Asunto-osakeyhtiön rakennuksen omistaa asunto-osakeyhtiö, mutta yhtiön osakkeiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus vastaa hyvin pitkälti omistusoikeuden tuottamaa hallintaoikeutta. Asunto-osakeyhtiö on keskinäinen yhtiö, väline monihuoneistoisen rakennuksen tai kiinteistön eri huoneistojen ja muiden tilojen hallintaoikeuksien ja kustannusvastuun jakautumisen järjestämiseen osakkeenomistajien kesken.
Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallinta osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi (HE 24/2009 vp, jäljempänä myös HE, s. 50). Sama koskee vastaavasti muiden osakehuoneistojen omistajien osalta yhtiöjärjestykseen perustuvan huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia tarpeita. Tarkoituksensa toteuttamiseksi yhtiö huolehtii esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta, peruskorjaukset mukaan lukien, sekä rakennusten ja kiinteistön kehittämisestä yhtiökokouksen päätösten mukaisesti ja siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätään.
Asunto-osakeyhtiön toiminnan tavoitteena on erityisesti yhtiön omistukseen tulevien rakennusten rakentaminen sekä taloyhtiön vastuulle määritellyn käytön, kunnossapidon ja uudistusten toteuttaminen ja rahoittaminen yhteishankinnalla mahdollisimman edullisesti ja omakustanteisesti yhtiövastikkeilla rahoitettavasti. Asunto-osakeyhtiö ei tarjoa asumispalveluita osakkaille vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi majoitusliike, muu tilavuokrausta tarjoava yritys tai yhteisö, oppilaitoksen asuntola tms., joka tarjoaa asumispalveluita yleisölle tai tietylle kohderyhmälle. AOYL 3 luvun 2 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan yhtiövastiketta voidaan käyttää tietyin edellytyksin myös kiinteistön ja rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankintaan. Säännös koskee sellaisia kiinteistön tai rakennuksen käyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön liittyviä hyödykkeitä, joiden vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanomaista (esimerkiksi huoneistojen lämmitys, vesi- ja jätehuolto ja tietyt ohjelma- ja tietoliikennepalvelut). Yhteishankinnan kautta palvelu voidaan monissa tapauksissa hankkia edullisemmin siten, että säästö vaikuttaa asumiskustannuksiin (HE s. 73). Uuden palvelun tai muun hyödykkeen vastikerahoitteista yhteishankintaa koskevasta päätöksestä säädetään 6 luvun 31 ja 33 §:ssä. Mainitun tarkoituksen ja toiminnan lisäksi asunto-osakeyhtiö voi suoraan AOYL:n perusteella vuokrata hallussaan olevia tiloja. Yhtiöjärjestyksessä toiminta voidaan määrätä pääsääntöä laajemmaksi, jos yhtiölle tulevat tehtävät liittyvät kiinteistön tai rakennuksen käyttöön. Yhtiöjärjestysmääräyksellä voidaan laajentaa yhtiön toimintaa esimerkiksi siten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palvelutalon tehtäviin kuuluu terveydenhoito-, turva- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille (HE s. 50 – 51).
Yhtiön tarkoituksen ja toiminnan sääntelyllä pyritään turvaamaan osakkaiden hallintaoikeuden säilymistä ja asumiskustannusten ennakoitavuutta siten, että rajoitetaan yhtiön mahdollisuuksia riskinottoon. Taloyhtiön tilojen vuokraamista lukuun ottamatta yhtiö saa harjoittaa liiketoimintariskipitoista toimintaa vain kaikkien osakkaiden suostumuksella (AOYL 1 luvun 5 § ja HE s. 50—51).
Asunto-osakeyhtiössä päätöksenteon yleistoimivalta on yhtiökokouksella, toisin kuin osakeyhtiössä, jossa hallitus on yleistoimivaltainen elin (AOYL 6 luvun 1 § vrt. osakeyhtiölain, 624/2006, OYL, 6 luvun 2 §). Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päättää isännöitsijän valintaa lukuun ottamatta kaikista tärkeimmistä yhtiön asioista. Yhtiökokous päättää esimerkiksi peruskorjauksista ja -perusparannuksista, lisärakentamisesta sekä kiinteistön ja rakennusten luovuttamisesta ja hankkimisesta. Yhtiökokouksen enemmistö- tai määräenemmistöpäätöksen lisäksi joissakin tapauksissa päätökseen tarvitaan tiettyjen tai kaikkien osakkaiden suostumus (AOYL 6 luvun 35 ja 37 §). Yhtiökokouksella on rakentamista koskevien vaatimusten rajoissa päätösvalta tarkoituksenmukaisuusasioissa, kuten siitä, milloin vastikerahoitteisiin yhtiön vastuulla oleviin kunnossapitotoimiin ja uudistuksiin ryhdytään ja mihin tavanomaisuuden rajoissa olevaan tasoon toimet tehdään.
