18 a kap.
Fastighetsfonder
Allmänna bestämmelser
1 §
Fastighetsfondsverksamhet
Verksamhet som innebär att allmänheten erbjuds möjlighet att delta i gemensamma fastighetsplaceringar kan bedrivas i enlighet med detta kapitel så att allmänheten deltar i placeringsverksamheten genom att teckna, köpa eller på annat sätt förvärva aktier i ett publikt aktiebolag eller andelar i ett kommanditbolag varefter bolaget, i annat syfte än byggande eller fastighetsförädling, vidareplacerar de från allmänheten influtna medlen huvudsakligen i fastigheter och fastighetsvärdepapper.
I fråga om fastighetsfondens byggnads- och fastighetsförädlingsverksamhet gäller vad som föreskrivs i 16 § 5 mom.
Bestämmelser om specialplaceringsfonder som investerar sina tillgångar huvudsakligen i fastigheter och fastighetsvärdepapper finns i 16 a kap. Bestämmelser om fastighetsfonder i aktiebolagsform och därmed jämställbara kommanditbolag finns förutom i detta kapitel även annanstans i denna lag.
2 §
Fastighetsfond
I denna lag avses med fastighetsfond ett publikt aktiebolag som enligt sin bolagsordning uteslutande eller huvudsakligen bedriver fastighetsfondsverksamhet. En fastighetsfond är en sådan AIF-fond som avses i denna lag.
Ett kommanditbolag vars andelar är sådana värdepapper som avses i värdepappersmarknadslagen och som erbjuder allmänheten möjlighet att delta i gemensamma fastighetsplaceringar på det sätt som föreskrivs i 1 § 1 mom. jämställs med en fastighetsfond, med undantag för vad som föreskrivs i 12 §. Vad som i detta kapitel föreskrivs om fastighetsfonder, dessas aktiekapital, stiftelseurkund, aktier, ägare och bolagsordning gäller, med undantag för vad som föreskrivs i 12 §, kommanditbolag, det sammanlagda antalet andelar i bolagen, andelarnas art, bolagsmän och bolagsavtal. Ett kommanditbolag som avses i detta moment är en sådan AIF-fond som avses i denna lag.
3 §
Definitioner som gäller fastighetsfondsverksamhet
I detta kapitel avses med
1) fastighet en fastighet som avses i 2 § 1 mom. i fastighetsregisterlagen (392/1985),
2) fastighetsvärdepapper aktier eller andra värdepapper eller sådana finansiella instrument som avses i lagen om investeringstjänster och som ensamma för sig eller tillsammans med andra värdepapper eller finansiella instrument medför rätt att besitta en viss bostad, en annan lägenhet eller fastighet eller en del av en fastighet,
3) derivatinstrument ett sådant derivatinstrument som är föremål för handel på en reglerad marknad enligt lagen om handel med finansiella instrument eller på någon annan reglerad marknadsplats som fungerar fortlöpande samt är erkänd och öppen för allmänheten samt andra derivatinstrument vilkas underliggande tillgångar är värdepapper, valutor, räntesatser, derivatinstrument, fastigheter, fastighetsvärdepapper, annan egendom eller index som beskriver prisutvecklingen för de underliggande tillgångarna,
4) hyresbostad en lägenhet i ett bostadshus eller i en del av ett bostadshus som är avsedd att uteslutande nyttjas av annan eller någon vars rätt härleder sig från denne, huvudsakligen som bostad och mot vederlag, dvs. hyra,
5) placering i hyresbostäder fastighetsfondsverksamhet där medel uteslutande eller huvudsakligen placeras i hyresbostäder,
6) nybyggnad av hyresbostäder uppförande av ett eller flera bostadshus som huvudsakligen ska användas som hyresbostäder,
7) anskaffning av hyresbostäder anskaffning av ett eller flera bostadshus eller av en eller flera bostadslägenheter eller andra lokaler som ska användas för boende ur det befintliga byggnadsbeståndet för att huvudsakligen användas som hyresbostäder,
8) ombyggnad av hyresbostäder höjning av utrustningsnivån eller den övriga kvalitativa nivån på en bostad eller ett bostadshus eller dess gårdsområde eller övriga omedelbara omgivning från den ursprungliga nivån eller återförande av denna genom andra åtgärder än årsreparationer till ny eller till ursprunglig nivå eller ändring eller utvidgning av befintliga lokaler för att huvudsakligen användas som bostäder eller därtill anslutna lokaler, och då i huvudsak som hyresbostäder,
9) fastighetsförädlingsverksamhet sådana placeringar i fastigheter som huvudsakligen ger avkastning först efter sanering, planering eller byggande.
