli 4 331,0 miljoonaa euroa. Asuntorahaston alijäämä oli 427,9 miljoonaa euroa, ja rahastosta siirrettiin valtion talousarvioon 502,7 miljoonaa euroa. Edellisestä vuodesta taseen loppusumma pieneni siten yhteensä 930,6 miljoonaa euroa. Rahaston tuloksen arvioidaan olevan selvästi alijäämäinen myös vuonna 2025. Valtion talousarviossa vuodelle 2025 on päätetty 209,524 miljoonan euron siirrosta asuntorahastosta talousarvioon. Aravalainakanta pienenee vuosittain, sillä uusia lainoja ei ole myönnetty vuoden 2007 jälkeen. Kun tällä hetkellä vajaan 300 miljoonan euron vuosittaiset aravalainojen lyhennykset ehtyvät alle kymmenen vuoden kuluessa, asuntorahaston varat vähenevät nopeasti. 

Kuvio 1. Asuntorahaston yhdystilivarat, aravalainakanta ja oma pääoma vuosina 2009–2024.  

Nykyinen korkotukijärjestelmä luotiin vaihtoehdoksi aravalainoille. Tavoitteena oli asuntopoliittisesti ja valtiontalouden näkökulmasta tehokas järjestelmä (Hallituksen esitys eduskunnalle vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotukea koskevaksi lainsäädännöksi HE 181/2000 vp). Aravalainojen ja korkotukilainojen yhteenlaskettu määrä oli alle 15 miljardia vuosina 2002–2009, minkä jälkeen se nousi reiluun 25 miljardiin euroon vuoteen 2024 mennessä. Lainakannan suhde valtion menoihin on kuitenkin ollut pitkällä aikavälillä laskussa. Korkeimmillaan osuus oli 44 prosenttia vuonna 2002, ja vuoden 2025 alussa lainakanta oli alle 30 prosenttia valtion menoista. Vuodesta 2010 ensiasunnon ostajien ASP-korkotukilainakanta on kasvanut suhteellisesti eniten 0,3 miljardista 4,8 miljardiin. Yhteisöjen korkotukilainakanta on noin kolminkertaistunut 19 miljardiin euroon. Aravalainakannan ja korkotukilainakannan muutokset johtuvat lähinnä siitä, että aravalainoja ei ole myönnetty vuoden 2007 jälkeen, ja korkotukilainat ovat pääasiasiallinen tukimuoto valtion tukemassa asuntotuotannossa.  

Kuvio 2. Aravalainat, korkotukilainat ja lainakanta suhteessa valtion menoihin vuosina 2002–2025. Lähde: Valtiokonttori 

Vuonna 2024 asuntorahaston korkotukimenot olivat 239 miljoonaa euroa. Korkotukimenojen kasvu johtuu pääasiassa korkotason noususta ja vähäisessä määrin lainakannan kasvusta. 92 prosenttia korkotukimenoista oli vuokra- ja asumisoikeustalojen lainoihin liittyviä korkotukimenoja, 7 prosenttia ASP-korkotukilainoihin liittyviä korkotukimenoja ja 1 prosentti asunto-osakeyhtiöiden lainoihin liittyviä korkotukimenoja.  

Kuvio 3. Asuntorahastosta maksetut korkotuet vuosina 2001–2025. Lähde: Valtiokonttori 

Valtion tukemaa asuntotuotantoa lisättiin vuosien 2023 ja 2024 aikana vastasyklisesti suhteessa rakennusalan heikkoon suhdanteeseen. Vuonna 2024 uusia korkotukilainoja hyväksyttiin yhteensä 2 011 miljoonaa euroa. Hyväksymispäätöksiä tehtiin 8 290 asunnolle uudistuotantokohteissa ja 4 888 asunnolle peruskorjauskohteissa. Takauslainan hyväksymispäätöksiä tehtiin 110 asunnolle. Avustuksia myönnettiin yhteensä 68,3 miljoonaa euroa, joista valtaosa oli erityisryhmien investointiavustuksia (63 miljoonaa euroa).  

Asuntorahaston rahoitustuotot koostuvat valtion myöntämien aravalainojen korkotuotoista ja takausmaksuista. Vuonna 2024 rahoitustuottoja rahastoon kertyi yhteensä 20,4 miljoonaa euroa, joista korkotuottoja oli 17,9 miljoonaa euroa. Rahoitustuottoja kasvatti aravalainojen korkojen nousu. Tuottojen määrä on vähentynyt aravalainakannan pienentyessä. Aravalainojen lainaehtojen mukaisia lyhennyksiä asuntorahastoon tehtiin 2,4 miljoonaa euroa.  

2.2  Korkotuki- ja takauslainat vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tuotantoon

Valtio tukee sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista maksamalla näihin tarkoituksiin otetuille lainoille korkotukea. Korkotukilainoihin liittyy myös valtion toissijainen täytetakaus. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus päättää lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi valtion talousarviossa vuosittain vahvistettavan hyväksymisvaltuuden rajoissa. Korkotukijärjestelmän tavoitteena on kohtuuhintaisen asumisen tarjoaminen sosiaalisin perustein valituille asukkaille sekä reaalisesti vakaa asumismenojen kehitys.  

Niin sanotuista pitkistä korkotukilainoista säädetään vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä pitkä korkotukilaki). Laissa säädetään tarkemmin muun muassa korkotukilainojen ehdoista ja lainan määrästä, korkotukilainan saajista, korkotukivuokra-asuntoihin liittyvistä käyttö- ja luovutusrajoituksista ja asuntojen käytön valvonnasta. Tarkemmat säännökset pitkiä korkotukilainoja koskevista laina- ja tukiehdoista ovat korkotukilain nojalla annetussa valtioneuvoston asetuksessa vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001).  

Pitkän korkotukilainan saajana voi olla kunta, muu julkisyhteisö tai yleishyödyllinen asuntoyhteisö, jonka Ara tai Varke on korkotukilain nojalla nimennyt, taikka tällaisen yhteisön välittömässä määräysvallassa oleva osakeyhtiö tai asunto-osakeyhtiö. Yksittäisen vuokra-asuntokohteen osalta korkotukilainan saajana voi olla myös sellainen yleishyödylliseksi nimeämätön kiinteistöosakeyhtiö, joka täyttää korkotukilaissa säädetyt edellytykset yhtiön toimialasta, toiminnasta ja vakavaraisuudesta.  

Valtio tukee vuokra-asuntojen rakentamista myös niin sanotuilla lyhyillä korkotukilainoilla. Lyhyistä korkotukilainoista säädetään laissa vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta (574/2016, jäljempänä lyhyt korkotukilaki). Lyhyen korkotukilainan tarkemmista laina- ja tukiehdoista säädetään valtioneuvoston asetuksessa vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta (603/2016). Laina voidaan hyväksyä lyhyeksi korkotukilainaksi vuokratalojen uudisrakentamista varten. Korkotuen kesto on 10 vuotta, mutta Varke voi hakemuksesta pidentää laina-aikaa kymmenellä vuodella kerrallaan enintään kaksi kertaa. Lyhyt korkotukimalli on tarkoitettu etupäässä markkinalähtöisemmille vuokra-asuntojen rakennuttajille ja omistajille, jotka eivät halua sitoutua usean vuosikymmenen mittaiseen tuki- ja rajoitusaikaan.  

Valtio tukee vuokra-asuntojen rakentamista myös lainalle myönnettävällä valtiontakauksella (vuokra-asuntojen rakentamislainojen valtiontakauksesta annettu laki 856/2008, jäljempänä takauslainalaki). Takauslainojen myöntäminen perustuu uusien vuokra-asuntojen tarpeeseen. Takauslainaan liittyy velvoite pitää takauslainoitetun kohteen asuinhuoneistot vuokra-asuntokäytössä koko valtion takauksen kestoajan eli enimmillään 30 vuotta. Vaikka valtio vapautettaisiin takausvastuusta jo tätä ennen, asuntoja on kuitenkin pidettävä vuokra-asuntoina aina vähintään 20 vuotta.  

Pitkillä korkotukilainoilla rahoitetaan myös asumisoikeusasuntojen rakentamista ja perusparantamista. Asumisoikeusasumisesta säädetään asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (393/2021, jäljempänä asumisoikeuslaki). Laki sisältää asumisoikeusasuntojen käyttöä ja luovutusta rajoittavat säännökset, jotka koskevat esimerkiksi asukkailta perittävien käyttövastikkeiden määrittelyä. Hallituksen päätösten mukaisesti asumisoikeustalojen uudisrakentamiseen ei voi hakea korkotukilainaa 31.12.2023 jälkeen, mutta asumisoikeustalojen perusparantamiseen hyväksytään edelleen korkotukilainoja. 

Korkotukilainoilla rahoitetaan myös erityistä tukea tarvitseville ryhmille, kuten ikääntyneille henkilöille, vammaisille henkilöille, päihde- ja mielenterveyskuntoutujille, asunnottomille henkilöille sekä opiskelijoille ja nuorille tarkoitettujen vuokra-asuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista. Tällaisille asuntohankkeille myönnetään korkotukilainan lisäksi erityisryhmien investointiavustusta, josta säädetään avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetussa laissa (1281/2004, jäljempänä erityisryhmien investointiavustuslaki).  

2.3  Valtiontakaus ja takausmaksu

Pitkään ja lyhyeen korkotukilainaan sekä takauslainaan liittyy valtion täytetakaus. Asuntorakentamisen korkotuki- ja takauslainoja koskevissa laeissa on säännökset takausajasta, takauskorvauksesta, takauksen maksamisesta ja takautumisoikeudesta. Vuokra-asuntojen rakentamiseen tarkoitettujen lainojen takauksesta peritään takausmaksu, joka on 0,5 prosenttia myönnetyn takauslainan pääomasta. Takausmaksu maksetaan Valtiokonttorille, joka tulouttaa sen valtion asuntorahastoon (takauslainalaki 8 §). Takausmaksu maksetaan kertasuorituksena lainan ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä. Takausmaksujen on tarkoitus kattaa realisoituvat takausvastuut. Pitkässä ja lyhyessä korkotukilaissa ei tällä hetkellä säädetä takausmaksusta.  

Takauslainalain mukaisia takausmaksuja on tuloutettu asuntorahastoon seuraavasti: 

Valtion täytetakaus on tärkeä tuki korkotuki- ja takauslainoilla rahoitetuissa asuntohankkeissa. Täytetakauksella voi olla ratkaiseva rooli siinä, että rakentamis- tai perusparannushanke käynnistyy ja pankki myöntää hankkeelle lainan. Lisäksi valtion täytetakaus vaikuttaa siihen, mihin riskiluokkaan lainanmyöntäjä lainansaajan arvostaa. Tällä voi olla vaikutusta lainan hintaan. Täytetakauksella on merkitystä erityisesti väestöltään vähenevillä alueilla ja pienten yhtiöiden asuntohankkeiden kohdalla, sillä valtiontakaus voi olla ratkaiseva niiden hankkiessa rahoitusta. 

Yhteisö voi joutua maksamaan takausmaksun myös silloin, kun yhteisölle maksettava korkotuki lakkautetaan ja takaus jää voimaan (pitkä korkotukilaki 38 §, lyhyt korkotukilaki 28 §). Takausmaksun suuruus on yksi prosentti vuodessa lainan jäljellä olevasta pääomasta, ja se maksetaan vuosittain. Takauskauden katsotaan alkavan korkotuen lakkauttamista koskevan päätöksen jälkeisenä päivänä, ja takausmaksu peritään lainan silloin jäljellä olevasta pääomasta. Kyse ei ole takausmaksusta, jonka periminen kuuluisi lainanmyöntäjälle. Selkeyden vuoksi olisi siten tarpeellista säätää, että Valtiokonttori perii vuosittaisen takausmaksun. Yhteisöille myönnetyistä korkotukilainoista, joiden korkotuki on lakkautettu, kertyi vuonna 2024 takausmaksuja 1,44 miljoonaa euroa (1,33 miljoonaa euroa vuonna 2023). 

2.4  Valtion tukema asuinrakentaminen, vuokrien kehitys ja asukasrakenne

Valtion talousarvion käsittelyn yhteydessä vahvistetaan korkotukilainavaltuus eli uusien lainojen enimmäismäärä, joihin maksetaan korkotukea asuntorahaston varoista. Valtion asuntorahastosta annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan valtioneuvosto vahvistaa asuntorahaston varoista myönnettävien tai tuettavien lainojen myöntämis- ja hyväksymisvaltuuden käyttösuunnitelman. Korkotukilainavaltuus on viime vuosina vaihdellut 1 410 ja 2 250 miljoonan euron välillä. Valtuudesta on yleensä käytetty vähintään 90 prosenttia. Vuosi 2022 oli tässä suhteessa poikkeuksellinen, kun rakennuskustannukset nousivat nopeasti ja korkotukilainoja hyväksyttiin vain 61 prosenttia valtuudesta. Keskimäärin uusia aloitettuja valtion tukemia asuntoja on ollut noin 8 050 asuntoa vuosittain.  

Taulukko 1. Korkotukilainavaltuus ja valtuuden käyttö vuosina 2019–2025.  