Asunto-osakeyhtiölain lähtökohta on, että yhtiön osakkeet hankkiessaan osakkeenomistaja hyväksyy sen, että yhtiön rakennuksen ja kiinteistön rakenteet ja muu varustus ovat hankintahetken mukaiset ja että vastuu kunnossapidosta ja sen kustannuksista jakautuu AOYL:n ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti (HE s. 55). Asunto-osakeyhtiölain kannalta katsottuna jokainen osakkeenomistaja vastaa siten itse siitä, että asunnoksi hankittu osakehuoneisto vastaa hänen kulloisiakin tarpeitaan.
Yhtiökokouksen päätöksiin sovelletaan päätöksenteon muotovaatimusten (AOYL 6 luku) lisäksi päätösten sisältöön vaikuttavia säännöksiä asunto-osakeyhtiön tarkoituksesta ja toiminnasta (1 luvun 2 ja 5 §), osakkaiden yhteydenvertaisuudesta (1 luvun 10 § ja 6 luvun 28 §), yhtiövastikkeesta (3 luku), peruskorjauksista ja muusta kunnossapidosta (4 luku ja 6 luvun 30 §), perusparannuksista ja muista muutostöistä (5 luku ja 6 luvun 31—33 §), osakkaan hallintaoikeudesta (1 luvun 3 ja 13 § sekä 6 luvun 35 §) sekä yhtiön kiinteistön ja rakennuksen tai niiden osan luovutuksesta (6 luvun 37 §).
Yleistä
AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen ja vastikerahoituksen edellytysten kannalta katsottuna asumiseen liittyvät taloyhtiöiden järjestämät toiminnot eroavat siten, että osaa toiminnoista käytetään yleisesti ja jatkuvasti kaikissa taloyhtiön huoneistoissa, kuten huoneiston lämmitys ja huoneistossa käytettävä sähkö, jätehuolto ja postinjakelumahdollisuus. Toisaalta osa tällaisista toiminnoista, kuten yhteiskäyttöauto sekä kiinteistöpesula ja hiekkalaatikko, ovat sellaisia, että niitä ei käytetä lainkaan osassa huoneistoista, koska osa osakkaista tai asukkaista ei tarvitse sitä tai haluaa oman auton tai pesukoneen taikka heillä ei ole ajokorttia tai leikki-ikäisiä lapsia. Jälkimmäiseen ryhmään kuuluvat toiminnot voivat olla sellaisia, että niistä ei aiheudu merkittäviä kuluja uudistuksen toteutuksen lisäksi (esim. keinu, hiekkalaatikko) ja osa on sellaisia, että niistä voi aiheutua myös merkittäviä käyttö- ja huoltokustannuksia (esim. yhteiskäyttöauto ja kiinteistöpesula ja -sauna).
Perustamisvaiheessa yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa määräyksiä myös kestävää asumista edistävistä taloyhtiön tarkoituksen ja toiminnan laajennuksista, jotka täyttävät yhtiön toimintaa koskevat AOYL 1 luvun 5 §:n vaatimukset. Perustamisvaiheessa yhtiöjärjestykseen voidaan siten ottaa esim. määräyksiä sähköautojen latauspisteistä ja niiden käyttömaksuista sekä taloyhtiön omasta energian tuotannosta, yhteiskäyttökulkuneuvoista ja niiden käyttömaksuista. Tiettävästi tällaisten laajennusten poistamisen edellytyksistä ja kustannusten jaosta poistotilanteissa ei ole määräyksiä yhtiöjärjestyksissä (esim. jos yhteiskäyttöautolle ei ole enää kysyntää).