Vad som i detta kapitel föreskrivs om fastigheter ska tillämpas också på andra registerenheter som avses i 2 § 3 mom. i fastighetsregisterlagen, på lego- och nyttjanderätt vars innehavare enligt 14 kap. 2 § i jordabalken (540/1995) är skyldig att ansöka om inskrivning av sin rätt samt på byggnader och konstruktioner som varaktigt betjänar fastighetens användning.
4 §
Särskilda bestämmelser som ska tillämpas på fastighetsfondsverksamhet
På fastighetsfonder och deras aktieägare samt på kommanditbolag som bedriver fastighetsfondsverksamhet och deras bolagsmän tillämpas vad som i denna lag föreskrivs om AIF-fonder, AIF-förvaltare och deras aktieägare. På fastighetsfonder i aktiebolagsform och deras aktieägare tillämpas aktiebolagslagen, värdepappersmarknadslagen, bokföringslagen och revisionslagen, om inte något annat föreskrivs i detta kapitel. På kommanditbolag som bedriver fastighetsfondsverksamhet och deras bolagsmän ska i stället för aktiebolagslagen tillämpas lagen om öppna bolag och kommanditbolag (389/1988).
På en fastighetsfond i aktiebolagsform som placerar i hyresbostäder tillämpas lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder (299/2009), om fonden beviljats befrielse från skatt enligt den lagen.
Det här kapitlet innehåller följande särskilda bestämmelser om verksamheten i fastighetsfonder i aktiebolagsform som placerar medel i hyresbostäder:
1) 12 § om handel med en fastighetsfonds aktier,
2) 16 § 5 mom. om byggande och fastighetsförädlingsverksamhet,
3) 17 § om utbetalning av vinst,
4) 18 § 1 mom. om upptagande av kredit,
5) 30 § 3 mom. om skadeståndsskyldighet.
På fastighetsfonder som är sådana internt förvaltade AIF-fonder som avses i denna lag tillämpas inte 16 § 5 mom. eller 29 § i detta kapitel.
5 §
En fastighetsfonds firma
En fastighetsfonds firma ska innehålla ordet fastighetsfond antingen som sådant eller som sammansättningsled. En fastighetsfond som endast investerar i hyresbostäder kan i sin firma alternativt använda ordet bostadsfond antingen som sådant eller som sammansättningsled. I beskrivningen av varje fastighetsfonds verksamhetsområde ska ingå ordet fastighetsfond. Endast en fastighetsfond som uppfyller kraven i denna lag har rätt att i sin firma eller annars för att ange sin verksamhet använda benämningen fastighetsfond.
6 §
Finansinspektionens tillsyn över fastighetsfonder
Iakttagandet av 14, 15, 17, 18 och 26—29 § i detta kapitel, av bestämmelser och föreskrifter som utfärdats med stöd av dem och av informationsskyldigheten enligt 16, 19 och 20 § i detta kapitel övervakas av Finansinspektionen som avses i lagen om Finansinspektionen och denna lag.
7 §
En fastighetsfonds beredskap
Fastighetsfonder ska genom deltagande i beredskapsplanering på finansmarknaden och genom förberedelser av verksamheten under undantagsförhållanden samt genom andra åtgärder säkerställa att deras uppgifter kan skötas så störningsfritt som möjligt också under undantagsförhållanden.
Om de åtgärder som följer av 1 mom. klart avviker från sådan verksamhet som ska anses vara sedvanlig för fastighetsfonder och de medför väsentliga merkostnader, kan dessa kostnader ersättas ur den försörjningsberedskapsfond som avses i lagen om tryggande av försörjningsberedskapen (1390/1992).
Finansinspektionen kan meddela föreskrifter om tillämpningen av 1 mom.
Bildande av fastighetsfonder samt deras verksamhet
8 §
En fastighetsfonds affärsverksamhet
En fastighetsfond ska bedriva fastighetsfondsverksamheten omsorgsfullt och sakkunnigt för ägarnas gemensamma bästa. Fastighetsfonden ska i sin verksamhet bemöta ägarna jämlikt.
9 §
Annan tillåten verksamhet för en fastighetsfond
En fastighetsfond får bedriva endast fastighetsfondsverksamhet. En fastighetsfond som är en internt förvaltad AIF-fond får inte utöver förvaltning av AIF-fonder bedriva någon annan verksamhet.
En fastighetsfond får bedriva till fastighetsfondsverksamheten väsentligen hörande verksamhet, om verksamheten är ägnad att främja samtliga ägares intressen.
En fastighetsfond får med de begränsningar som anges i 16 § 5 mom. bedriva byggnads- och fastighetsförädlingsverksamhet.