Valtion tukemien asuntojen osuus kaikista asunnoista on laskenut 2000-luvun aikana 17 prosentista 12 prosenttiin. Vuoden 2023 lopussa valtion tukemia asuntoja oli 404 000 ja vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja yli 922 000. Vapaarahoitteista asuntotuotantoa on 2000-luvulla tehty huomattavasti enemmän kuin tuettua tuotantoa, ja niiden määrä on lähes kaksinkertaistunut. Tämä on lisännyt vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrää ja osuutta tarjolla olevista asunnoista. Rakentamisen vähennyttyä vuodesta 2022 alkaen valtion tukeman tuotannon osuus asuntojen aloituksista kohosi kuitenkin lähes puoleen vuonna 2024. . Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus. Valtion tukema asuntotuotanto 2024 

Kuvio 4. Ara-vuokra-asunnot, vapaarahoitteiset vuokra-asunnot asunnot ja ara-asuntojen osuus kaikista asunnoista vuosina 2000–2023. Lähde: Liiteri 

Valtion tukemien asuntojen määrään ja osuuteen kaikista asunnoista vaikuttaa myös se, että ara-asuntoja on vapautunut ja vapautettu niihin liittyvistä rajoituksista enemmän kuin uusia on valmistunut. Kohde vapautuu rajoituksista, kun rajoitusaika päättyy. Myös rajoitusaikana kohde voidaan vapauttaa rajoituksista. Asuntoja vapautetaan rajoituksista tyypillisesti silloin, kun haja-asutusalueella ei ole kysyntää asunnoille ja yhtiön asuntokantaa halutaan pienentää käyttöasteen parantamiseksi. Viime vuosina eniten ara-asuntoja vapautui vuonna 2017, jolloin lähes 14 000 asuntoa vapautui rajoituksista. Vuonna 2024 määrä oli alle 3 000 asuntoa. Vuosina 2025–2033 keskimäärin 6 300 asuntoa tulee vapautumaan rajoituksista vuosittain.  

Kuvio 5. Valmistuneet, rajoituksista vapautuneet ja vapautetut ara-asunnot vuosina 2015–2024 ja vapautuvat asunnot vuosina 2025–2033. Lähde: Liiteri ja Varke  

Valtion tukemien asuntojen vuokrat ovat matalampia kuin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat. Vuonna 2024 keskimääräinen neliövuokra ara-asunnoissa oli 13 euroa ja vapaarahoitteisissa 17 euroa. Pääkaupunkiseudulla ero valtion tukeman tuotannon ja vapaarahoitteisten välillä on vielä suurempi, tosin ero on hiukan kaventunut parin viime vuoden aikana. Koko maassa ara-asuntojen vuokrat olivat 22 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 31 prosenttia matalammat kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Pääkaupunkiseutu eroaa muusta maasta selkeästi korkeammalla vuokratasolla varsinkin vapaarahoitteisissa asunnoissa. Keskineliövuokra pääkaupunkiseudulla vuonna 2024 oli 21 euroa ja muualla maassa 14 euroa. Osalla väestöltään vähenevistä alueista vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa vuokrataso ei kuitenkaan ole valtion tukemien asuntojen vuokratasoa korkeampi.  

Kuvio 6. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen ja valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokrien kehitys koko maassa ja pääkaupunkiseudulla vuosina 2015–2024. Lähde: Tilastokeskus 

Julkisesti tuetulla asuntotuotannolla on monia yhteiskunnallisia hyötyjä. Näitä ovat sellaisten henkilöiden ja perheiden asuttaminen, joiden on haastavaa löytää sopivaa asuntoa vapailta markkinoilta, asunnontarpeeseen perustuva asukasvalinta sekä pyrkimys kohteiden monipuoliseen asuntojakaumaan. Valtion tukemalla, kohtuuhintaisella asuntotuotannolla on merkittävä rooli myös segregaation ehkäisyssä ja sen vastaisessa työssä, sosiaalisen tasapainon edistämisessä ja vähävaraisten asumisvaihtoehtojen lisäämisessä. Valtion asuntorahastosta maksettavien avustusten leikkaaminen on jo hidastanut esimerkiksi ikääntyneiden asuntojen rakentamista ja korjaamista. Tämä on näkynyt muun muassa siinä, että ikääntyneiden uudeksi palvelumuodoksi suunniteltu yhteisöllinen asuminen etenee hitaasti. Samoin pienituloisten ja toimintakyvyltään pysyvästi heikentyneiden iäkkäiden mahdollisuudet saada tukea asuntojensa perus- ja esteettömyysparannuksiin ovat selkeästi vähentyneet esimerkiksi siitä syystä, ettei avustusta arava- ja korkotukivuokra-asuntojen korjaamiseen ikääntyneille ole myönnetty vuoden 2023 jälkeen (Valtioneuvoston asetus avustuksista arava- ja korkotukivuokra-asuntojen korjaamiseen ikääntyneille soveltuviksi vuosina 2020–2023 1342/2019). Ikääntyneistä enemmän kuin yhdeksän kymmenestä asuu kotonaan ja erityisesti kotona asuvien lukumäärä on kasvanut voimakkaasti viimeisten vuosikymmenten aikana. Koko maassa vuoden 2024 lopussa vain 6,4 prosenttia yli 75-vuotiaista asui palvelujen piirissä, tyypillisimmin ympärivuorokautisessa hoidossa. Kotona asuvat 75–84-vuotiaat ja iäkkäiden ympärivuorokautisen palveluasumisen 75 vuotta täyttäneet asiakkaat 31.12. Sotkanet.fi. Tilasto- ja indikaattoripankki. Terveyden ja hyvinvoinnin laitos. Osoitteessa: . Tulostaulukko - Sotkanet.fi, Tilasto- ja indikaattoripankki Yhä suurempi joukko ikääntyneitä, joilla on toimintakyvyn ongelmia sekä avun ja tuen tarpeita, asuu siten tavanomaisissa kodeissa. 75–84-vuotiaat naiset ovat köyhyys- tai syrjäytymisriskissä merkittävästi useammin miehiin verrattuna. Määrällisesti suurin yksittäinen pienituloisten ryhmä on yksinasuvat, ja heistä valtaosa on vanhuuseläkeikäisiä naisia. Tilastokeskus 2024. Köyhyys- tai syrjäytymisriskissä olevien henkilöiden määrä lähes ennallaan vuonna 2022. Katsaus 28.3.2024. Osoitteessa: . https://stat.fi/julkaisu/cltcqq5wij6tw07w2y9ejc3x5 Tilastokeskuksen mukaan pienituloisia yli 64-vuotiaita oli vuonna 2023 noin 160 000 henkilöä. Tilastokeskus. Elinolotilasto. Kotitalousväestön pienituloisuusindikaattoreita muuttujina Vuosi, Sukupuoli, Ikä, Tulokäsite ja Tiedot. Osoitteessa: . https://pxdata.stat.fi/PxWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__eot/statfin_eot_pxt_13wk.px/table/tableViewLayout1/ Tällä hallituskaudella päätetyt ja esitetyt leikkaustoimet kasvattavat pienituloisimpien iäkkäiden määrää. Arviolta 15 000 uutta iäkästä henkilöä putoaa kaikkein pienituloisempaan väestöryhmään. Sosiaali- ja terveysministeriö 2024.Vuosien 2024 ja 2025 toimeentuloturva- ja sosiaali- ja terveyspalvelulainsäädännön muutosten yhteisvaikutukset eri ihmisryhmien perus- ja ihmisoikeuksien toteutumiseen. Osoitteessa: https://stm.fi/documents/1271139/198978037/FINAL_Yhteisvaikutukset+eri+ihmisryhmien+perus-+ja+ihmisoikeuksien+toteutumiseen.pdf/b7cb50b9-37ce-9dac-a097-64a88be42075/FINAL_Yhteisvaikutukset+eri+ihmisryhmien+perus-+ja+ihmisoikeuksien+toteutumiseen.pdf?t=1727092559052, s. 35.  

Tulo- ja koulutustasoon liittyvä segregaatio eli alueellinen eriytyminen on lisääntynyt Suomessa 2000-luvulla. Kurvinen, Anni & Karhula, Aleksi & Ala-Mantila, Sanna 2025. Socioeconomic and ethnic segregation in Finland: A multi-scale analysis of diverse urban sizes. Cities 157(2025). Osoitteessa: . https://doi.org/10.1016/j.cities.2024.105599 Helsingissä lapsiperheet ovat erityisen eriytyneitä tulotason, koulutuksen ja etnisen taustan mukaan. Viimeisen runsaan kymmenen vuoden aikana alueellinen eriytyminen on kuitenkin pysynyt ennallaan. Hirvonen, Jukka & Mäki, Netta 2025. Lapsiperheet asuvat muita kotitalouksia eriytyneemmin. Teoksessa Lasten, nuorten ja lapsiperheiden hyvinvoinnin eriytyminen Helsingissä. Helsingin kaupunki, kaupunginkanslia, kaupunkitietopalvelut. Toim. Renvik, Tuuli Anna & Saukkonen, Pasi & Sulander, Tommi & Taskinen, Heidi & Vilkama, Katja. Tutkimuksia 2025:1. Osoitteessa: , s. 101–102. https://www.hel.fi/static/kanslia/Kaupunkitieto/25_05_21_Tutkimuksia_1.pdf Segregaatiota voidaan torjua kaavoituksella ja alueiden suunnittelulla ja eri asumismuotojen sijoittamisella siten, että asuinalueille syntyy monipuolinen asukasrakenne. Vaikka kansainvälisesti vertaillen segregaatiokehitys on Suomessa ollut maltillista, on selkeitä merkkejä asuinalueiden välisten sosioekonomisten ja etnisten erojen kasvusta ja syvenemisestä, erityisesti pääkaupunkiseudulla ja muutamissa muissa suurissa kaupungeissa. Esimerkiksi tuloluokkien välinen alueellinen eriytyminen voimistui lievästi koko pääkaupunkiseudulla 2000-luvun alussa. Vilkama Katja & Hirvonen, Jukka 2018. Helsingin alueellinen eriytyminen: kaksi lähestymistapaa segregaation seurantaan. Kvartti 1/2018. Osoitteessa: ; Kurvinen, Karhula & Ala-Mantila 2025, s. 5. Helsingin alueellinen eriytyminen: kaksi lähestymistapaa segregaation seurantaan| Tutkimus- ja tilastotietoa Helsingistä 

Suomessa asuntokannan sosiaalinen sekoittaminen on ollut keskeinen asumissegregaation hallitsemisen ja ehkäisyn keino, ja valtion asuntorahaston kautta toteutettua asuntotuotantoa on voitu käyttää sosiaalisen sekoittamisen välineenä. Asuntotyyppien ja asumismuotojen sekoittamisen avulla on sekä pyritty ennaltaehkäisemään segregaatiota uusilla asuinalueilla että toisaalta korjaamaan asukasrakenteen vinoutumia jo ennestään segregoituneilla alueilla. Suuremmissa kaupungeissa asuntokannassa korostuu asumisen kohtuuhintaisuus ja vuokra- ja omistustalojen sijoittelu, pienemmissä erityisryhmien asuminen. Rasinkangas, Jarkko & Rosengren, Katriina & Ruonavaara, Hannu 2023. Asuntokannan sekoittaminen alueellisen eriytymisen ehkäisykeinona. Yhteiskuntapolitiikka 4:2023, s. 357–370. Osoitteessa: , s. 365. https://www.julkari.fi/bitstream/handle/10024/147255/YP2304_Rasinkangasym.pdf?sequence=2&isAllowed=y    

Pitkällä korkotuella rakennettujen asuntojen asukasvalinnassa tavoitteena on talon monipuolinen asukasrakenne ja sosiaalisesti tasapainoinen asuinalue (pitkä korkotukilaki 11 a §). Samalla kun asunnot osoitetaan niitä eniten tarvitseville, pyritään huolehtimaan segregaation ehkäisystä talo- ja aluetasolla. Vuonna 2024 toteutetun asukasrakenneselvityksen mukaan vuokra-asunnoissa (pitkä korkotuki tai aravalaina) vähän yli 40 prosenttia on alimmassa tuloviidenneksessä ja kolmella neljästä tulot ovat alle mediaanin. Noin viisi prosenttia on ylimmässä tuloviidenneksessä. Markkinaehtoisissa vuokra-asunnoissa asuvien tulot ovat hiukan korkeammat kuin valtion tukemissa asunnoissa. Valtion tukemien asuntojen asukasrakenneselvitys 2024. VATT Datahuone. Osoitteessa: https://valtioneuvosto.fi/documents/1410903/40549091/Valtion+tukemien+asuntojen+asukasrakenneselvitys+27.1.2025.pdf/dbb7a899-4d00-072e-473a-66423823d76a/Valtion+tukemien+asuntojen+asukasrakenneselvitys+27.1.2025.pdf?t=1738736952602. 

Sosiaalihuoltolaissa (1301/2014) säädetään hyvinvointialueen järjestämisvastuulle kuuluvista asumiseen liittyvistä sosiaalipalveluista (14 §). Hyvinvointialueelle kuuluu tilapäisen asumisen (21 §), tuetun asumisen (21 a §), yhteisöllisen asumisen (21 b §) ja ympärivuorokautisen palveluasumisen (21 c §) järjestäminen. Hyvinvointialueet omistavat ja rakennuttavat joitakin sote-palveluiden kiinteistöjä, myös asuntoja, mutta pääasiassa niiden omistajia ovat kunnat ja yleishyödylliset yhteisöt sekä yksityiset yritykset. Hyvinvointialueilla on niiden perustamisen jälkeen ollut oikeus ja velvollisuus vuokrata kuntien sote-toimitiloja 3 vuoden ajan. Lisäksi hyvinvointialueilla on 1 lisävuoden optio vuoden 2026 loppuun. Hyvinvointialueet pyrkivät vähentämään tällä hetkellä ympärivuorokautista palveluasumista ja korvaavat osan siitä yhteisöllisellä asumisella. Toisaalta ympärivuorokautisen palveluasumisen tarve jatkaa kasvuaan iäkkäiden ihmisten määrän kasvaessa. Käytöstä poistuneiden kohteiden määrä on suuri, mikä johtuu pitkälti rakennusten korvausvelasta ja huonosta kunnosta. Uusia ja perusparannettavia yhteisöllisen asumisen ja osin myös palveluasumisen kohteita tarvitaan siten etenkin suurissa kaupungeissa. Valtion tuen edellytyksenä on, että asunnoille on pitkäaikainen tarve ja niiden tulee olla osa hyvinvointialueen palveluverkkoa. Hyvinvointialueiden tulee kirjata uudet pitkäaikaiset eli käytännössä yli vuoden pituiset vuokrasopimukset investointisuunnitelmaan. Sama koskee rakentamishanketta (laki hyvinvointialueesta 611/2021 16 §) Investoinnin edellytyksenä on valtioneuvoston myöntämä lainanottovaltuus, jonka kriteerit ovat tiukat (15 §).  