Vanhassa taloyhtiössä kestävää asumista edistävän uudistuksen AOYL:n mukaisuuden arvioinnissa merkitystä on sillä, miten tavanomainen kyseinen uudistus on ja miten se vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon (AOYL 6 luvun 31 §). Arvioinnissa ei oteta huomioon kunkin osakkaan subjektiivista käsitystä uudistuksen tarpeellisuudesta ja hyödyllisyydestä hänen kannaltaan. Pääasiassa kertaluonteisia kustannuksia aiheuttavien yhteiskäyttöisten uudistusten vaikutus huoneistojen markkina-arvoon on yleensä varsin helppo arvioida. Käytännössä sama koskee yleensä myös sellaisia käyttökulujakin aiheuttavia toimintoja, joita pidetään taloyhtiöiden perusvarustuksena ja joiden käytön kustannuksissa ei ole merkittävää käyttäjäkohtaista vaihtelua (esim. kiinteistöpesula ja –sauna). Toisin on esimerkiksi yhteiskäyttökulkuneuvojen osalta, koska niiden vuokrauksesta tai omistuksesta aiheutuu jatkuvasti kuluja, jotka perustuvat yleensä kokonaan tai pääosin käyttöaikaan ja kuljetun matka pituuteen (ja omistusvaihtoehdossa on otettava huomioon myös huolto- ym. käyttökulut).
Arvioitaessa uudistukseen soveltuvia AOYL:n päätösvaatimuksia on otettava huomioon, miten mahdollinen vastaava toiminto on päätöshetkellä järjestetty taloyhtiössä ja miten uudistus vaikuttaa toiminnosta kullekin osakkaalle aiheutuviin vastike- ja muihin kuluihin. Esimerkiksi huoneistot lämmitetään usein taloyhtiön järjestämällä keskuslämmityksellä ja huoneistojen sähkön käyttö perustuu huoneistokohtaisiin sopimuksiin sähköyhtiöiden kanssa myös sähkölämmityksen osalta.
Aurinkosähkö ja taloyhtiön muu oma energiatuotanto
Aurinkosähkön tuotannon aloittamisen kannalta vanhan taloyhtiön päätöksentekoa koskevien vaatimusten kannalta merkittävää on myös se, tuottaako aurinkosähköä taloyhtiö vai osakas, tuottaako taloyhtiö sähköä omaan käyttöönsä vai lisäksi myös osakehuoneistoissa käytettäväksi, miten tuotanto toteutetaan (esim. aurinkosähköpaneelien ym. laitteiden asennus), miten taloyhtiön sähkön käyttömahdollisuus ja kulut jaetaan huoneistoissa käytettävän sähkön osalta, huoneistojen erilaiset käyttötarkoitukset ja huoneistoissa käytettävän sähkön tuotantoon tarkoitetun investoinnin mitoitus sekä periaatteessa myös yhtiön tarkoitus (liiketoimintariskin ottamista koskeva rajoitus).
Kaikista taloyhtiön omaan energian tuotantoon liittyvistä yhtiövastikkeella katettavista uudistuksista päätettäessä on otettava huomioon myös AOYL:n yhdenvertaisuusperiaate ja säännökset yhtiökokoukseen päätökseen vaadittavasta enemmistöstä ja tietyissä tilanteissa lisäksi vaadittavasta osakkaiden suostumuksesta. Päätökseen sovellettavaan enemmistövaatimukseen vaikuttaa uudistuksen tavanmukaisuus (AOYL 6 luvun 31 – 33 § ja 35 §).
Taloyhtiön oman energiatuotannon toteuttaminen yleisesti käytössä olevilla järjestelyillä ja mitoittaen yhtiön kiinteistön ja osakehuoneistojen tavanomaisiin tarpeisiin on lähtökohtaisesti yhtiön tarkoituksen mukaista ja yhtiölle suoraan AOYL:n perusteella mahdollista toimintaa. Tällainen uudistus ei siten edellytä toimintamuotojen laajentamista tarkoittavaa yhtiöjärjestysmääräystä.