10 §
En fastighetsfonds aktiekapital
En fastighetsfonds aktiekapital ska uppgå till minst fem miljoner euro samt vara helt inbetalt och i fastighetsfondens besittning innan fastighetsfonden anmäls för registrering och innan den inleder sin verksamhet.
Fastighetsfonden ska uppnå det i 1 mom. angivna kapitalbeloppet inom 18 månader efter fondens bildande, om inte Finansinspektionen av särskilda skäl beviljar undantag från detta krav.
Fastighetsfondens aktiekapital ska betalas in i pengar på fondens konto i Finland i en sådan inlåningsbank som avses i kreditinstitutslagen eller i ett sådant utländskt kreditinstituts filial som har rätt att ta emot insättningar.
Trots vad som föreskrivs i 3 mom. kan i fastighetsfondens stiftelseurkund och bolagsordning tas in en bestämmelse om att aktier får tecknas med rätt eller skyldighet att i bolaget mot aktier sätta in apportegendom. Enligt bestämmelsen kan en eller flera stiftare av fastighetsfonden berättigas eller åläggas att med apportegendom betala tecknade aktier eller en del av dem. Som apport eller annars i samband med aktieteckning kan en fastighetsfond tillföras endast egendom av det slag som avses i 16 § 2 mom.
Trots vad som föreskrivs i 4 mom. ska på en fastighetsfond som är en internt förvaltad AIF-fond och auktoriserad som AIF-förvaltare dessutom tillämpas de begränsningar som enligt 6 kap. 2 § 6 mom. gäller för investering av kapitalbasen. På en fastighetsfond som är en internt förvaltad AIF-fond och som är auktoriserad som AIF-förvaltare tillämpas dessutom 6 kap. 2 § 2—6 mom.
11 §
Bildande av en fastighetsfond
När en fastighetsfond bildas ska den ha minst fem aktieägare, om inte Finansinspektionen av särskilda skäl beviljar undantag från detta krav. Antalet aktieägare ska räknas så att sådana bokföringsskyldiga betraktas som en helhet, vilka ensamma eller tillsammans har i 1 kap. 5 § i bokföringslagen angivet bestämmande inflytande i en annan bokföringsskyldig eller i ett motsvarande utländskt företag.
12 §
Handel med en fastighetsfonds aktier
En fastighetsfond ska inom tre år från inledandet av fastighetsfondsverksamheten ansöka om att dess aktier tas upp till handel på en reglerad marknad enligt lagen om handel med finansiella instrument eller på en multilateral handelsplattform enligt den lagen eller till handel inom ett i någon annan stat etablerat eller fungerande omsättningssystem som kan jämställas med en reglerad marknad eller en multilateral handelsplattform, om inte Finansinspektionen av särskilda skäl beviljar undantag från detta krav för högst två år.
Innan fastighetsfondens aktier upptas till offentlig handel eller multilateral handel ska fastighetsfonden kvartalsvis eller oftare offentliggöra sina aktiers värde och antal. Fastighetsfonden ska utan dröjsmål rätta felaktig information om aktiernas värde, om felaktigheten inte är obetydlig.
13 §
Anmälan till Finansinspektionen om en fastighetsfonds bolagsordning
En fastighetsfond ska omedelbart informera Finansinspektionen om den registrerade bolagsordningen och ändringar i den.
14 §
Stadgar för fastighetsplaceringsverksamheten
Utöver sin bolagsordning ska en fastighetsfond för fastighetsplaceringsverksamheten upprätta stadgar som tryggar tillförlitligheten i fastighetsfondens verksamhet. Stadgarna ska inte reglera omständigheter som enligt aktiebolagslagen ska anges i bolagsordningen. Fastighetsfonden ska hålla stadgarna uppdaterade. Stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten ska delges investerarna och huvudpunkterna i stadgarna ska anges i prospektet.
I stadgarna för fastighetsfondens placeringsverksamhet ska åtminstone anges
1) fondens placeringspolitik och begränsningar av placeringarna,
2) grunderna för beräkning och offentliggörande av aktiernas värde,
3) förfarandet vid ändring av stadgarna,
4) principerna för användning av främmande kapital,
5) fondens avsikter att använda derivatinstrument, samt i vilken omfattning fonden använder olika typer av derivatinstrument och deras ändamål,
6) fondens avsikt att använda låne- och återköpsavtal avseende värdepapper samt i vilken omfattning fonden använder olika typer av låne- och återköpsavtal och deras ändamål, och
7) anslutning av aktier och andra värdepapper till värdeandelssystemet.
Bestämmelser om minimikraven på innehållet i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten utfärdas genom förordning av finansministeriet.