2.5  Riskienhallinta ja riskienvalvonta valtion tukemassa asuntorahoituksessa

Vuoden 2024 aikana aravalainojen maksuviiveiden määrä laski. Maksuviiveiden määrää hallitaan maksuvaikeuksissa olevien vuokrataloyhteisöjen talouden tervehdyttämistoimilla ja tehostamalla perintää. Väestöltään vähenevillä alueilla olevien vuokrataloyhteisöjen käyttöasteongelmat aiheuttavat silti taloudellisia vaikeuksia ja sen myötä maksuviiveitä aravalainoille. Tavoitteena on ensisijaisesti hallitut tervehdyttämistoimet ja rahoitusjärjestelyt, joilla minimoidaan valtion luottotappioriski ja samalla pyritään turvaamaan elinkelpoisten vuokrataloyhteisöjen toiminnan jatkuminen. Väestöltään vähenevillä alueilla olevien vuokrataloyhteisöjen käyttöasteongelmat aiheuttavat silti taloudellisia vaikeuksia ja sen myötä maksuviiveitä aravalainoille. Aravalainoista kirjattiin uusia luottotappioita noin 1,7 miljoonaa euroa, kun vuonna 2023 luottotappioita oli 3,7 miljoonaa euroa.  

Korkotuki- ja takausmallien perimmäisenä ajatuksena on ottaa valtion vastuulle osa hankkeiden toteuttamisesta aiheutuvista riskeistä, jotta pienituloisille henkilöille ja erityisryhmille suunnattua asuntotuotantoa saadaan edistettyä. Valtiontakaus on kiinteistövakuuden jälkeen toissijainen eli valtio on lainanmyöntäjälle vastuussa lainan pääoman ja koron menetyksistä, jotka johtuvat velallisen maksukyvyttömyydestä. Korkotukilainalla tulee pääsääntöisesti olla Aran tai Varken hyväksymä muita lainoja paremmalla etuoikeudella oleva kiinnitysvakuus. Koska kyseessä on täytetakaus, valtion vastuu rajoittuu siihen osaan lainasta maksamatta olevia lyhennyksiä ja korkoja, joita lainan vakuuksien myynnistä kertyvät varat eivät kata. Etenkin uusissa ja hyvillä sijainneilla olevissa asuntokohteissa kiinteistön arvo riittää todennäköisesti kattamaan koko jäljellä olevan lainapääoman, jolloin valtion takausvastuu ei toteudu edes mahdollisessa konkurssitilanteessa. Iältään vanhemmissa ja syrjäisemmissä kohteissa kiinteistön vakuusarvo ei ole aina riittävä, jolloin valtiolle voi tulla maksettavaksi takauskorvauksia.  

Valtiontakauksen lisäksi joissain tilanteissa vaaditaan asuntokohteelle myös sijaintikunnan takaus. Kunnan takausta vaaditaan erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella sijaitsevien pienten kuntien hankkeissa, joissa kunnan takaus valtiontakauksen lisäksi jakaa riskiä kunnan ja valtion kesken. Vuokra-asuntojen uudisrakentamisen ja perusparannusten osalta kunnan takausta vaaditaan alle 10 prosentissa hankkeita ja erityisryhmien hankkeissa noin 10–15 prosentissa hankkeista. Sijainnin lisäksi myös yhtiön vakavaraisuus vaikuttaa siihen, vaaditaanko hankkeeseen myös kunnan takaus. 

Valtiokonttorin kuntia koskevassa riskiluokitusmallissa otetaan huomioon paikkakunnan väestöennuste, työttömyysaste, vuokrataloyhteisöjen tyhjäkäyntiasteet ja maksuviiveet. Vuonna 2024 suurin osa eli 86 prosenttia yhteisölainojen takausvastuista sijaitsi joko erittäin pienen riskin tai pienen riskin kunnissa (riskiluokat A ja B). Kohtalaisen, suuren ja erittäin suuren riskin (C, D ja E) kunnissa sijaitsi 5 prosenttiyksikköä pienempi osuus takausvastuista kuin vuonna 2023. Taustalla on ensinnäkin se, että valtion tukema asuntotuotanto on jo pitkään suunnattu pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin. Toiseksi takausriskejä pienentää se, että aiempaa pienempi osa kunnista kuuluu erittäin suuren, suuren tai kohtalaisen riskin luokkaan. Vuonna 2024 89 prosenttia täytetakauksen sisältävistä lainoista hyväksyttiin kahden pienimmän (A ja B) riskiluokan kuntiin. Luokkien C ja D osuus oli 11 prosenttia, eikä suuren riskin kuntiin hyväksytty yhtään lainaa. Väestöltään vähenevilläkin alueilla on ainakin erityisryhmien asumiseen liittyviä rakentamis- ja peruskorjaustarpeita. Vaikka pääsääntöisesti uudistuotannon tuki kohdistetaan suuriin kaupunkeihin ja kasvukeskuksiin, voidaan tukea poikkeustilanteissa myöntää kasvukeskusten ulkopuolelle esimerkiksi juuri erityistä tukea asumisessaan tarvitseville ryhmille tarkoitettujen asuntojen rakentamiseen. Asunnoille tulee myös näissä tapauksissa olla pitkäaikainen tarve ja niiden tulee olla osa hyvinvointialueen palveluverkkoa. Kohteiden sijoittumisen näkökulmasta valtiontakausten myöntöprosessin riskienhallinta on hyvällä tasolla. Korkotukilainojen valtiontakauksista on tullut maksuvaatimuksia vähän suhteutettuna lainakantaan. Vuosina 2020–2024 takauskorvauksia maksettiin keskimäärin 2,9 miljoonaa euroa, tosin vaihtelu on suurta. Myös takauslainoista maksetut takauskorvaukset ovat harvinaisia, mutta korkotukilainoista maksettuihin takauskorvauskustannuksiin verrattuna niiden määrä on suuri. Vuonna 2021 korvaukset nousivat yli 9 miljoonaan euroon johtuen suurelta osin juuri takauslainojen takauskorvauksista, joita maksettiin lähes 6,5 miljoonaa euroa. Koska takauslainalain mukaisia takausmaksuja on tuloutettu asuntorahastoon alle 4 miljoonaa, eivät ne vuoden 2021 korvausten jälkeen ole kattaneet lainoista valtion maksettavaksi tulleita takauskorvauksia. Yhteisöjen korkotukilainoista maksettujen takauskorvausten määrä laski 3,5 miljoonaan euroon vuonna 2023, eikä vuonna 2024 lainoista maksettu takauskorvauksia.  

Taulukko 2. Yhteisöjen korkotukilainoista ja takauslainoista maksetut takauskorvaukset. Lähde: Valtiokonttori 

Valtiokonttorin riskiluokituksessa ei huomioida muita kuin asuntokohteen sijaintikuntaan liittyviä riskitekijöitä. Lainan myöntöhetkellä on vaikea ennakoida lainansaajan tulevia ongelmia koko lainan elinkaaren ajalta. Lainansaaja voi esimerkiksi ajautua taloudellisiin vaikeuksiin jo kohteen rakennusaikana, jolloin kohteen vakuusarvo ei riitä kattamaan jäljellä olevaa lainan pääomaa, jolloin valtion takausvastuu realisoituu. Tulevaisuudessa maksettavaksi tulevien takauskorvausten määrään vaikuttavat merkittävästi yleisen taloudellisen tilanteen ja korkotason kehittyminen sekä kiinteistöjen arvo. Heikko taloudellinen tilanne, korkotason nousu, alueellinen eriytyminen ja korjausvelan kasvu voivat kasvattaa takauskorvausmääriä. Yhdenkin suuren toimijan ajautuminen maksukyvyttömäksi voi kasvattaa merkittävästi valtion takauskorvausten määrää vuositasolla. 

Asumisoikeusjärjestelmän riskit liittyvät asumisoikeustalojen pysyviin rajoituksiin ja siihen, ettei niitä voida taloudellisia vaikeuksia ennalta ehkäisevästi vapauttaa rajoituksista. Isot yhtiöt kantavat riskiä hyvin, mutta asumisoikeusasukkaan puuttuessa myös tällaisen yhtiön taseesta puuttuu omaa pääomaa yhtiön lunastusvelvollisuuden vuoksi. Vaikka talon käyttöaste on matala, siitä ei pysyvien rajoitusten vuoksi voida luopua, vaikka korjaaminen ei olisi yhtiölle taloudellisesti kannattavaa.  

2.6  Valtion tukema asuntotuotanto EU-oikeudellisesta näkökulmasta

EU-oikeudesta johtuu vaatimuksia jäsenvaltioiden asuntotuotantoa koskeville tukijärjestelmille. Yrityksille myönnettävät valtion tuet sosiaalista asuntotuotantoa varten ovat EU-oikeuden valtiontukisääntöjen näkökulmasta yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviin palveluihin myönnettäviä tukia (englanniksi services of general economic interest, SGEI). Tuki on korvausta yrityksen täyttämästä julkisen palvelun velvoitteesta eli sosiaalisin perustein valittujen asukkaiden tarpeita vastaavien ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen tuottamisesta ja ylläpitämisestä.  

Yleistä taloudellista etua koskeville tuille asetetuista edellytyksistä säädetään komission SGEI-päätöksessä (Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen 2012/21/EU, EUVL L7/2012). Jotta valtion tuki soveltuisi EU:n sisämarkkinoille, tuettu asuntotarjonta on komission päätöksen mukaan kohdistettava sellaisille ihmisille, jotka eivät vähäisen maksukykynsä vuoksi kykene hankkimaan asuntoa markkinaehdoin, tuen on ohjauduttava nimenomaan sosiaaliseen asuntotuotantoon, eikä se saa valua vapaarahoitteisille asuntomarkkinoille, tuki ei saa sisältää ylikompensaatiota yritykselle eikä yritys saa tulouttaa itselleen kohtuullista suurempaa voittoa. Jäsenvaltioiden on myös valvottava näiden vaatimusten täyttymistä tehokkaasti. 

SGEI-tuet ovat edellä mainitun komission päätöksen mukaan jälki-ilmoitusmenettelyn piirissä siten, että jäsenvaltiossa käytössä olevat tuet raportoidaan komissiolle kahden vuoden välein jälkikäteen. Jos jäsenvaltion myöntämä tuki ei täytä komission päätöksessä yleistä taloudellista etua koskevalle tuelle asetettuja edellytyksiä, tuki on ilmoitettava komissiolle etukäteen ja sille on saatava komission hyväksyntä ennen tukijärjestelmän kansallista käyttöönottoa. Ilman komission hyväksyntää myönnetyt valtion tuet ovat laittomia ja voidaan joutua perimään korkoineen takaisin tukea saaneilta yrityksiltä. Jäsenvaltioiden viranomaisilla on suhteellisen laaja liikkumavara sen suhteen, mitkä palvelut ne katsovat yleistä taloudellista etua koskeviksi palveluiksi. Komissio ja unionin tuomioistuimet kuitenkin valvovat, etteivät jäsenvaltiot määrittele yleistä taloudellista etua koskevia palveluja ilmeisen virheellisesti. Sosiaalinen asuntotuotanto on keskeisin ja euromääräisesti suurin yleistä taloudellista etua koskevista palveluista sekä Suomessa että muualla EU:ssa. Osana valtiontukisääntöjen valvontaa komissio julkaisee verkkosivuillaan jäsenvaltioiden kahden vuoden välein laatimat raportit valtioissa kyseisenä aikana maksetuista yleistä taloudellista etua koskevista tuista. 

4.1  Keskeiset ehdotukset

Valtion asuntorahasto lakkautettaisiin. Asuntorahaston jäljellä olevat varat tuloutettaisiin valtion talousarvioon. Talousarvioon luotaisiin menomomentit, joilta jatkossa maksettaisiin nykyisin rahastosta maksettavat korkotukimaksut ja erilaiset avustukset sekä myönnettäisiin laina- ja muut valtuudet. Momentit 12.35.20 Siirto Valtion asuntorahastosta ja 35.20.60 Siirto Valtion asuntorahastoon lakkautetaan ja korvataan momenteilla 12.35.21 Valtion asuntorahoituksen tulot sekä 35.20.57 Valtion tukeman asuntokannan avustukset (2-vuotinen siirtomääräraha) ja 35.20.58 Valtion tukeman asuntotuotannon valtuudet (arviomääräraha). 

Pitkissä ja lyhyissä korkotukilainoissa otettaisiin käyttöön 0,5 prosentin suuruinen takausmaksu. Takausmaksu perittäisiin uusista uudis-, perusparannus- ja hankintalainoista. Takausmaksua ei perittäisi sellaisissa pitkän korkotuen kohteissa, joille myönnetään erityisryhmien investointiavustusta, eikä opiskelija-asunnoista. Takausmaksua ei perittäisi myöskään siinä tapauksessa, että lainansaaja on lain voimaan tullessa hakenut Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta osapäätöstä eli kohteen rakennussuunnitelmien ja -kustannusten tai perusparannussuunnitelmien ja -kustannusten hyväksymistä. Takausmaksut voisi sisällyttää valtion tukemien asuntojen omakustannusvuokriin ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeisiin.  