Taloyhtiöiden monihuoneistoisissa rakennuksissa yhtiö huolehtii yleensä myös osakehuoneistojen lämmitysjärjestelmistä ja huoneistojen lämmityksen kustannukset katetaan kaikilta osakkailta perittävällä hoitovastikkeella riippumatta siitä, minkä suuruinen lämmityskustannus kunkin huoneiston lämmityksestä aiheutuu esim. huoneiston sijainnin ja asukkaiden elintapojen vuoksi. Tätä vakiintunutta järjestelyä on pidetty AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisena, vaikka siitä ei määrätä yhtiöjärjestyksessä. Toisaalta osakkaat vastaavat yleensä huoneistojensa sähkölämmityksen kustannuksista omien sähkösopimustensa perusteella. Osakkeiden ostaja voi havaita lämmitysjärjestelmän ja siihen liittyvän kustannusvastuun jaon osakkeita ostaessaan ja näin hänen katsotaan hyväksyneen järjestelyn.
Vastaavasti kaukokeskuslämmityksen korvaavan tai sitä täydentävän yhtiön maalämpöjärjestelmän kustannukset ja hyödyt vaikuttavat rakennuksen huoneistojen käyttökustannuksiin lähtökohtaisesti yhtiövastikkeiden kautta ja myös tällaista uudistusta pidetään lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisena, jos se on toteutukseltaan tavanomainen.
Toisaalta alun perin huoneistokohtaisen, osakkaiden omiin sopimuksiin perustuvan sähkölämmityksen korvaaminen yhtiövastikkeella rahoitettavalla keskuslämmityksellä voi vaikuttaa osakkaiden maksuvelvollisuuteen ja mahdollisuuteen vaikuttaa omiin asumiskuluihinsa niin, että päätökseen tarvitaan käytännössä kaikkien osakkaiden suostumus.
Viimeksi mainituissakin tapauksessa taloyhtiöllä on sähkösopimus yhtiön vastuulla olevien lämmitys-, kiinteistön valaistus- kiinteistöpesula ja –saunatilojen ja muiden yhteisten tilojen, mahdollisen maalämpöjärjestelmän ja muita vastaavia yhteisiä tarpeita varten. Tällöin enemmistöpäätöksellä voidaan päättää uudistuksesta, joka tarkoittaa aurinko- tai muun sähkön paikallista tuotantoa mainittuihin yhtiön omiin tarpeisiin.
Taloyhtiön osakehuoneistoissa käytettävän sähkön osalta käytäntö poikkeaa lämmityksestä siten, että lähes aina kullakin osakkaalla taikka yhtiön tai osakkaan vuokralaisella on oma sähkösopimus sähköyhtiön kanssa ja hän maksaa kulutuksensa mukaisesti sähköstä suoraan sähköyhtiölle. Vanhan taloyhtiön omaa sähköntuotantoa koskevasta vastikerahoitteisesta uudistuksesta voidaan päättää yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä, jos uudistuksen toteutus on tavanomainen ja voidaan olettaa, että huoneistoissa käytettävän sähkön hinta ei nouse uudistuksen vuoksi. Tällaisen pitkävaikutteisen investoinnin hyödyllisyyden arvioinnissa voidaan myös ottaa huomioon esimerkiksi paikallisen energiatuotannon teknologian ja palveluiden nopea kehityssuunta ja investointiin saatavana olevien julkisten tukien ehdot, energiamarkkinoiden kehityksen epävakaus ja vaikea ennustettavuus sekä ilmaston ja ympäristön suojeluun liittyvät yleiset tavoitteet, joiden arvioidaan vaikuttavan energian saatavuuteen ja hintaan.
Koska osakkaan ja tämän vuokralaisen vastuu ainakin vanhojen rakennusten huoneistoissa käytettävästä sähköstä perustuu lähes poikkeuksetta huoneistokohtaisiin sopimuksiin ja huoneistokohtaiseen käyttöön, taloyhtiön oman energiantuotannon etujen jaossa on otettava huomioon AOYL:n yhdenvertaisuusperiaate ja osakkeiden tuottamat oikeudet yhtiössä. Näiden vaatimusten mukaista yleensä on, että kussakin osakehuoneistossa voidaan hyödyntää yhtiön oman paikallisen energiatuotannon sähköä huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistuksen suhteessa.