15 §
Ingivande av en fastighetsfonds stadgar till Finansinspektionen
Stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten ska vara förenliga med lagen och tydliga. Stadgarna ska ges in till Finansinspektionen för kännedom.
Finansinspektionen kan uppställa begränsningar och villkor för sådana särskilda skäl som avses i 16 § 3 mom., 18 § 2 och 4 mom. och 19 § 4 mom. Finansinspektionen kan kräva att det görs ändringar i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten eller uppställa begränsningar och villkor som är nödvändiga för tillsynen, om det kan anses sannolikt att
1) finansmarknadens stabilitet eller funktion eller förtroendet för verksamheten på finansmarknaden kan äventyras,
2) de bestämmelser i stadgarna som gäller placeringsverksamheten är otillräckliga med avseende på riskhanteringen och investerarskyddet,
3) stadgarna i övrigt måste anses strida mot aktieägarnas intressen.
En ändring av stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten träder i kraft en månad efter det att ändringen har delgetts aktieägarna på det sätt som anges i stadgarna. Ändringar av stadgarna ska ges in till Finansinspektionen för kännedom.
Fastighetsfonden ska meddela Finansinspektionen när den inleder verksamheten.
Närmare bestämmelser om omständigheter som ska beaktas vid bedömningen av fastighetsfondens inverkan på finansmarknadens stabilitet och funktion och på förtroendet för verksamheten på finansmarknaden får utfärdas genom förordning av finansministeriet.
Fastighetsfondernas placeringsverksamhet och utbetalning av vinst
16 §
Placering av en fastighetsfonds medel
När en fastighetsfond placerar fondens medel ska den på det sätt som anges i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten sprida de risker som hänför sig till affärsverksamheten samt till den verksamhet som avses i 9 §.
Fastighetsfondens medel ska utan oskäligt dröjsmål, så som närmare anges i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten, placeras i följande objekt:
1) fastigheter som är belägna i EES-stater,
2) fastighetsvärdepapper avseende fastigheter som är belägna i EES-stater,
3) värdepapper som är föremål för handel på en reglerad marknad enligt lagen om handel med finansiella instrument eller på en multilateral handelsplattform enligt den lagen,
4) värdepapper som är föremål för handel inom ett i någon annan stat etablerat eller fungerande omsättningssystem, då detta kan jämställas med en sådan reglerad marknad eller multilateral handelsplattform som avses i 3 punkten,
5) tillgodohavanden som inte kan anses vara värdepapper,
6) likvida tillgångar eller därmed jämförbara tillgångar som lätt kan omsättas i pengar,
7) värdepapper som hänför sig till sådan affärsverksamhet som avses i 1 och 9 §,
8) derivatinstrument, med iakttagande av 13 kap. 15 § i lagen om placeringsfonder, samt
9) låne- och återköpsavtal som gäller värdepapper, med iakttagande av 13 kap. 18 § i lagen om placeringsfonder.
Fastighetsfonden kan av något i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten angivet särskilt skäl avvika från de krav som nämns i 2 mom. Fastighetsfonden ska offentliggöra ett sådant undantag i delårsrapporten, halvårsrapporten eller ledningens delårsredogörelse och i bokslutet. Fastighetsfonden ska likväl alltid placera minst tre femtedelar av sina tillgångar i fastigheter som är belägna i stater som hör till Europeiska ekonomiska samarbetsområdet eller i fastighetsvärdepapper som avser sådana fastigheter. En fastighetsfond kan tillfälligt avvika från detta krav när fastighetsfonden bildas och aktierna emitteras och när den säljer eller förvärvar fastigheter eller fastighetsvärdepapper.
Fastighetsfonden ska ha likvida tillgångar till ett sådant belopp som fastighetsfondsverksamhetens likviditet förutsätter.
En fastighetsfond får placera högst en femtedel av fondens tillgångar i byggande eller fastighetsförädlingsverksamhet. Dessutom får en fastighetsfond i aktiebolagsform som placerar medel i hyresbostäder, av något i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten angivet särskilt skäl, placera högst hälften av fondens tillgångar i åtaganden som avser nybyggnad, anskaffning och ombyggnad av hyresbostäder. En fastighetsfond i aktiebolagsform som placerar medel i hyresbostäder får ändå placera högst tre fjärdedelar av fondens tillgångar i sådana åtaganden, om inte något annat följer av lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder.
17 §
En fastighetsfonds utbetalning av vinst
Fastighetsfonder i aktiebolagsform som placerar medel i hyresbostäder ska varje år till alla aktier, med beaktande av aktieinnehavets längd eller på någon annan grund, i samma förhållande dela ut minst åtta tiondelar av räkenskapsperiodens vinst, med undantag för icke-realiserade värdeförändringar, om inte något annat följer av lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder.