4.2  Pääasialliset vaikutukset

4.2.1  Taloudelliset vaikutukset

Valtion asuntorahaston lakkauttaminen on kokonaisuus, jonka vaikutukset liittyvät keskeisesti siihen, kuinka asumisen tarjontatukia tullaan talousarviossa käsittelemään sekä tukien ja avustusten vuosittaiseen tasoon. Asuntorahaston lakkauttaminen korostaisi hallituksen talousarviosuunnittelua ja toisi näkyväksi panostukset asuntopolitiikkaan. Valtion asuntorahaston lakkauttamisella ja asuntotuotannon tukemisella suoraan talousarviosta ei välttämättä sellaisenaan olisi merkittäviä taloudellisia vaikutuksia.  

Keskeistä olisi mitoittaa tukien ja avustusten taso siten, että valtuuksien ja tukien perustaso on riittävä ja asuntotuotannon tuilla pystytään vastaamaan ensisijaisesti asuntopoliittisten tarpeisiin ja talouden ja rakennusalan suhdanteiden muutoksiin. Tämä edellyttäisi myös sitä, että korkotuki- ja muiden menojen käsittely talousarviossa toteutetaan joustavasti. Ennakoitavuuden kannalta olennaista olisi, että talousarvioon siirtämisen jälkeen määrärahat ja valtuudet olisivat riittäviä jo talousarviovuoden alussa. Lisätalousarviossa määrärahoja tai valtuuksia voidaan nostaa, mutta niiden varhain tiedossa olevat tasot vaikuttavat siihen, miten uusia hankkeita suunnitellaan. Lisätalousarviossa on valtion tukeman asuntotuotannon näkökulmasta se haaste, etteivät toimijat pysty varautumaan niihin ennalta. Lisätalousarviolla voitaisiin kuitenkin tarvittaessa reagoida esimerkiksi rakennusalan suhdanteen muutoksiin, kuten nykyisinkin. Jos valtuudet ja tukien määrärahat ovat riittävällä tasolla, ja niiden kehyskohtelu on joustavaa, valtion asuntorahaston lakkauttaminen olisi lähinnä tekninen muutos, jonka vaikutukset eivät ulottuisi laajasti kotitalouksiin, yrityksiin tai valtiontalouteen, eikä sillä olisi olennaisia vaikutuksia perus- ja ihmisoikeuksiin.  

Jos talousarvioon siirtäminen toteutetaan niin, että korkotukilainavaltuus tai avustusmäärärahat jäävät pysyvästi alhaiselle tasolle, voivat vaikutukset olla merkittäviä. Esimerkiksi erityisryhmien investointiavustus otettiin kehyksen piiriin ja siitä leikattiin säästöjen vuoksi. Tämänhetkinen avustuksen taso (15 miljoonaa euroa) on riittämätön hyvinvointialueiden järjestämisvastuulla olevien hankkeiden toteuttamiseen ja ikääntyneiden asumisen turvaamiseen. Julkisen talouden suunnitelma vuosille 2026–2029 sisältää korkotukilainojen hyväksymisvaltuuden. Suunnitelmassa hyväksymisvaltuus olisi 1 000 miljoonaa euroa vuosittain. Samaan aikaan kun valtion asuntorahasto lakkautetaan, tuki valtion tukemien asuntojen rakentamiseen ja peruskorjaukseen on vähentynyt ja tulee edelleen vähenemään. Asuntorahaston lakkauttamisessa kyseessä olisi merkittävä muutos myös silloin, jos määrärahat otetaan laajasti kehyksen piiriin, jolloin niitä ei voida suhdanneluonteisesti muuttaa kuten tällä hetkellä. Muutokset olisivat mahdollisia ainoastaan kehysjärjestelmän yleisen liikkumavaran puitteissa tai uudelleenkohdennuksin eli niin, että määrärahan lisäys merkitsisi vastaavaa säästöä toisaalla. Valtioneuvoston päättämän julkisen talouden suunnitelman mukaan aiemmin asuntorahastosta maksetut valtion tukeman asuntotuotannon korkotukimenot ja takauskorvaukset luetaan kehyksen ulkopuolisiksi menoiksi vuodesta 2026 alkaen. Julkisen talouden suunnitelma vuosille 2026–2029. Valtiovarainministeriön julkaisuja 2025:16. Osoitteessa: , s. 29. Syksyn 2025 budjettiriihessä hallitus päätti, että korkotukilainavaltuutta lasketaan 365 miljoonalla eurolla vuodesta 2027 lähtien. Lisäksi vuodelta 2027 aikaistetaan 135 miljoonaa euroa valtuutta vuodelle 2026. https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/166269/VM_2025_16.pdf?sequence=1&isAllowed=y 

Julkisen talouden suunnitelman mukaan hyväksymisvaltuus olisi 1 000 miljoonaa euroa vuosittain, kun viime vuosina valtuus on ollut merkittävästi suurempi, 1 410–2 250 miljoonaa euroa. Valtion tukema asuntotuotanto vähenisi merkittävästi seuraavien vuosien aikana. Vuosina 2019–2024 aloitettiin keskimäärin 8 050 ara-asunnon rakentaminen vuosittain. Suunnitelman mukaisella 1 000 miljoonan valtuudella uusien aloitettujen asuntojen määrä jäisi alle puoleen tästä, jos tuleville vuosille ehdotettu 1 000 miljoonan valtuus jaetaan uudistuotantoon ja peruskorjauksiin samassa suhteessa kuin vuonna 2025 ja rakentamisen kustannukset pysyvät ennallaan. On mahdollista, että rakentamisen kustannukset kääntyvät nousuun, jolloin valtuus riittäisi entistä pienempään määrään uusia ja peruskorjattavia asuntoja. 

Taulukko 3. Korkotukilainavaltuus, valtuuden käyttö ja rakennetut asunnot vuosina 2019–2025 ja ehdotettu korkotukilainavaltuus vuosille 2026–2029. Lähde: Korkotukilainavaltuuden käyttösuunnitelmat 2019–2025 ja valtion asuntorahaston tilinpäätökset 2019–2024. 

Vuosi	Korkotuki-lainavaltuus,  milj. euroa	Arvio uusista ja hankittavista asunnoista	Arvio perus-korjattavista asunnoista	Käytetty valtuus,   milj. euroa	Käytetty valtuus, %	Aloitetut ara-asunnot
2019	1 410	8 200	3 430	1 383	98 %	7 500
2020	1 750	9 630	2 100	1 616	92 %	9 000
2021	1 800	9 585	2 335	1 748	97 %	8 900
2022	1 950	9 530	4 200	1 194	61 %	5 800
2023	1 950	9 310	4 050	1 934	99 %	8 600
2024	2 250	10 620	3 675	2 011	89 %	8 500
2025	1 750	7 260	3 720
2026–2029	1 000	3 685	1 577

Alkuvuodesta 2025 julkaistun asuntotuotantotarveselvityksen mukaan Suomeen tarvitaan yli 35 000 uutta asuntoa vuosittain, eli yhteensä noin 700 000 asuntoa vuoteen 2045 mennessä. Mikäli kehitys etenee maltillisemman trendiennusteen mukaan, määrä on noin 31 000 asuntoa vuodessa. Vainio, Terttu. 2025. Asuntotuotantotarve 2025–2045. VTT Technology 435. Osoitteessa: https://rt.fi/wp-content/uploads/2025/02/Asuntotuotantotarve-2024-2045-VTT.pdf Ennen kuin tämänhetkinen rakennusalan heikko suhdanne alkoi näkyä valmistuneiden asuntojen määrissä, asuntoja on valmistunut vuodesta 2015 alkaen arvioidun asuntotuotantotarpeen verran, noin 35 600 asuntoa vuodessa. Vapaarahoitteisia asuntoja on valmistunut keskimäärin 31 300 asuntoa vuodessa. Vuonna 2024 kaikkien valmistuneiden asuntojen määrä jäi alle 21 000:n. Jos korkotukilainavaltuus on 1 000 miljoonaa euroa, olisi valtion tukeman tuotannon osuus asuinrakentamisesta noin 10 prosenttia. 35 000 asunnon tavoitteen saavuttaminen merkitsisi sitä, että vapaarahoitteista asuntotuotantoa pitäisi vuodesta 2026 alkaen valmistua 2,5 kertaa enemmän kuin vuonna 2024.  

Kuvio 7. Valmistuneet asunnot vuosina 2015–2024. Lähde: Tilastokeskus ja Ara 

Vaikutukset kotitalouksien asemaan

Riittävästä asuntotarjonnasta huolehtiminen laskee asumiskustannuksia Alho, Eeva & Härmälä, Valtteri & Oikarinen, Elias & Kekäläinen, Antti & Noro, Kirsi & Tähtinen, Tuuli & Vuori, Lauri 2018. Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet. Valtioneuvoston selvitysja tutkimustoiminnan julkaisusarja 9/2018. Osoitteessa , s. 102. https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/160708/9-2018-Vuokra-asuntosijoitusalan%20kannattavuus%20kilpailutilanne%20ja%20kehittamistarpeet.pdf ja hyödyttää siten kaikkia kotitalouksia, myös niitä, jotka asuvat vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa tai omistusasunnoissa. Vastaavasti riittämätön asuntotuotanto vähentää tarjolla olevia asuntoja riippumatta siitä, onko hankkeiden rahoitukseen saatu valtion tukea. Kun valtion tukemassa tuotannossa vuokrat ovat pääsääntöisesti edullisempia kuin vapaarahoitteisessa, tulisi tuetun tuotannon pieni määrä näkymään keskimääräisen vuokratason nousuna. Yksittäisille kotitalouksille olisi vähemmän tarjolla valtion tukemia asuntoja. Jos asuntomarkkinatilanne samaan aikaan kiristyy, kuten on ennakoitu käyvän viime vuosien vähäisen asuntorakentamisen seurauksena, olisi asukasvalintaperusteet täyttävien kotitalouksien nykyistä vaikeampi löytää sopivaa tarpeitaan ja maksukykyään vastaavaa asuntoa tai asuntoa ylipäätään.  

Viime vuosien sosiaaliturvan muutokset sekä avustusten ja korkotukivaltuuden leikkaaminen yhdessä valtion asuntorahaston lakkauttamisen kanssa voivat johtaa tilanteeseen, jossa aiempaa useammalla kotitaloudella olisi tarve edulliselle asunnolle, mutta edullisia asuntoja on aiempaa vähemmän tarjolla ja pienituloisten kotitalouksien tuloista aiempaa suurempi osa menee asumismenoihin. Valtion tukema vuokra-asuntotuotanto kohdentuisi jatkossa entistä selvemmin asuntomarkkinoilla kaikkein heikoimmassa asemassa oleville. Vaikutukset kohdistuisivat eniten niihin, jotka eivät ole kaikkein pienituloisimpia, mutta siinä määrin heikossa asemassa, että vapaarahoitteisessa asunnossa asuminen tulee hyvin kalliiksi suhteessa tuloihin. Etenkin kalliin asumisen seuduilla tällaisten kotitalouksien toimeentulo ja asuinolot voivat kärsiä. Tässä ryhmässä voidaan olettaa lapsiperheiden korostuvan enemmän kuin kaikkein pienituloisimmissa. Vaikutusta voimistaa se, että lapsiperheiden hyvinvoinnissa on selkeitä alueellisia eroja. Sosioekonomiset haasteet, pienituloisuus ja toimeentulovaikeudet keskittyvät yksinhuoltajaperheisiin, monilapsisiin perheisiin ja ulkomaalaistaustaisiin perheisiin ja tietyille alueille. Renvik, Tuuli Anna & Saukkonen, Pasi & Sulander, Tommi & Taskinen, Heidi & Vilkama, Katja (toim.) 2025. Lasten, nuorten ja lapsiperheiden hyvinvoinnin eriytyminen Helsingissä. Helsingin kaupunki, kaupunginkanslia, kaupunkitietopalvelut. Tutkimuksia 2025:1. Osoitteessa: https://www.hel.fi/static/kanslia/Kaupunkitieto/25_05_21_Tutkimuksia_1.pdf 

Tuetulla asuntorakentamisella on havaittu olevan jonkin verran vaikutusta vapaarahoitteisten asuntojen määriin. Tämän niin sanotun syrjäyttämisvaikutuksen on suurimmissa kaupungeissa pitkällä aikavälillä arvioitu olevan keskimäärin noin 40 prosenttia. Syrjäyttämisvaikutus on suurin silloin, kun tarjolla olevaa tonttimaata on niukasti. Vaikutuksesta huolimatta tuettu asuntorakentaminen lisää kokonaisuudessaan asuntojen tarjontaa. Alho, Eeva & Härmälä, Valtteri & Oikarinen, Elias & Kekäläinen, Antti & Noro, Kirsi & Tähtinen, Tuuli & Vuori, Lauri 2018. Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 9/2018. Osoitteessa , s. 82, 103. https://julkaisut.valtioneuvosto.fi/bitstream/handle/10024/160708/9-2018-Vuokra-asuntosijoitusalan%20kannattavuus%20kilpailutilanne%20ja%20kehittamistarpeet.pdf Voidaan arvioida, että nykyisessä rakennusalan matalasuhdanteessa syrjäyttämisvaikutusta ei ole, koska vapaarahoitteista kantaa ei synny edes kasvukeskuksissa huolimatta siitä, että tontteja on tarjolla. Syrjäyttämisvaikutus vähenee myös silloin, kun tuetut asunnot kohdistetaan sellaisille asukkaille, jotka eivät pysty hankkimaan asuntoa vapailta markkinoilta. Erityisryhmille tarkoitetuissa asuntohankkeissa tuettu tuotanto ei käytännössä vähennä vapaarahoitteista rakentamista. Emt. s. 82. Kaupunkien on mahdollista huolehtia riittävästä kaavoittamisesta ja tonttitarjonnasta. Syrjäyttämisvaikutusten pienentämiseksi valtion tukemaa kantaa kohdennetaan ennen kaikkea pienituloisille ja muille sellaisille ryhmille, joiden on vaikea saada vuokrattua asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta. Tässä keskeisiä ovat asukasvalintaperusteet, joiden mukaisesti asuntoja tarjotaan eniten asunnontarpeessa oleville ja pienituloisimmille hakijoille.  