Sähköautojen latauspisteet
Latauspisteen asentamiseen tarvittavan putkituksen asentaminen (latauspistevalmius) on AOYL:ssa tarkoitettu yhtiökokouksen tavallisella enemmistöpäätöksellä ja kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella rahoitettava yhtiökunnossapitotoimi, jos kysymys on yhtiön hallinnassa olevista autopaikoista ja latauspistevalmius on toteutettava muun lainsäädännön perusteella yhtiön kunnossapitotyön yhteydessä. Yhtiön toiminnan aikana osakashallinnassa olevien tilojen tason nostaminen yhtiökokouksen päättämillä toimilla on AOYL:n mukaan mahdollista tietyssä määrin yhtiön kunnossapitotoimen yhteydessä (ks. YmVM 10/2009, s. 19, esim. kylpyhuoneiden uudistaminen märkätilojen pinnat rikkovassa linjasaneerauksessa). Muissa tapauksissa taloyhtiön hallinnassa olevissa tiloissakin latauspistevalmiuden ja latauspisteen toteuttamisessa on kysymys taloyhtiön uudistuksesta Latauspistevalmiuden ja latauspisteiden toteutukseen sovellettaviin päätösvaatimuksiin ja kustannusten jakoon vaikuttaa myös se, koskevatko toimet yhtiön vai osakkaiden hallinnassa olevia autopaikkoja. Latauspistevalmiuden rakentamiseen ja latauspisteen asentamiseen sovelletaan AOYL:n yleisiä säännöksiä yhtiön ja osakkaan toteuttamasta kunnossapidosta ja uudistuksesta.
AOYL 6 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan vanhassa asunto-osakeyhtiössä yhtiökokous voi tavallisella enemmistöpäätöksellä toteuttaa vastikerahoitteisesti kiinteistön ja rakennuksen uudistamisen vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia (1 kohta) ja päättää vastikerahoitteisen uuden asumispalvelun käyttöönotosta, jos vastikerahoitteinen palvelun yhteishankinta on jo tavanomaista uudessa asunto-osakeyhtiöiden rakennuskannassa (2 kohta). Lisäksi kummassakin tilanteesta edellytetään, että osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi.
Momentin 1 kohdassa tarkoitetut yhtiövastikkeella kustannettavissa olevat uudistukset voivat olla sekä yhtiön rakennukseen kohdistuvia rakenteiden muutostöitä että uusien laitteiden tai uudenaikaisen tekniikan hankintaa. Tällainen uudistus voi olla myös kiinteistön tai huoneiston liittäminen uuden palvelun piiriin. Se, että uudistuksesta ei koidu välitöntä etua kaikille osakehuoneistoille, ei sinänsä ole este hankkeen toteuttamiselle yhtiövastikkeen avulla, jos kaikilla kuitenkin on mahdollisuus saada uudistuksesta hyötyä. Toisaalta tietyt sinänsä tavanomaiset uudistukset voivat olla sellaisia, että ne eivät tuota osakehuoneistoille etua edes arvonnousun muodossa (HE 24/2009, s. 33 – 34). AOYL:n kannalta tällainen uudistus voi olla esimerkiksi sähköautojen latauspisteiden toteuttaminen taantuvan alueen syrjäseudulla, jossa ei ole lainkaan sähköautoja tai jonka asukkaiden saatavissa olevien sähköautojen ominaisuudet eivät riitä asukkaiden tavanomaisiin liikkumistarpeisiin.
Uuden palvelun piiriin liittämisen tavanomaisuutta arvioidaan palvelutyypin lisäksi myös palvelun tehokkuuden tai muun palvelun laatuun liittyvän, uudistuksesta yhtiölle aiheutuvien kulujen määrään vaikuttavan seikan perusteella. Esimerkiksi erilaisesta käyttötarkoituksesta johtuen taloyhtiön joissakin osakehuoneistoissa sähkön kulutus voi olla moninkertainen verrattuna kulutukseen keskimääräisessä asuinhuoneistossa ja tavanomaisuusvaatimus lähtökohtaisesti rajoittaa tuotantokapasiteetin rakentamista taloyhtiön toimesta eniten kuluttavien tarpeiden kattamiseksi.