Värdering av fastighetsfondernas tillgångar
18 §
En fastighetsfonds upptagande av kredit
En fastighetsfond får uppta kredit till ett belopp som motsvarar högst hälften av fondens tillgångar. En fastighetsfond i aktiebolagsform som placerar medel i hyresbostäder får ändå uppta kredit till ett belopp som motsvarar fyra femtedelar av fondens tillgångar, om inte något annat följer av lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder. I kreditens maximibelopp inkluderas fastighetsfondens placeringar i värdepapper som inte är helt betalda och sådana skuldandelar i fondens innehav av fastighetsvärdepapper som inte är helt betalda. När kreditens maximibelopp beräknas ska de i 16 § 5 mom. avsedda åtaganden som avser nybyggnad, anskaffning och ombyggnad av hyresbostäder beaktas.
Fastighetsfonden får dessutom av sådana särskilda skäl som anges i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten uppta kredit till ett belopp som motsvarar högst en tredjedel av fastighetsfondens tillgångar. Fastighetsfonden får genom kreditförmedling också uppta krediter i utländsk valuta, som ska beaktas när det maximala kreditbeloppet räknas.
Fastighetsfondens tillgångar får ställas som säkerhet för krediter som avses i 1 och 2 mom., för ansvar i samband med derivatinstrument som avses i 16 § 2 mom. 8 punkten samt för låne- och återköpsavtal avseende värdepapper enligt 9 punkten.
Fastighetsfonden får inte bevilja kredit eller ställa borgen eller annan säkerhet för tredje persons förbindelser av andra särskilda skäl än sådana som nämns i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten.
Närmare bestämmelser om kredittagning och användning av fastighetsfondens tillgångar som kreditsäkerhet utfärdas genom förordning av finansministeriet.
19 §
Värdering av en fastighetsfonds tillgångar
En fastighetsfond ska i Utskottet föreslår en strykning delårsrapporten, Slut på strykningsförslagethalvårsrapporten Utskottet föreslår en strykning eller ledningens delårsredogörelse Slut på strykningsförslagetoch i bokslutet samt i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten redovisa grunderna för värdering av fastigheter och fastighetsvärdepapper.
Värderingsgrunderna för fastighetsfonden ska åtminstone omfatta uppgifter om
1) förfarandet vid värdering av fastigheter och fastighetsvärdepapper,
2) fastighetsfondens indextal och beräkningsmetoderna för dem,
3) fastighetsbeståndet och vilka fastighetstyper värdepapperen avser när det gäller bostads-, lager-, affärs-, kontors- och produktionslokaler,
4) utnyttjandet av fastigheterna,
5) upprättandet av arrendeavtal för fastigheterna,
6) fastighetsfondens viktigaste projekt, samt
7) fastighetsfondens skulder, borgensförbindelser, pantförskrivningar och inteckningar.
Fastighetsfondens fastighetsbestånd och innehav av andra fastighetsvärdepapper än sådana som är föremål för offentlig handel eller multilateral handel ska värderas och värdena ska offentliggöras minst en gång om året och alltid då det i fastighetsfondens ekonomiska situation eller i fastigheternas skick skett förändringar som väsentligen påverkar värdet av fondens fastighetsbestånd och värdepappersinnehav. Dessutom ska fastighetsfonden värdera fastigheter och andra fastighetsvärdepapper än sådana som är föremål för offentlig handel eller multilateral handel, i samband med att fonden köper eller säljer dem. Likaså ska fastighetsfonden värdera fonden tillkommande egendom vid mottagande av apport eller i samband med aktieteckning.
Fastighetsfonden kan av sådana särskilda skäl som nämns i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten offentliggöra uppgifter mera sällan än enligt 3 mom., om förfarandet inte väsentligen äventyrar fastighetsfondens aktieägares intressen. Fastighetsfonden ska offentliggöra sådana undantag i Utskottet föreslår en strykning delårsrapporten, Slut på strykningsförslagethalvårsrapporten Utskottet föreslår en strykning eller ledningens delårsredogörelse Slut på strykningsförslagetoch i bokslutet.
Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om de värderingsgrunder som avses i 1 mom.