Vuosina 2024 ja 2025 on toteutettu useita sosiaaliturvamuutoksia, joista johtuvat käytettävissä olevien tulojen pienenemiset kohdistuvat suhteellisesti eniten opiskelijoihin, työttömiin ansioturvan saajiin ja työttömiin perusturvan saajiin. Tulonmenetykset kohdistuvat kolmeen pienituloisimpaan tulokymmenykseen ja perhetyypeistä voimakkaimmin yhden hengen talouksiin sekä yksinhuoltajatalouksiin, joita on eniten myös valtion tukeman asuntokannan asukkaina ja asunnonhakijoina. Sosiaali- ja terveysministeriö 2024. Vuosien 2024 ja 2025 sosiaaliturvamuutosten yhteisvaikutukset kotitalouksien taloudelliseen asemaan. Arviomuistio. Osoitteessa: . https://stm.fi/documents/1271139/198978037/Yhteisvaikutukset+kotitalouksien+taloudelliseen+asemaan.pdf/8faeab99-e198-0ec0-0382-88bf718bcbcd/Yhteisvaikutukset+kotitalouksien+taloudelliseen+asemaan.pdf?t=1727089437080 Yksi muutoksista on 1.4.2024 voimaan tulleet kuntakohtaiset enimmäisrajat toimeentulotuessa hyväksyttäville asumismenoille. Jos toimeentulotuen saajan asumismenot ylittävät rajan, Kela ohjaa etsimään edullisemman asunnon kolmen kuukauden kuluessa. Jos asukas ei muuta määräajassa, asukas maksaa kuntakohtaisen rajan ylittävän osuuden asumismenoista itse. Sosiaaliturvamuutoksien jälkeen edullisempien asuntojen kysyntä on kasvanut, ja pienituloisten kotitalouksien muuttoalttius on lisääntynyt, kun Kela on antanut muuttokehotuksia kymmenille tuhansille kotitalouksille. Jos valtion tukema asuntotuotanto ja asuntojen määrä vähenee, varsinkin toimeentulotukea saavien pienituloisten kotitalouksien mahdollisuus saada tai pitää tarpeitaan vastaava asunto heikkenee. Vaikutus olisi suurin niillä, jotka asuvat Helsingissä ja muissa kasvukeskuksissa, joissa asuntojen tarve on suurin.  

Uusista korkotukilainoista perittävä takausmaksu olisi meno, joka voidaan sisällyttää omakustannusvuokraan tai kattaa käyttövastikkeilla asumisoikeusasunnoissa. Maksu nostaisi siten vähäisessä määrin asumisen hintaa. Korotuksen määrän ei yksittäisen kotitalouden kohdalla arvioida olevan merkittävä ehdotetulla 0,5 prosentin tasolla. Takausmaksun voidaan arvioida laskennallisesti nostavan keskimääräistä vuokraa uudessa asuinkohteessa noin 5–10 senttiä asuinneliötä kohden kuukaudessa. Lisäksi saman omistajan omistamien korkotuki- ja aravalainoitettujen vuokratalojen ja vuokra-asuntojen vuokrat ja saman omistajan omistamien asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet voidaan tasata. Tasauksen jälkeen takausmaksun vaikutukset vuokriin ja käyttövastikkeisiin jakautuvat usein koko asuntokantaan, ja vaikutus on yhden asukkaan näkökulmasta erittäin pieni. Hintavaikutusta rajaa myös se, että takausmaksu koskee vain uusia lainoja. 

Vaikutukset yrityksiin

Vuosina 2024–2025 korkotukilainavaltuutta nostettiin rakennusalan heikon suhdannetilanteen vuoksi. Myönnettyjen rakennuslupien määrä on laskenut edelleen vuosien 2023 ja 2024 aikana, ja tästä päätellen on epätodennäköistä, että rakentamisen suhdanne tulee merkittävästi parantumaan vielä vuonna 2026. Aloitettujen asuinrakennushankkeiden määrissä on nousua, mutta ne ovat edelleen huomattavasti pienempiä kuin kertaakaan 2000-luvulla. Vuonna 2024 aloitettiin hiukan yli 21 000 asunnon rakentaminen, ja näistä 8 500 eli noin 40 prosenttia oli valtion tukemia asuntoja. Kuten edellä on todettu, julkisen talouden suunnitelmassa vuosille 2026–2029 korkotukilainavaltuuden määrä on 1 000 miljoona euroa eli huomattavasti vähemmän kuin aiemmin. Rakennusalan yritysten näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että vaikka rakennusalan suhdanne on edelleen heikko, alkavien valtion tukemien asuinrakennushankkeiden määrä laskisi verrattuna aiempiin vuosiin. Vastaaminen talouden tai rakennusalan suhdanteisiin valtion tukemalla asuntotuotannolla olisi asuntorahaston lakkauttamisen jälkeen nykyistä vaikeampaa. 

Kuvio 8. Asuinrakentamiseen myönnetyt rakennusluvat ja aloitetut asuinrakennushankkeet vuosina 2000–2024. Lähde: Tilastokeskus  

Valtion tukemia asuntorakennushankkeita toteuttavat pääasiassa kunnat ja niiden omistamat yhteisöt ja lisäksi yhteisöt, jotka ovat Aran tai Varken nimeämiä yleishyödyllisiä yhteisöjä. Yleishyödyllisyys tarkoittaa esimerkiksi sitä, että yhteisön toimialana on rakennuttaa ja hankkia asuntoja ja vuokrata niitä sosiaalisin perustein, tavoitteenaan asukkaiden hyvät ja turvalliset asuinolot kohtuullisin kustannuksin. Tuoton tulouttamista sijoitetuille varoille on rajattu, eikä yhteisö voi ottaa riskejä muuhun kuin asuntorahoitukseen liittyen (pitkä korkotukilaki 24 §). Asuntorahaston lakkauttamisen jälkeen muutokset asuntorakentamisen julkisen tuen määrissä voisivat lisääntyä, mikä lisäisi epävarmuutta tuettujen asuntorakennushankkeiden rahoituksessa. Vaikutusta voimistaa se, että hankkeiden suunnitteluhorisontti on tyypillisesti pitkä. 

Takausmaksu nostaisi valtion tukeman asuntotuotannon kustannuksia. Yksittäisen lainansaajan näkökulmasta takausmaksulla voi olla riskienhallintaan kannustava vaikutus, kun hankkeen suunnitteluvaiheessa sen tarpeellisuutta täytyisi arvioida aiempaa tarkemmin. On mahdollista, että valtion tuen vähentäminen yhdistettynä takausmaksuun vaikuttaisi yksittäisten hankkeiden aloituksiin. Takausmaksun suuruus vaihtelee hankkeen koon mukaan. Esimerkiksi laajassa uudistuotantohankkeessa, jossa rakennetaan 100 asuntoa ja lainan määrä olisi noin 20 miljoonaa euroa, takausmaksun määrä olisi 100 000 euroa. Jos taas kyseessä olisi esimerkiksi perusparannuslaina maalämpöön siirtymiseksi 30 asunnon talossa ja lainamäärä olisi 250 000 euroa, takausmaksun määrä olisi 1250 euroa. Takausmaksu on maksettava lainan ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä. Näin ollen takausmaksu vaikuttaa kustannuksiin laina-ajan alussa. Takausmaksuilla arvioidaan kuitenkin olevan vain vähäisiä vaikutuksia korkotuettujen rakennushankkeiden käynnistymiseen. Takausmaksun taso on maltillinen, joten on epätodennäköistä, että suunniteltuja hankkeita jätetään kokonaan tekemättä yksin takausmaksun vuoksi. Takausmaksu voitaisiin myös kattaa asuntojen omakustannusvuokrissa ja käyttövastikkeissa, minkä vuoksi merkittäviä vaikutuksia hankkeiden aloituksiin ei arvioida 0,5 prosentin takausmaksulla aiheutuvan.  

Valtion talousarviossa määrätty korkotukilainavaltuus on se, mikä vaikuttaa valtion tukeman asuntotuotannon aloituksiin ja toteutumiseen merkittävästi. On mahdollista, että valtion tuen vähentäminen yhdistettynä takausmaksuun voi vaikuttaa yksittäisten hankkeiden aloituksiin. Vuokria tai asumisoikeusasunnon käyttövastikkeita nostava vaikutus riippuu siitä, miten monta asuntoa yhteisöllä on ja miten se tasaa vuokria tai käyttövastikkeita sekä siitä, miten paljon se toteuttaa hankkeita valtion myöntämän tuen avulla. Takausmaksulla ei arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia valtion tukemia asuntoja omistavien yhteisöjen tai pankkien sääntelytaakkaan. Takausmaksut kuitenkin lisäävät valtion tuen vastikkeellisuutta ja vähentävät tuen määrää kokonaisuudessaan syömällä osan korkotuesta saadusta hyödystä ensimmäisinä vuosina.  

Vaikutukset julkiseen talouteen

Valtion asuntorahaston yhdystilillä olevat varat, arviolta noin 2,4 miljardia, tuloutettaisiin valtion talousarvioon. Asuntorahaston lakkauttaminen lisäisi siten kertaluonteisesti valtion tuloja vuonna 2026 ympäristöministeriön hallinnonalalla. Tuloutus vähentää vuoden 2026 valtion talouden alijäämää, mutta ei valtiontalouden velkaantumista tai velanottotarvetta. Lisäksi talousarvioon kertyy valtiovarainministeriön arvion mukaan 283 miljoonaa euroa lainanlyhennyksiä, takausmaksuja ja muita tuloja, jotka aiemmin on tuloutettu asuntorahastoon. Yksi talousarvion laadintaa ohjaavista periaatteista on yleiskatteisuus. Tämä tarkoittaa, että tuloja ei voida ohjata tietyn menon maksamiseen. Näin ollen asuntorahaston lakkauttamisen jälkeen ei olisi mahdollista kohdistaa talousarvioon tuloutettavia rahaston varoja tai asuntotuotannon tuloja asumisen tukemiseen.  

Vuodesta 2026 alkaen kertyvät takausmaksut, korkotulot ja lainanlyhennykset budjetoitaisiin tulomomentille 12.35.21 Valtion asuntorahoituksen tulot. Vastaavasti valtion asuntorahoituksen menot, korkotukikustannukset, avustukset ja akordit sekä korkotuki- ja takauslainavaltuudet olisivat momenteilla 35.20.57 Valtion tukeman asuntokannan avustukset ja 35.20.58 Valtion tukeman asuntotuotannon valtuudet ja korkotuet (arviomääräraha). Valtion talousarvioesityksen mukaan avustuksiin myönnettäisiin 80,6 miljoonan euron siirtomääräraha (2 vuotta), josta uusia avustuksia voidaan myöntää yhteensä noin 20,6 miljoonaa euroa. Valtion tukeman asuntotuotannon korkotukiin myönnettäisiin 152,02 miljoonan euron arviomääräraha. Pitkän ja lyhyen korkotukilain mukaisia lainoja saisi hyväksyä yhteensä enintään 1 135 miljoonaa euroa. Takauslainalain mukaisia lainoja hyväksyä takauslainoiksi siten, että niistä valtiolle aiheutuvien takausvastuiden määrä on yhteensä enintään 300 miljoonaa euroa. 

Asunto-osakeyhtiötalojen perusparannuslainojen valtiontakauksesta annetun lain (941/2014) mukaisia lainoja saisi hyväksyä takauslainoiksi siten, että niistä valtiolle aiheutuvien takausvastuiden määrä on yhteensä enintään 100 miljoonaa euroa. Valtiontakauksesta aravalainan takaisinmaksamiseksi annetun lain (868/2008) mukaisia lainoja saisi hyväksyä takauslainoiksi siten, että niistä valtiolle aiheutuvien takausvastuiden määrä on yhteensä enintään 1 000 miljoonaa euroa. Omistusasuntolainojen valtiontakauksista annetun lain (204/1996) mukaisten valtionvastuiden kokonaismäärä saisi vapaarahoitteisissa ja asp-lainoissa olla yhteensä enintään 2,4 miljoonaa euroa vuoden 2026 lopussa. Korkotuki- ja takauslainavaltuudet ja avustukset on jo nykyisin määritetty talousarvion momentilla 35.20.60. Sulauttamisen vaikutuksia vähentää myös se, että asuntorahastosta myönnettävät avustukset kuuluvat jo valtiontalouden menokehykseen. 

Hallitus päättää vaalikauden kehyksestä eli valtion budjetin menojen katosta vaalikauden alussa. Vuosittaisissa päätöksissä ei lähtökohtaisesti muuteta vaalikauden kehyksen perusteena olevaa menolinjaa, joka on määritelty hallitusohjelmassa ja vaalikauden ensimmäisessä julkisen talouden suunnitelmassa. Hallituksella on siten vaalikauden alussa mahdollisuus määrittää uudelleen asuntorakentamiseen tarkoitettujen korkotukilainojen hyväksymisvaltuuden taso. On mahdollista, että asuntorahaston lakkauttamisen jälkeen kehyspäätöksessä ja talousarviossa määrätty korkotukilainavaltuus luo valtuuden niin sanotun uuden perustason ja vaikuttaa jossain määrin myös tuleviin valtiontalouden kehyksiin.  