Yhtiökokouksen enemmistön oikeus päättää myös järjestelmää käyttäen hankittavan palvelun käytön rahoittamisesta vastikkeella ratkaistaan erikseen momentin 2 kohdan perusteella sen mukaan, onko myös palvelun vastikerahoitteinen yhteishankinta tavanomaista (HE 24/2009, s. 133 ja 134). Lisäksi yhtiöllä voi olla oikeus päättää hankkia osakkaiden tai asukkaiden henkilökohtaisten asumistarpeiden tyydyttämiseksi tarpeellinen palvelu niiden osakkaiden suostumuksella, jotka palvelusta maksavat (HE 24/2009, s. 51) Myös asumispalvelun vastikerahoitteisen yhteishankinnan tavanomaisuuden arvioinnissa voidaan siten käyttää apuna arvioita siitä, miten yhteishankinta vaikuttaa mahdollisten osakkeenostajien asumiskuluihin ja sen myötä yhtiön osakkeiden arvoon (HE 24/2009, s. 134). Käytännössä palveluiden ja niiden vastikerahoitteisen yhteishankinnan tavanomaisuus muuttua aikaa myöten. Esimerkiksi postipalveluiden tarjonta älyposti- ja vastaavilla palveluilla voi muodostua tavanomaiseksi perinteisten postipalveluiden muutoksen myötä ja verkkokaupan syrjäyttäessä perinteiset kauppapaikat.
Edes huoneiston käytön kannalta välttämättömän palvelun vastikerahoitteinen hankinta ei ole aina tavanomaista lain esitöiden mukaan, jos esimerkiksi palvelun käyttö vaihtelee olennaisesti osakkaiden kesken (HE 24/2009, s. 134). Viimeksi sanottu koskee lähinnä tilannetta, jossa palvelun käytöstä osakkaalle aiheutuvat kustannukset eivät riipu siitä, miten hän käyttää palvelua. Esimerkiksi yhteiskäyttöauton tai muun osakkaiden ja asukkaiden käyttämän kulkuneuvon hankinta yhtiön omistukseen ei lähtökohtaisesti täytä tavanomaisuuden vaatimusta sen vuoksi, että osakkaiden käyttötarpeet ovat yksilöllisiä. Toisaalta yhtiön autopaikan varaaminen palveluntarjoajan yhteiskäyttöautolle ohi autopaikkajonon voi olla tavanomaista. Tällaisen autopaikan tavanomaisuuteen voivat vaikuttaa myös edellytykset, joilla asukkaat voivat varata auton, ja yhteiskäyttöauton kustannusten jaon ehdot.
Jos tavanomaisen tason mukainen uudistus kohdistuu ja tuottaa etua vain tiettyihin osakehuoneistoihin, yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä siitä, että uudistusta varten peritään vastiketta vain näiden osakehuoneistojen omistajilta. Päätökseen vaaditaan lisäksi enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy (AOYL 6:32.5 § ja HE 24/2009, s. 142). Tällainen uudistus voi liittyä esimerkiksi sähköauton latauspisteiden toteutukseen osakashallinnassa oleville autopaikoille. AOYL:n soveltamista sähköautojen latauspisteiden hankkimiseen, latauspisteiden käyttämiseen, kustannuksiin ja niiden jakautumiseen käsitellään myös hallituksen esityksessä 23/2020 vp (2.1.3 kohta).
Yhteiskäyttökulkuneuvot, -tilat ja -palvelut
Perinteisten yhteiskäyttötilojen ja –palveluiden (esim. kiinteistöpesula ja -sauna sekä pyörä-, lastenvaunu- jne. varastot, yhteisen pihan leikkialue- ja muu oleskeluvarustus) osalta lähtökohtana on, että niitä koskevat tavanomaista tasoa oleva uudistus voidaan toteuttaa tavallisella enemmistöpäätöksellä. Myös päätös autopaikan varaamisesta yhteiskäyttöautolle tai muille yhteiskäyttökulkuneuvoille ohi yhtiön soveltaman autopaikkojen varausjärjestelyn on yleensä ongelmaton yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta, jos kaikilla osakkailla on yhtäläinen mahdollisuus käyttää tällaista kulkuneuvoa. Yleensä yhtiö voi harkintansa mukaan vuokrasopimustensa ehtojen rajoissa päättää vähentää vuokrattavien autopaikkojen ja muiden vuokralle antamiensa tilojen määrää ja ottaa näin vapautuvan tilan yhteiskäyttöön.
Yhteiskäyttökulkuneuvojen osalta AOYL:n soveltamisen kannalta olennaisia kysymyksiä ovat esimerkiksi taloyhtiön autopaikka- ja muiden säilytystilojen varaaminen yhteiskäyttökulkuneuvoille ja niitä tarjoaville palveluntarjoajille, yhteiskäyttökulkuneuvojen hankkiminen taloyhtiölle ja taloyhtiön sopimukset palveluntarjoajien kanssa sekä tällaisten kulkuneuvojen käyttökustannusten jakaminen.