20 §
Fastighetsvärderare och fastighetsvärdering
En fastighetsfond ska i sin balansräkning värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde samt låta en opartisk och utomstående, av Centralhandelskammaren godkänd värderare (fastighetsvärderare) värdera fastigheter och andra fastighetsvärdepapper i sin ägo än sådana som är föremål för offentlig eller multilateral handel och offentliggöra den värderingen. Fastighetsfonden ska i verksamhetsberättelsen eller bokslutsnoterna nämna och offentliggöra de fastighetsvärderare som fonden anlitar. Fonden kan av särskilda skäl värdera förvaltningsfastigheter till ett annat värde än det verkliga värdet eller besluta att inte anlita en fastighetsvärderare, men den ska då motivera sitt förfarande i verksamhetsberättelsen eller bokslutsnoterna.
Om förvaltningsfastigheter som tagits upp bland materiella tillgångar i balansräkningen tas upp i bokslutet till sitt verkliga värde per bokslutsdagen, ska fastighetsfonden värdera samtliga sådana förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Som räkenskapsperiodens intäkt eller kostnad bokförs differensen mellan det verkliga värdet vid bokslutstidpunkten och bokslutsvärdet i det föregående bokslutet eller, om denna egendom har anskaffats under räkenskapsperioden, differensen till anskaffningsvärdet. Uppskrivning enligt 5 kap. 17 § i bokföringslagen får göras endast för egendom som har värderats enligt det anskaffningsvärde som avses i 5 kap. 5 § i samma lag.
En fastighetsvärderare ska uppfylla följande behörighetskrav. En fastighetsvärderare ska
1) vara en fysisk person,
2) ha den ekonomiska och juridiska kännedom och erfarenhet som uppdraget kräver,
3) äga rättshandlingsförmåga, vilket innebär att omyndiga eller personer i konkurs eller med näringsförbud inte kan väljas till fastighetsvärderare, och
4) värdera fastigheter självständigt och oberoende.
Fastighetsfonden ska i de dokument som avses ovan i 1 mom. offentliggöra vilka fastighetsvärderingsmetoder som har tillämpats och ge en beskrivning av hur de har tillämpats.
Närmare bestämmelser om kraven på fastighetsvärderingsmetoderna samt om minimikraven på uppgifter som används i fastighetsvärderarens värdering utfärdas genom förordning av finansministeriet.
21 §
Centralhandelskammarens fastighetsvärderingsnämnd
Centralhandelskammarens fastighetsvärderingsnämnd (fastighetsvärderingsnämnden) svarar för den allmänna styrningen och utvecklingen av och tillsynen över fastighetsvärderingen och för styrning och utveckling i anslutning till godkännande av fastighetsvärderare och övervakning av godkända värderares verksamhet. Nämnden ska tillräckligt ofta ordna fastighetsvärderarprov som motsvarar kraven i internationella värderingsstandarder. Närmare bestämmelser om fastighetsvärderarprov utfärdas genom förordning av finansministeriet.
Nämnden ska främja god fastighetsvärderingssed och styra de förfaranden som rekommenderas när det gäller att iaktta denna. Vidare ska nämnden föra ett register över fastighetsvärderarna. Den kan också registrera ett aktiebolag, kommanditbolag eller öppet bolag som fastighetsvärderingsföretag, om bolagets verksamhetsområde omfattar att uteslutande, huvudsakligen eller som en del av verksamheten bedriva fastighetsvärderingsverksamhet och om det har minst två fastighetsvärderare bland sina anställda.
Fastighetsvärderingsnämnden består av en ordförande och en vice ordförande samt minst fem och högst åtta andra medlemmar. Ordföranden, vice ordföranden, de övriga medlemmarna och sekreteraren ska vara väl förtrogna med fastighetsvärdering. Varje medlem, med undantag för ordföranden och vice ordföranden, ska ha en personlig suppleant. Ordföranden och vice ordföranden får inte vara fastighetsvärderare. Majoriteten av nämndens medlemmar ska vara annat än fastighetsvärderare eller personer vars godkännande som värderare upphörde eller drogs in för mer än tre år sedan. Centralhandelskammaren väljer ordföranden och vice ordföranden, vilka ska företräda ekonomisk, teknisk eller juridisk sakkunskap på fastighetsmarknaden, och de övriga medlemmarna för tre år i sänder så att följande gäller för de övriga medlemmarna:
1) minst en utnämns bland personer som avlagt annan högre högskoleexamen i juridik än juris magisterexamen i internationell och komparativ rätt och som inte kan anses företräda företag som uteslutande, huvudsakligen eller som en del av verksamheten bedriver fastighetsvärderingsverksamhet,
2) minst en företräder företag som uteslutande, huvudsakligen eller som en del av verksamheten bedriver fastighetsvärderingsverksamhet,
3) minst en utnämns bland experter med ett brett och mångsidigt erkännande, och
4) minst två utnämns på förslag av registrerade föreningar som företräder emittenter och investerare.