Korkotukilainat, takaukset, akordit ja avustukset myönnetään jatkossa talousarviosta sopivalta menomomentilta ja momentille myönnetään määrärahaa. Nykyisestä poiketen talousarviossa olisi varattu arviomääräraha korkotukikustannuksiin. Arviomääräraha on yhtä vuotta varten myönnetty määräraha, jota ei voi siirtää myöhempiin vuosiin. Se voidaan kuitenkin ylittää ministeriön luvalla. Arviomäärärahaksi saadaan merkitä meno, jonka määräytymisperusteet perustuvat lakiin tai muuhun velvoittavaan sitoumukseen niin, ettei eduskunnalla talousarviopäätöstä tehdessään ole harkintavaltaa menon yksityiskohtaisen määrän tai maksatusajankohdan suhteen. Yhdistelmä valtiovarainministeriön laadintamääräyksestä (VN/4842/2020, 30.4.2020) ja laadinnasta annetun valtiovarainministeriön määräyksen muuttamisesta (VN/4206/2023, 30.3.2023) kohta 7.4.7.  

Takausmaksun periminen uusista korkotukilainoista lisäisi valtion tuloja vajaalla viidellä miljoonalla eurolla, jos korkotukilainavaltuus on 1 000 miljoonaa euroa vuodessa ja se käytetään kokonaan. Takausmaksujen määrä riippuu uusien myönnettävien lainojen määrästä ja kohteesta ja siitä, nostavatko lainansaajat kaikki myönnetyt lainat. 

Valtion asuntorahaston lakkauttaminen voi edellä kerrotulla tavalla vähentää rahoitusta valtion tukemien asuntojen rakentamiseen ja laskea niiden osuutta kaikista tarjolla olevista asunnoista. Kun valtion tukemassa tuotannossa vuokrat ovat edullisempia kuin vapaarahoitteisessa, keskimääräinen vuokrataso nousisi. Tämä tulisi lisäämään asumistuki- ja toimeentulotukimenoja, tosin vuonna 2024 käyttöön otetut kuntakohtaiset rajat toimeentulotuen asumiskuluihin laskevat toimeentulotukimenoja. Asuntorahaston lakkauttamisen ja mahdollisesta korkotukilainavaltuuden puolittamisen välillisten vaikutusten suuruutta toimeentulotuki- ja asumistukimenoihin on haasteellista arvioida etukäteen. Todennäköisesti muutokset siirtäisivät asumisen tukien painopistettä asumisen tarjontatuista entistä enemmän sosiaaliturvaan eli etuisuuksiin ja palvelujärjestelmään. 

Valtaosa valtion tukemia asuntoja omistavista yhteisöistä on kuntien omistuksessa. Kunnan on luotava alueellaan yleiset edellytykset asunto-olojen kehittämiselle (Laki asunto-olojen kehittämisestä 919/1985 5 §). Tarkemmin ei ole säädetty siitä, mitä tehtäviä asunto-olojen kehittämiseen kuuluu, eivätkä ne ole valtionosuustehtäviä. Kuntien tehtävät eivät muuttuisi, vaikka asuntoihin ja asumiseen liittyvä valtion tuki asuntorahaston lakatessa vähenisi. Eniten valtion tukemia asuntoja tarvitaan pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Toisaalta myös väestöltään vähenevillä alueilla ja pienemmissä kaupungeissa on tarve julkisesti tuettuihin asuntoihin tai niiden peruskorjaamiseen esimerkiksi erityisryhmille.  

Asuntorakentaminen ja sen määrät vaikuttavat monin tavoin sosiaali- ja terveyshuoltoon ja hyvinvointialueiden järjestämisvastuulla oleviin tehtäviin. Myös hyvinvointialueen käytössä olevat kohteet vaativat pitkän suunnittelu- ja toteutusajan oli sitten kyseessä hyvinvointialueen oma palvelutuotanto tai kilpailutettavat ostopalvelut. Vaikutukset ovat merkittäviä, koska esimerkiksi erilaisia ikääntyneiden kohteita tarvitaan aiempaa enemmän. Riittämättömästä asuntojen tarjonnasta johtuvia kohonneita kustannuksia ei voida asiakasmaksulainsäädännön vuoksi siirtää asiakkaiden maksettaviksi, vaan ne ovat lopulta hyvinvointialueiden eli käytännössä valtion vastuulla. Lisäksi säästöt esimerkiksi investointiavustuksesta voivat merkitä sitä, että säästöt siirtyvät hyvinvointialueen kustannuksiin tai lisäävät asumiseen liittyvien sosiaalietuisuuksien käyttöä.  

Jos valtion tarjontatuet vähenevät, osa hyvinvointialueen palveluverkkoon kuuluvista uusista hankkeista ei toteudu. Samaan aikaan täytyisi jo tehtyjen lainsäädäntömuutosten vuoksi vähentää sekä vammaisten että ikääntyneiden laitoshoitoa eli uusia asuntoja tarvitaan jo pelkästään tähän tarkoitukseen (Laki ikääntyneen väestön toimintakyvyn tukemisesta sekä iäkkäiden sosiaali- ja terveyspalveluista 980/2012; Vammaispalvelulaki 675/2023). Osa palveluista voidaan pyrkiä toteuttamaan ostopalveluna, mihin kuitenkin liittyy useita haasteita. Kustannukset nousevat etenkin pienemmillä alueilla kilpailun puuttuessa, eikä sosiaali- ja terveydenhuollon järjestämisestä annetun lain (612/2021) mukaan hyvinvointialueen vastuulle kuuluvia palveluja kokonaan voi ulkoistaa. Hyvinvointialueella on oltava järjestämisvastuunsa toteuttamisen edellyttämä riittävä oma palvelutuotanto. Suurimmilla paikkakunnilla on mahdollista syntyä markkinaehtoista asuntotuotantoa hyvinvointialueen tarpeisiin. Sitä kuitenkin säännellään vähemmän, jolloin asuntojen laatu heikentyä, mikä näkyy esimerkiksi siten, että yhteistiloja vähennetään ja asuntojen koko pienenee. 

5.1  Valtion asuntorahaston lakkauttamisen vaihtoehdot

Asuntorahaston olisi mahdollista jatkaa nykyistä toimintaansa. Toiminta rahaston kautta olisi jossain määrin joustavampaa kuin rahoittamalla valtion tukema asuntotuotanto ja avustukset suoraan talousarviovaroilla. Vielä enemmän vaikutusta asuntorahaston säilyttämisellä olisi silloin, jos päätettäisiin pitää asuntorahastosta myönnettävät avustukset kehyksen ulkopuolella. Asuntorahasto on alun perin perustettu siitä syystä, että pitkäjänteisen asuntorahoituksen oli havaittu olevan istuvan heikosti talousarviovuoteen. Rakentamisen aikajänne ei ole merkittävästi lyhentynyt, vaan suunnittelun, rahoituksen ja rakentamisen kesto on edelleen useita vuosia, esimerkiksi Helsingissä lainvoimaisesta kaavasta valmiiksi rakennukseksi vie keskimäärin 5–6 vuotta. Tässä vaihtoehdossa olisi mahdollista kehittää asuntorahaston käyttöä esimerkiksi siten, että ylijääneitä valtuuksia olisi mahdollista käyttää myös seuraavan vuoden alussa. Asuntorahaston varojen riittävyys riippuisi lähinnä korkotasosta ja mahdollisista tuloutuksista talousarvioon. Valtion asuntorahaston johtokunnan mukaan rahaston kassa pystyy kantamaan vielä lähes kymmenen vuotta suoritukset, joihin on taloudellisesti sitouduttu. Tämän jälkeen olisi varauduttava huolehtimaan asuntorahaston sitoumuksista budjettivaroin. Mikäli rahasto säilyisi talousarvion ulkopuolisena sen jälkeen, kun sen varat on käytetty, eikä uusia tulonlähteitä olisi, tulisi sitä pääomittaa talousarviosta. Tässä vaiheessa valtion asuntorahaston säilyttäminen ei kaikilta osin poikkeaisi talousarvioon sulauttamisesta, sillä talousarviossa päätettäisiin joka tapauksessa asuntorahaston määrärahoista ja valtuuksista.  

Valtion asuntorahaston toimintaa olisi myös mahdollista vahvistaa asuntopoliittisena instrumenttina ja laajentaa rahaston tehtäviä. Tässä vaihtoehdossa olisi tarpeen selvittää rahaston mahdollisia uusia tulonhankkimiskeinoja, joita voisivat olla esimerkiksi kohtuuhintaiseen asuntorakentamiseen soveltuvien tonttien hankinta ja vuokraus, omarahoitusosuuksien rahoittaminen tertiäärilainoina asuntorahastosta, lainojen myöntäminen kohtuuhintaiseen omistusasuntotuotantoon sekä korjauslainojen myöntäminen vuokratalo-, asumisoikeus- ja asunto-osakeyhtiöille. Asuntopoliittinen kehittämisohjelma vuosiksi 2021‒2028. Valtioneuvoston selonteko VNS 12/2021 vp. Osoitteessa: https://www.eduskunta.fi/FI/vaski/JulkaisuMetatieto/Documents/VNS_12+2021.pdf, s. 14. Asuntorahastolle on ehdotettu esimerkiksi tehtäviä liittyen koko asuinrakennuskannan ylläpitoon, kiinteistönhoitoa ja peruskorjaamista edistävään kehittämis- ja informaatio-ohjaukseen. Asuntorahaston varoja voitaisiin mahdollisesti käyttää asuntorahaston lainoihin tai sijoituksiin, joista voidaan periä kohtuullinen tuotto ja jotka maksetaan takaisin rahastoon. Tällä voitaisiin edistää investointeja, jotka tukevat asuntorakentamista, kaupunkikehittämistä ja eheää yhdyskuntarakennetta. Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus 2015. Ympäristöministeriön raportteja 4/2015. Osoitteessa: , s. 38. http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-11-4383-0 Koska asuntorahasto on ennen perustuslakiuudistusta perustettu talousarvion ulkopuolinen rahasto, olisi arvioitava täyttäisikö nykyistä laajempi toiminta perustuslaissa säädetyt vaatimukset talousarvion ulkopuolisena rahastona toimimisesta.  

5.2  Takausmaksun vaihtoehdot

Tarkoitus on, että takausmaksuja ei peritä erityisryhmille tarkoitetuissa hankkeissa. Ehdotetun poikkeussäännöksen sijaan voitaisiin säätää, että erityisryhmien hankkeissa takausmaksua ei peritä riippumatta siitä, onko hankkeeseen myönnetty investointiavustusta. Tässä vaihtoehdossa ongelmaksi muodostuisi se, miten rajanveto erityisryhmien ja tavallisten vuokra-asuntojen välillä tehtäisiin, kun niiden ominaisuuksissa ja sitä kautta kustannuksissa ei enää olisi eroja. Joitakin eritysryhmäkohteita, esimerkiksi senioriasuntoja, on mahdollista rahoittaa myös ilman investointiavustusta. Tällaisten asuntojen varustelutaso ja -ominaisuudet ovat lähellä niin sanottuja tavallisia vuokra-asuntoja, ja asuntoja voidaan käyttää myös muiden kuin tiettyyn eritysryhmään kuuluvien asuntoina. Asunnoissa ei siis ole investointiavustuslain velvoitetta käyttää niitä nimetyn erityisryhmän asumiseen, toisin kuin silloin kun investointiavustusta on myönnetty. Jos asuntojen rakentaminen rahoitetaan pelkällä korkotukilainalla, ei kohteeseen edellytetä rakennuskustannuksia nostavia tukipalveluiden tiloja tai kalliita tila- tai varusteratkaisuja. Jotta takausmaksun periminen olisi kattavaa, ja voidaan varmistua siitä, että vain tosiasiassa erityisryhmien käyttöön tulevat hankkeet ovat poikkeuksen piirissä, on perusteltua sitoa poikkeus investointiavustuksen saamiseen.  

Opiskelijoiden ohella myös nuorten on katsottu muodostavan erityistä tukea tarvitsevan asukasryhmän, jonka asunto-olot ovat huonot ja tulot poikkeuksellisen pienet (erityisryhmien investointiavustuslaki 3 § 1 kohta). Erityistä tukea tarvitseville nuorille rakennettavissa hankkeissa olisi mahdollista säätää poikkeuksesta opiskelija-asuntojen tapaan. Esityksessä takausmaksun ulkopuolelle on rajattu hankkeet, joihin on myönnetty investointiavustusta ja opiskelija-asuntokohteet. Vaihtoehdolla olisi merkitystä silloin, kun erityisryhmien investointiavustusten valtuus on pieni, eikä avustusta voida myöntää kattavasti eri erityisryhmien hankkeisiin. Jotta takausmaksupoikkeus kattaisi kaikki erityisryhmien hankkeet, tulee ensisijaisesti huolehtia siitä, että erityisryhmien investointiavustuksen määräraha on riittävä valtion talousarviossa.  

Lausuntokierroksella 30.5.‒31.8.2024 olleessa versiossa takausmaksuja ei olisi voinut sisällyttää omakustannusvuokraan. Tämä vaikeuttaisi merkittävästi yhteisöjen mahdollisuuksia kattaa hankkeiden takausmaksut. Takausmaksun käyttöönotto ilman mahdollisuutta sisällyttää sitä vuokriin vaikeuttaisi kuntien ja valtion tukemia asuntoja omistavien yhteisöjen mahdollisuuksia tuottaa valtion tukemia asuntoja. 

Takausmaksu olisi mahdollista jättää perimättä myös jatkossa. Valtion asuntorahaston lakkauttamisen jälkeen takausmaksuja ei voida ohjata valtion tukemaan asuntotuotantoon tai takauskorvauskustannuksiin. Ehdotettu 0,5 prosentin takausmaksu on niin pieni, ettei sillä ole valtiontalouteen juuri vaikutusta. Kaavamainen takausmaksu ei erottele riskiprofiililtaan erilaisia hankkeita tai yhteisöjä, eikä sillä näin ollen olen merkitystä myöskään riskienhallinnan näkökulmasta. Takausmaksu lisää rakennushankkeen kustannuksia ja vähentää näin valtion tukea. 