Käytännössä merkittäviä investointeja tai säännöllistä ylläpitoa tarvitsevat uudet yhteiskäyttöjärjestelyt toteutetaan yleensä sopimusteitse ulkopuolisen palveluntarjoajan toimesta (esim. yhteiskäyttöauton käyttömahdollisuus). Yhteiskäyttöauton hankkimista taloyhtiön omistukseen ei nykyisin voida pitää tavanomaisena uudistuksena ja tavallisella enemmistöllä päätettävänä asiana.
Yhteiskäyttöauton käyttöoikeuden hankkimiseen taloyhtiön toimesta osakkaiden ja asukkaiden käyttöön vaikuttaa järjestelyn tavanomaisuus. Arvioinnissa otetaan huomioon osakkaiden mahdollisuus tällaisen ajoneuvon käyttöön, yhteiskäyttöautosopimuksen mukaisten käyttö- ja muiden kustannusten jakautuminen yhtiön, osakkaiden ja näiden vuokralaisten kesken sekä yhtiön rakennusten sijainti ja alueella liikkumisen käytännöt, joihin voivat vaikuttaa esimerkiksi osakkaiden ja vuokralaisten käytettävissä olevien autopaikkojen määrä, kaavoitus ja joukkoliikenneyhteydet. Sama koskee pysäköintipaikan varaamista yhteiskäyttöautolle taloyhtiön hallinnassa olevista tiloista.
Käytännössä yhteiskäyttöautoja ja muita yhteiskäyttöpalveluita käytetään palvelun järjestävän yrityksen verkkosovelluksella käytön helpottamiseksi ja hallintokulujen minimoiseksi. Taloyhtiöille aiheutuvia kuluja ja riskiä voidaan myös jakaa siten, että useamman taloyhtiön osakkaat ja asukkaat käyttävät samaa palvelua (esimerkiksi useamman taloyhtiön sopimus, joka mahdollistaa yhteiskäyttöauton tai –autojen käytön niiden asukkaille ja osakkaille). Tiedossa ei ole sopimusjärjestelyitä, joissa yhteiskäyttöautosopimuksen kaikki kustannukset katettaisiin kaikilta osakkailta perittävällä yhtiövastikkeella. Käytännössä yhteiskäyttöautopalvelusopimuksissa sovitaan myös esim. kuukausittaisesta vähimmäisveloituksesta palvelun tarjoajan riskin rajoittamiseksi. Tällöin taloyhtiö sopimuksen osapuolena on vastuussa vähimmäisveloituksen määrään palvelun tarjoajalle. Viime sijainen vastuu takuuveloituksesta tulee olla lähtökohtaisesti palvelun käyttäjillä, mikä voitaneen yleensä järjestää palvelun käyttöehdoilla sekä käyttäjien ja taloyhtiön välisillä järjestelyillä. AOYL:n mukaista on, että talonyhtiön vastuulla olevat takuumaksut ovat vähäisiä eikä niiden kautta valuteta käyttökuluja yhtiövastikkeella katettaviksi.
Käytännössä edellä mainittuja uudistuksia voidaan toteuttaa yhtiön, osakkaan, osakasryhmän tai ulkopuolisen palveluntarjoajan toimesta. Uudistuksen toteutukseen liittyvä laitteet ym. voivat olla yhtiön, osakkaan tai ulkopuolisen palveluntarjoajan omistuksessa. Uudistuksen toteutus ja käytön kustannukset voidaan rahoittaa yhtiövastikkeella, osakkaiden omarahoituksella tai palveluntarjoajan rahoituksella. Käytännössä myös vastikkeena maksettavat uudistuksen käytön kustannukset (esim. lataussähkö ja osakehuoneistojen aurinkosähkö) on lähtökohtaisesti laskutettava käytön mukaan yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi.
Vanhassakin taloyhtiössä yhteiskäyttöautopaikkaa ja –autoa koskevan uudistuksen tarkoituksena voi olla autopaikkojen määrää vähentämällä vapautuvan tilan saaminen muuhun käyttöön. Tällöin yhteiskäyttöautoon liittyvänkin päätöksen teossa on yleensä asianmukaista ottaa huomioon koko uudistuksen vaikutukset.