Nämnden kan arbeta i sektioner och inrätta sådana till stöd för sin verksamhet. Vad som ovan föreskrivs om nämndmedlemmarna gäller på motsvarande sätt suppleanterna och sektionsmedlemmarna.
22 §
Behandlingen av ärenden i fastighetsvärderingsnämnden
Fastighetsvärderingsnämnden är beslutför när ordföranden eller vice ordföranden eller, om båda är jäviga, den tillfälliga ordförande som valts bland medlemmarna och som inte får vara fastighetsvärderare och minst tre andra medlemmar är närvarande. Fastighetsvärderarna får inte vara i majoritet bland de närvarande när nämnden fattar beslut. Besluten vid nämndens sammanträden fattas med enkel majoritet. Sektioner är i förekommande fall beslutföra om tre medlemmar är närvarande. När rösterna faller lika avgör ordförandens röst.
På nämndmedlemmarnas och sekreterarens tjänsteansvar och på behandlingen av ärenden i nämnden tillämpas i övrigt 6 § 1 mom. i handelskammarlagen (878/2002). På delgivning av beslut som gäller fastighetsvärderarprov tillämpas dessutom lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet (13/2003). På de handlingar som uppkommer i samband med provet tillämpas arkivlagen (831/1994).
23 §
Tillsyn över fastighetsvärderare
Fastighetsvärderingsnämnden utövar tillsyn över fastighetsvärderarna och vidtar behövliga åtgärder för att fastighetsvärderarna ska bibehålla sin yrkeskunnighet och övriga förutsättningar för godkännande och i sin verksamhet följa denna lag och med stöd av den utfärdade bestämmelser.
Fastighetsvärderingsnämnden har rätt att av en fastighetsvärderare få tillgång till alla de handlingar och övriga dokument som den anser behövliga för tillsynen över värderarens verksamhet. Fastighetsvärderaren ska dessutom utan obefogat dröjsmål ge nämnden de upplysningar och redogörelser som den begär och som behövs för tillsynen.
24 §
Fastighetsvärderingsnämndens kostnader samt avgifter för fastighetsvärderarprovet
Centralhandelskammaren svarar för kostnaderna för fastighetsvärderingsnämndens verksamhet och fastställer grunderna för arvodena till ordföranden, vice ordföranden och medlemmarna. Centralhandelskammaren har rätt att ta ut en avgift för deltagande i fastighetsvärderarprovet, en registreringsavgift och en årsavgift av fastighetsvärderare och fastighetsvärderingsföretag och en avgift för organiseringen av nämndens övriga verksamhet. Deltagaravgiften får inte överstiga kostnaderna som föranleds av deltagandet i provet och de övriga avgifterna får inte överstiga kostnaderna för organisering av den övriga verksamheten.
25 §
Att begära omprövning av och söka ändring i fastighetsvärderingsnämndens beslut
Omprövning får begäras av ett sådant beslut av fastighetsvärderingsnämnden som gäller ett fastighetsvärderarprov. Bestämmelser om omprövningsbegäran finns i förvaltningslagen.
Bestämmelser om sökande av ändring i förvaltningsdomstol finns i lagen om rättegång i förvaltningsärenden (808/2019).
Fastighetsfondernas informationsskyldighet
26 §
Tillämpning av värdepappersmarknadslagen på en fastighetsfonds informationsskyldighet
På fastighetsfonder och deras aktieägare tillämpas 3—10 kap. i värdepappersmarknadslagen, om inte något annat föreskrivs i 2, 12 eller 26—29 § i detta kapitel, i 7, 12 och 13 kap. i denna lag eller i 5 kap. i lagen om handel med finansiella instrument.
27 §
Utskottet föreslår en strykning Delårsrapport, Slut på strykningsförslagetUtskottet föreslår en ändring H Slut på ändringsförslagetalvårsrapportUtskottet föreslår en strykning , ledningens delårsredogörelse Slut på strykningsförslaget och bokslut för en fastighetsfond
Av Utskottet föreslår en strykning delårsrapporten, Slut på strykningsförslagethalvårsrapporten Utskottet föreslår en strykning eller ledningens delårsredogörelse Slut på strykningsförslagetoch bokslutet för fastighetsfonder i aktiebolagsform eller i kommanditbolagsform ska framgå hur det fastighetsbestånd och de fastighetsvärdepapper som fonden äger fördelar sig mellan bostads-, lager-, affärs-, kontors- och produktionslokaler, utom i det fall att det finns endast en fastighet av respektive typ. Till Utskottet föreslår en strykning delårsrapporten, Slut på strykningsförslagethalvårsrapporten Utskottet föreslår en strykning eller ledningens delårsredogörelse Slut på strykningsförslagetoch bokslutet ska fogas stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten med ett omnämnande av vilka ändringar som har gjorts i dem under de tre senaste åren.