6.1  Takausmaksujen käyttöönottoa koskevan esitysluonnoksen lausuntokierros 30.5.‒31.8.2024

Takausmaksuja koskeva hallituksen esitysluonnos oli lausuntokierroksella Lausuntopalvelussa 30.5.‒31.8.2024. Lausunnonantajista suurin osa ei kannattanut takausmaksujen käyttöönottoa korkotukilainoille. Osa ei ottanut asiaan kantaa. Erityisesti valtion tukemia asuntoja omistavat yhteisöt ja niitä edustavat tahot ja kaupungit eivät kannattaneet takausmaksujen käyttöönottoa. Takausmaksujen käyttöönottoa kannatti valtiovarainministeriö. Erityisryhmille tarkoitetun asuntotuotannon rajaamista takausmaksun ulkopuolelle kannatettiin laajasti. Useat lausunnonantajat olivat sitä mieltä, että hallituksen esityksen vaikutusten arviointia ja perusteluja tulisi täydentää. 

Takausmaksun katsottiin vaikeuttavan kuntien ja valtion tukemia asuntoja omistavien yhteisöjen mahdollisuuksia tuottaa valtion tukemia asuntoja. Takausmaksujen ei katsottu tosiasiassa vähentävän valtion takausriskejä, sillä korkotukilainojen ensisijaisena vakuutena on kiinteistö. Takausmaksujen ei myöskään nähty tuovan merkittäviä tuottoja valtiolle, ja se kattaisi vain pienen osan takausvastuista. Kaupungit ja Kuntaliitto totesivat, että mikäli takausmaksu siirtyy kuntayhtiöissä kunnan maksettavaksi, vähentää se kunnan halukkuutta edistää oman vuokrataloyhtiönsä uudistuotantoa kuntatalouden kireässä tilanteessa. 

Lähes kaikki lausunnonantajat katsoivat, että jos takausmaksut otetaan käyttöön, ne tulisi voida sisällyttää omakustannusvuokraan. Tällä olisi lausunnonantajien mukaan vain vähäinen vaikutus vuokratasoon, mutta se helpottasi merkittävästi yhteisöjen mahdollisuuksia kattaa hankkeiden takausmaksut. Ehdotusta on muokattu siten, että takausmaksu on meno, joka voidaan kattaa omakustannusvuokralla.  

Useat lausunnonantajat toivat esiin, että aiemmassa esitysluonnoksessa ehdotetun aikataulun mukainen takausmaksu olisi tullut voimaan taannehtivasti. Lakiluonnoksen mukaan takausmaksua olisi sovellettu 1.6.2025 alkaen saapuneisiin lainahakemuksiin. Tämä olisi tarkoittanut, että takausmaksun piiriin olisivat kuuluneet myös ne vuokra- ja asumisoikeushankkeet, joiden suunnittelu ja rakentaminen on aloitettu ennen lain voimaantuloa lainavarauksen ja osapäätöksen perusteella. Lausuntopalautteen perusteella lakiehdotuksiin on lisätty siirtymäsäännös, jonka mukaan takausmaksua ei perittäisi sellaisista hankkeista, joiden osapäätöshakemus on tehty ennen lain voimaantuloa. Takausmaksuvelvollisuus ei siis olisi takautuva.  

Takausmaksujen käyttöönottoajankohtaa ehdotetaan useista syistä lykättäväksi vuoden 2026 alkuun samaan aikaan valtion asuntorahaston lakkauttamisen kanssa. Tässä yhteydessä asuntorahaston menojen ja tulojen käsittelyyn tehdään muutoinkin muutoksia. Valtiokonttori joutuu tekemään takausmaksuun liittyen tietojärjestelmämuutoksia. Lisäksi pitkittynyt rakentamisen heikko suhdannetilanne puoltaa takausmaksujen käyttöönoton alkuperäistä ehdotusta myöhemmin. 

6.2  Valtion asuntorahaston lakkauttamista ja takausmaksujen käyttöönottoa koskevan esitysluonnoksen lausuntokierros 12.5.‒31.7.2025

Valtion asuntorahaston lakkauttamista ja takausmaksuja koskeva hallituksen esitysluonnos oli lausuntokierroksella Lausuntopalvelussa 12.5.‒31.7.2025. Vain yksittäiset lausunnonantajat kannattivat asuntorahaston lakkauttamista. Yleisesti lausunnonantajat totesivat, että kyseessä on periaatteellisesti merkittävä muutos asuntopolitiikassa. Lausuntojen perusteella ei ole selvää, miten jatkossa varmistetaan kohtuuhintaisen asuntotuotannon pitkäjänteinen rahoitus, valtion asuntopoliittisten tavoitteiden toteutuminen ja vastasyklisyys yli hallituskausien.  

Lausunnonantajien mukaan rahaston lakkauttaminen on ennenaikaista ja perusteetonta ilman suunnitelmaa valtion rahoituksen ja perus- ja ihmisoikeuksien turvaamisesta. Asuntorahaston olemassaolon perustelut eivät ole muuttuneet: valtion pysyvän tehtävän on katsottu edellyttävän rahastointia silloin, kun tehtävän hoitamiseen liittyvien määrältään huomattavien menoerien toteutuminen on vaikeasti ennakoitavissa. Sosiaali- ja terveysministeriö totesi, että vaikka asuntorahaston lakkauttaminen olisi vain tekninen muutos, yhdessä muiden tuettuun tuotantoon ja sosiaaliturvaan kohdistuvien heikennysten kanssa se voi aiheuttaa epätarkoituksenmukaisia riskejä ja muutoksia asuntopolitiikan toteuttamiseen. Lausunnonantajat katsoivat, että asumisen eriarvoisuuden vähentäminen ja heikoimmassa asemassa olevien asunto-olojen turvaaminen edellyttäisivät selkeää poliittista sitoutumista ja nykyistä vahvempaa taloudellista tukea. Lausunnonantajat pitivät välttämättömänä, että asuntorahaston lakkauttamisen ja asuntopolitiikan muutoksen yhteisvaikutukset sosiaaliturvaan tehtyihin muutoksiin selvitetään. 

Lausunnonantajat olivat huolissaan myös siitä, että asuntotuotanto vähenee ja sitä kautta asumiskustannukset nousevat. Rahoituksen epävarmuus ja ennakoimattomuus lisää asuntoja rakennuttavien yhteisöjen riskejä ja vähentää tuotantoa, mikä voi johtaa asuntopulaan kasvukeskuksissa. Lausunnonantajien mukaan markkinaehtoinen tuotanto ei pysty korvaamaan valtion tukemaa asuntotuotantoa, jossa pystytään paremmin säätelemään rakentamisen laatua, määrää ja monipuolisuutta sekä vastaamaan erityisryhmien asumisen tarpeisiin.  

Hyvinvointialueet kiinnittivät huomiota erityisryhmille tarkoitettujen asuntojen rakentamiseen. Yhdessä investointiavustuksen leikkauksen kanssa ehdotetut muutokset tekevät kaikista erityisryhmien hankkeista haastavia, suunnittelusta mahdotonta ja uhkaavat lisätä erilaisia asumisen ongelmia. Hyvinvointialueen kustannukset kasvat ja mahdollisuudet hyvinvointialueen toteuttaa erityisryhmien lakisääteiset palvelut heikkenevät. Samalla erityisesti sekä ikääntyneiden ympärivuorokautisten asumisyksiköiden että edullisten, ikääntyneille sopivien asuntojen tarve lisääntyy.  

Eduskunnan apulaisoikeusasiamies katsoi lausunnossaan, että esityksen tavoitteita, tarkoitusta ja toteuttamisvaihtojen arviointia tulisi täsmentää ja täydentää merkittävästi ennen esityksen antamista. Esitysluonnoksesta ei käy ilmi, mistä syystä ehdotettava laki on tarpeellinen, mitkä ovat sille asetetut tavoitteet, että sillä saavutetaan halutut tavoitteet, että se on tarkoituksenmukainen keino tavoitteiden saavuttamiseksi huomioiden erityisesti sen aiheuttamat mahdollisesti merkittävät kielteiset perus- ja ihmisoikeusvaikutukset. Esityksessä tulisi myös käydä ilmi, miten rahaston lakkauttamisen jälkeen perustuslain 19.4 §:n tehtävä toteutetaan perusoikeudet turvaavalla tavalla. Jatkovalmistelussa tulisi pohtia lainsäädännöllisiä keinoja perusoikeuksiin kohdistuvien, luonnoksessa selostettujen riskien hallitsemiseksi. 

Hallituksen esityksen jaksoja 3 Tavoitteet, 4 Ehdotukset ja niiden vaikutukset, 5 Muut toteuttamisvaihtoehdot, 7 Säännöskohtaiset perustelut ja 11 Suhde perustuslakiin ja säätämisjärjestysperustelut on täydennetty lausuntopalautteen perusteella. Asuntorahaston lakkauttamisen tavoite on korostaa eduskunnan budjettivaltaa asuntopolitiikassa ja parantaa asuntorahoituksen tukien vertailtavuutta muiden budjettitalouden menojen kanssa. Takausmaksujen käyttöönoton tarkoitus on, että lainansaajat arvioivat nykyistä tarkemmin uusia investointejaan valtion tukemaan asuinrakentamiseen.  

Esityksessä on lausuntoversioon verrattuna pyritty erottamaan tarkemmin jo tehtyjen muutosten vaikutukset nyt ehdotetuista. Edelleen jatkovalmistelussa on korostettu sitä, että esitys ei sisällä ehdotuksia, jotka sinällään heikentäisivät asumisen tukijärjestelmää. Sitä, millainen merkitys on asuntopolitiikan painopisteillä ja talousarviossa määrättävillä korkotukivaltuuden tasoilla ja avustusmäärärahoilla, on pyritty arvioimaan täsmällisemmin. Esityksessä tunnistettujen perus- ja ihmisoikeuksiin liittyvien riskien hallitseminen on mahdollista siten, että eduskunta turvaa talousarviossa riittävät asumisen tukijärjestelmän korkotukivaltuudet ja avustusmäärärahat.  

Lausunnonantajista suurin osa ei edelleenkään kannattanut takausmaksujen käyttöönottoa uusille korkotukilainoille. Takausmaksu vähentäisi kohtuuhintaisen asuntotuotannon määriä, nostaisi vuokria ja olisi vastoin valtion tukeman asuntotuotannon tavoitteita. Takausmaksu ei käytännössä auta riskienhallinnassa, eikä sillä juuri olisi merkitystä julkiselle taloudelle. Erityisryhmien asuntohankkeiden rajaamista takausmaksuvelvollisuuden ulkopuolelle kannatettiin. Poikkeussäännöksen muotoiluun ehdotettiin muutoksia niin, että mistään hyvinvointialueiden järjestämisvastuulla olevat hankkeista ei maksettaisi takausmaksua. Samoin edellisen lausuntopalautteen perusteella lisättyä mahdollisuutta sisällyttää takausmaksu vuokriin tai asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeisiin kannatettiin. Erityisryhmiä koskevan poikkeuksen säännöskohtaisia perusteluja on täydennetty lausuntopalautteen perusteella siten, että olisi selvää, miksi poikkeus ehdotetaan rajattavaksi investointiavustusta saaneisiin ja opiskelijoihin. Esityksen perustelujen kohtia 4.1 Keskeiset ehdotukset ja 4.2.1 Taloudelliset vaikutukset on täydennetty valtiovarainministeriön lausunnon mukaisesti.  

Valtiovarainministeriö katsoi, että Valtion asuntorahaston sulauttamisen yhteydessä tulisi vielä selvittää myös takauksen sisältävien korkotukilainojen myöntöprosessin riskienhallinnan kehittämistä ottaen huomioon vuokratalorahoituksen poikkeuksellisen korkeat lainoitusasteet ja pitkät laina-ajat. Aikataulusyistä ehdotusta ei ole mahdollista toteuttaa valtion asuntorahaston lakkauttamista koskevan valmistelun yhteydessä.  

Valtiokonttori toi lausunnossaan esiin tarkentavia huomioita riskienhallinnasta ja toimivaltaisen viranomaisen näkökulmasta takausmaksusta ja valtion takausvastuusta liittyen lakien soveltamiseen. Takausmaksua koskevia säännöksiä ja niiden perusteltuja on muokattu ja riskienhallintaa koskevaa nykytilan kuvausta on täydennetty palautteen perusteella. Valtiokonttori ehdotti, että muutettaviksi ehdotettuihin lakeihin lisättäisiin säännös siitä, ettei valtiontakaus ole voimassa, ellei takausmaksua ole maksettu. Ehdotusta ei ole mahdollista toteuttaa valtion asuntorahaston lakkauttamista koskevan valmistelun yhteydessä, vaan se tullaan tarvittaessa valmistelemaan erikseen myöhemmin.  

7.1  Laki valtion asuntorahastosta annetun lain kumoamisesta

1 §. Pykälässä säädettäisiin valtion asuntorahastosta annetun lain kumoamisesta.  

2 §. Pykälässä säädettäisiin lain voimaantulosta.  

3 §. Pykälässä säädettäisiin siitä, että kumottavan lain tilinpäätöksen hyväksymistä ja allekirjoittamista, tilintarkastusta ja tilinpäätöksen vahvistamista koskevia säännöksiä sovellettaisiin vielä lain kumoamisen voimaantulon jälkeen, kun asuntorahaston tilinpäätös vuodelta 2025 valmistuu alkuvuonna 2026. Kumottavan lain 4 §:n 1 momentin 3 kohta ja 5 § koskevat tilintarkastajia, asuntorahaston johtokuntaa ja ympäristöministeriön tehtäviä.  

7.2  Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta

15 §.Luovutushinta. Pykälän 5 momentista kumottaisiin viittaus valtion asuntorahastoon. Sallitun luovutushinnan ylittävä myyntihinnan osa olisi maksettava Valtiokonttorille.  

29 a § . Takausmaksu . Pykälässä säädettäisiin takausmaksusta, joka perittäisiin pääsääntöisesti kaikista uusista korkotukilainoista, jotka myönnetään asuntojen rakentamiseen, peruskorjaukseen tai hankintaan. Valtiontakauksesta perittäisiin lainansaajalta lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä takausmaksu. Tarkoitus ei ole periä valtiontakauksesta markkinahintaa tai sitä korkeampaa hintaa, jolloin takausmaksu saattaisi estää hankkeiden toteutumista. Takausmaksu perittäisiin lainanmyöntäjän välityksellä, ja luotonantaja maksaisi sen Valtiokonttorille.  

Takausmaksun periminen kuuluu lain 31 §:ssä säädettyihin lainanmyöntäjän velvollisuuksiin huolehtia korkotukilainasta. Takausmaksu olisi meno, joka aiheutuu kiinteistön ja asuntojen rakentamista, hankintaa tai perusparantamista varten otetuista lainoista. Takausmaksu olisi siis omakustannusvuokralla katettava meno, ja se voitaisiin periä osana vuokraa pitkän korkotukilain 13 §:n § momentin 1 kohdan mukaisesti. Vastaavasti takausmaksu olisi meno, joka voidaan asumisoikeusasunnoissa kattaa käyttövastikkeilla asumisoikeuslain 34 §:n mukaisesti.  

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin takausmaksun määrästä. Takausmaksu on 0,5 prosenttia myönnetyn korkotukilainan pääomasta. Tarkoitus ei ole periä valtiontakauksesta markkinahintaa tai sitä korkeampaa hintaa, jolloin takausmaksu saattaisi estää tai vaikeuttaa tarpeellisten hankkeiden toteutumista.  

Pykälän 3 momentissa säädettäisiin poikkeuksista takausmaksun perimisessä erityisryhmille tarkoitetuissa hankkeissa. Takausmaksua ei perittäisi, jos hankkeeseen myönnetään avustusta avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain nojalla. Takausmaksua ei perittäisi myöskään silloin, kun laina myönnetään opiskelija-asuntojen rakentamista, hankintaa tai perusparannusta varten. Poikkeussäännöksen tarkoituksena on varmistaa, ettei takausmaksun periminen estäisi tai vaikeuttaisi erityisryhmille tarkoitettujen kohteiden käynnistymistä. Joitakin eritysryhmäkohteita on mahdollista rahoittaa myös ilman investointiavustusta, jolloin takausmaksu tulisi maksettavaksi. Näissä asunnoissa ei kuitenkaan ole velvoitetta käyttää sitä nimetyn erityisryhmän asumiseen, toisin kuin silloin kun investointiavustusta on myönnetty. Investointiavustuslain 11 §:n 1 momentin mukaan asuntoa, jonka rakentamiseen, hankintaan tai perusparantamiseen on myönnetty avustusta, on käytettävä avustusta myönnettäessä nimettyyn erityisryhmään kuuluvien vuokra-asuntona 20 vuotta avustuksen ensimmäisen erän maksamisesta. Jos asuntojen rakentaminen rahoitetaan pelkällä korkotukilainalla, ei kohteeseen edellytetä rakennuskustannuksia nostavia tukipalveluiden tiloja tai kalliita tila- tai varusteratkaisuja. Tällaisia asuntoja voidaan rakentaa esimerkiksi niin sanottuina senioriasuntoina, jolloin niiden varustelutaso ja -ominaisuudet ovat lähellä tavallisia vuokra-asuntoja. Asuntoja voidaan käyttää myös muiden kuin tiettyyn eritysryhmään kuuluvien asuntona.  

37 §.Korkotuen lakkauttaminen. Pykälän viittaukset valtion asuntorahastoon poistettaisiin. Pykälässä säädettäisiin, että lainansaaja ainoastaan velvoitettaisiin maksamaan valtion maksama korkotuki takaisin. Käytännössä korkotuki maksettaisiin Valtiokonttorille.  

38 §.Takausmaksu korkotuen lakkaamisen tai lakkauttamisen jälkeen. Otsikkoa täsmennettäisiin niin, että siitä kävisi ilmi, että kyse on takausmaksusta, jota peritään vuosittain korkotuen lakkaamisen tai lakkauttamisen jälkeen erotuksena ehdotetun 29 a §:n uuden korkotukilainan takausmaksusta. Pykälän 1 momenttiin tehtäisiin kielellinen muutos.  

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin siitä, että takausmaksun perii Valtiokonttori. Lisäksi momenttia tarkennettaisiin niin, että siitä käy ilmi, missä tilanteissa Valtiokonttori voi jättää 1 momentissa tarkoitetun takausmaksun perimättä. Takausmaksua ei perittäisi, jos se lisäisi kohtuuttomasti asumiskustannuksia tai valtion luottotappioriskejä tai muusta erityisestä syystä. Kyseiset perusteet on mainittu aiemmin pykälän esitöissä, mutta nyt ne nostettaisiin lakiin. Ehdotettu muutos ei muuttaisi oikeustilaa.  

7.3  Laki vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta

20 a §.Takausmaksu. Pykälässä säädettäisiin uusista korkotukilainoista perittävästä takausmaksusta. Valtiontakauksesta perittäisiin lainansaajalta lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä takausmaksu. Takausmaksu perittäisiin lainanmyöntäjän välityksellä, ja luotonantaja maksaisi sen Valtiokonttorille. Takausmaksun periminen kuuluu lain 22 §:ssä säädettyihin lainanmyöntäjän velvollisuuksiin huolehtia korkotukilainasta. Takausmaksu on meno, joka aiheutuu talon rakentamista varten otetuista lainoista tai peruskorjaushankkeessa kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta. Takausmaksu olisi siis alkuvuokraan sisällytettävä lyhyen korkotukilain 13 §:n 2 momentissa tarkoitettu meno, joka tarvitaan kohteen vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin.  

Pykälän 2 momentissa säädettäisiin takausmaksun määrästä. Takausmaksu on 0,5 prosenttia myönnetyn korkotukilainan pääomasta. Tarkoitus ei ole periä valtiontakauksesta markkinahintaa tai sitä korkeampaa hintaa, jolloin takausmaksu saattaisi estää tai vaikeuttaa tarpeellisten hankkeiden toteutumista.  

25 b §.Seuraamusmaksun täytäntöönpano ja tiedoksianto . Pykälän 1 momentin viittaus valtion asuntorahastoon poistettaisiin.  

27 §.Korkotuen lakkauttaminen. Pykälän 1 momentin viittaus valtion asuntorahastoon poistettaisiin.  

28 §.Takausmaksu korkotuen lakkaamisen tai lakkauttamisen jälkeen . Pykälään tehtäisiin vastaavat muutokset kuin edellä pitkän korkotukilain 38 §:ään. (7.2 Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta).  

7.4  Laki avustuksista erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi

1 §.Soveltamisala ja suhde valtionavustuslakiin. Pykälän soveltamisalaa koskevaan 1 momenttiin tehtäisiin kielellisiä muutoksia ja viittaus valtion asuntorahastoon poistettaisiin.  

9§.Muu rahoitus . Pykälässä valtion asuntorahastosta myönnettävä korkotuki tai avustus muutettaisiin Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen myöntämäksi tueksi tai avustukseksi. Ehdotettu muutos ei vaikuttaisi pykälän sisältöön tai soveltamiseen.  

7.5  Laki valtiontakauksesta aravalainojen takaisinmaksamiseksi

7§.Takausmaksu . Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

11 §.Takauskorvauksen maksaminen . Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

15 §.Seuraamusmaksu . Pykälän 3 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

7.6  Laki vuokra-asuntojen rakentamislainojen valtiontakauksesta

8 §.Takausmaksu. Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

12 §.Takauskorvauksen maksaminen . Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

16 b §.Seuraamusmaksun täytäntöönpano ja tiedoksianto. Pykälän 1 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

7.7  Aravarajoituslaki

9 §.Luovutushinta. Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon. Sallitun luovutushinnan ylittävä myyntihinnan osa olisi maksettava Valtiokonttorille.  

7.8  Laki vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöjen talouden tervehdyttämisavustuksista

1 §.Soveltamisala . Pykälän soveltamisalaa koskevaan 1 momenttiin tehtäisiin kielellisiä muutoksia ja viittaus valtion asuntorahastoon poistettaisiin.  

7.9  Laki asumisoikeusasunnoista

86 §.Myynti pakkotäytäntöönpanossa. Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon. Myyntihinnan ja kyseisessä luvussa tarkoitetun luovutushinnan välinen erotus olisi maksettava Valtiokonttorille.  

106 §.Seuraamusmaksun täytäntöönpano ja tiedoksianto . Pykälän 1 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

7.10  Laki aravalain 3 §:n kumoamisesta

1 §. Pykälässä säädettäisiin aravalain 3 §:n kumoamisesta. Kumottava pykälä sisältää viittauksia valtion asuntorahastoon ja valtion asuntorahastosta annettuun lakiin. Kun aravalainoja ei enää myönnetä, ei ole tarpeen säätää aravalainojen myöntämisvaltuudesta.  

2 §. Pykälässä säädettäisiin lain voimaantulosta.  

7.11  Laki omistusasuntolainojen valtiontakauksista annetun lain 14 §:n 4 momentin kumoamisesta

1 §. Pykälässä säädettäisiin omistusasuntolainojen valtiontakauksista annetun lain 14 §:n 4 momentin kumoamisesta. Kumottava momentti sisältää viittauksen valtion asuntorahastoon.  

2 §. Pykälässä säädettäisiin lain voimaantulosta.  

7.12  Laki aravalainojen lainaehtojen muuttamisesta eräissä tapauksissa

1 §.Lain soveltamisala. Pykälän 2 momentin viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

11 §.Sanktiot. Pykälän 1 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

7.13  Laki asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta

9 §.Takausmaksu. Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

12 §.Takauskorvauksen maksaminen. Pykälän 2 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

13 §.Takautumisoikeus . Pykälän 3 momentti kumottaisiin. Kumottava momentti sisältää viittauksen valtion asuntorahastoon.  

16 §.Seuraamusmaksu . Pykälän 3 momentista poistettaisiin viittaus valtion asuntorahastoon.  

7.14  Asuntokauppalaki

1 luku Yleiset säännökset 

1 §.Lain soveltamisala . Pykälän 2 momentin 3 kohdan viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

7.15  Laki holhoustoimesta

34 §. Pykälän 1 momentin 10 kohdan viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

7.16  Laki kuluttajariitalautakunnasta

3 §.Toimivallan rajoitukset. Pykälän 1 momentin 3 kohdan viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

7.17  Laki eläkkeensaajan asumistuesta

5 §.Asumismenot. Pykälän 4 kohdan viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

7.18  Energiatehokkuuslaki

22 §.Kaukolämmön ja kaukojäähdytyksen laskutus. Pykälän 3 momentin viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

7.19  Ryhmärakennuttamislaki

2 §.Soveltamisalan rajoitukset. Pykälän 1 momentin 2 kohdan viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

7.20  Laki asumisoikeusyhdistyksistä

1 §. Soveltamisala . Pykälän 1 momentin viittaus kumottuun asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990) muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleeseen asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (393/2021).  

46 §.Asukastoimikunta . Pykälän 4 momentin viittaukset kumotun asumisoikeusasunnoista annetun lain 11, 13 ja 15 §:ään muutettaisiin viittaukseksi vastaaviin 1.1.2022 voimaan tulleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 25, 26 ja 28 §:ään.  

49 §.Käyttövastike . Pykälän 1 momentin 2 kohdan viittaus kumotun asumisoikeusasunnoista annetun lain 16 §:ään muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 33 §:ään.  

57 §.Viittaus asumisoikeusasunnoista annetun lain soveltamisesta . Pykälän viittaus kumotun asumisoikeusasunnoista annetun lain 11 a lukuun muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 11 lukuun.  

62 §.Lunastustakuurahasto . Pykälän 1 momentin viittaus kumotun asumisoikeusasunnoista annetun lain 23 §:ään muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 57 §:ään.  

72 §.Toiminnan lopettaminen sekä omaisuuden luovuttaminen . Pykälän 3 momentin viittaus kumotun asumisoikeusasunnoista annetun lain 46 ja 47 §:ään muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 79 ja 80 §:ään.  

73 §.Selvitystoimet . Pykälän 2 momentin viittaus kumotun asumisoikeusasunnoista annetun lain 23 §:ään muutettaisiin viittaukseksi 1.1.2022 voimaan tulleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 57 §:ään.  

7.21  Laki vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitettujen asuntojen vapautumisesta käyttörajoituksista annetun lain kumoamisesta

Vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitettujen asuntojen vapautumisesta käyttörajoituksista annettu laki (291/2005) kumottaisiin. Laissa säädetään vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain (867/1980) nojalla rahoitettujen asuntojen käyttötarkoituksen muutoksesta sekä vapautumisesta mainitun lain mukaisista käyttörajoituksista. Kyseisen korkotukilain nojalla rahoitettujen asuntojen käyttörajoitukset ovat loppuneet. 1 §:ssä säädettäisiin lain kumoamisesta ja 2 §:ssä lain voimaantulosta.  

7.22  Laki omistusasuntolainojen korkotuesta annetun lain kumoamisesta

Omistusasuntolainojen korkotuesta annettu laki (1204/1993) kumottaisiin. Lainat, joille on maksettu korkotukea kyseisen lain nojalla, on maksettu takaisin vuoden 2024 loppuun mennessä. 1 §:ssä säädettäisiin lain kumoamisesta ja 2 §:ssä lain voimaantulosta.