Fastighetsfonder i kommanditbolagsform vars andelar inte är föremål för handel på en reglerad marknad eller en multilateral handelsplattform ska upprätta och offentliggöra Utskottet föreslår en strykning delårsrapporter, Slut på strykningsförslagethalvårsrapporter Utskottet föreslår en strykning eller ledningens delårsredogörelser Slut på strykningsförslagetoch bokslut med iakttagande av 7 kap. 5—7, 7 b och 8 samt 10—14 § i värdepappersmarknadslagen. Utskottet föreslår en strykning En delårsrapport eller ledningens delårsredogörelse ska upprättas i form av en halvårsrapport eller för räkenskapsperiodens sex första månader, och den ska redogöra för sådana i kommanditbolagets bolagsavtal intagna bestämmelser som påverkar placerarnas ställning. Slut på strykningsförslagetUtskottet föreslår en ändring Halvårsrapporten ska redogöra för sådana i kommanditbolagets bolagsavtal intagna bestämmelser som påverkar placerarnas ställning. Slut på ändringsförslaget
28 §
Närmare bestämmelser om informationsskyldigheten
Genom förordning av finansministeriet föreskrivs om den informationsskyldighet som gäller grunderna för placeringsverksamheten och placeringsförfarandena, begränsningarna av placeringsverksamheten, kredittagningsfullmakterna, värderingsgrunderna för egendom, fastighetsfondernas viktigaste egenskaper och andra för riskhanteringen betydelsefulla omständigheter, med iakttagande av 7 kap. 5, 6 och 10—12 § i värdepappersmarknadslagen och med beaktande av att uppgifterna också kan tas in i stadgarna för fastighetsplaceringsverksamheten.
29 §
Beviljande av undantag från skyldigheter som gäller fastighetsfondsverksamheten
Finansinspektionen kan på ansökan bevilja undantag från de i 26—28 § föreskrivna skyldigheter som gäller fastighetsfondsverksamhet, om det inte äventyrar placerarnas ställning.
Särskilda bestämmelser
30 §
Skadeståndsskyldighet som gäller fastighetsfondsverksamhet
Den som bryter mot bestämmelser eller föreskrifter som har utfärdats med stöd av detta kapitel eller mot de fastställda stadgarna och härigenom orsakar skada, är skyldig att ersätta den skadelidande för denna skada.
Bestämmelser om jämkning av skadestånd samt om fördelning av skadeståndsansvaret mellan två eller flera skadeståndsskyldiga finns i 2 och 6 kap. i skadeståndslagen.
Om en aktieägares andel av aktierna eller kapitalet i en fastighetsfond i aktiebolagsform som placerar medel i hyresbostäder uppnår eller överskrider en tiondel och fonden därför påförs en påföljd enligt lagen om skattelättnad för vissa aktiebolag som hyr ut bostäder, är aktieägaren, om fastighetsfonden kräver det, skyldig att ersätta fonden den skada som denne uppsåtligen eller av vårdslöshet har orsakat genom att överskrida gränsvärdet.
31 §
Fastighetsvärderares oberoende ställning och god fastighetsvärderingssed
En fastighetsvärderare ska vid fastighetsvärdering vara oberoende. Om det inte finns förutsättningar för en oberoende fastighetsvärdering, ska fastighetsvärderaren vägra ta emot uppdraget eller avstå från det.
En fastighetsvärderare ska iaktta god fastighetsvärderingssed vid utförandet av uppgifter som avses i denna lag.
32 §
Fastighetsvärderares jäv
En fastighetsvärderare är inte oberoende på det sätt som avses i 31 §, om värderaren är
1) bolagsman, styrelsemedlem eller medlem av förvaltningsrådet, verkställande direktör eller en person med motsvarande ställning i en sammanslutning eller stiftelse eller i en sammanslutning som enligt bokföringslagen hör till samma koncern eller är ett intresseföretag, eller har i uppgift att sköta sammanslutningens eller stiftelsens bokföring eller medelsförvaltning eller tillsynen över dessa,
2) anställd hos en sammanslutning, stiftelse eller person som avses i 1 punkten eller annars står i underordnad ställning till en sådan sammanslutning, stiftelse eller person, eller
3) gift med eller sammanlever under äktenskapsliknande förhållanden med eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till en person som avses i 1 punkten eller i svågerlag med den personen eller i sådant svågerlag att den ena är gift med den andras syskon.
En fastighetsvärderare får inte ha penninglån, säkerhet eller motsvarande förmån som beviljats eller ställts av en sammanslutning, stiftelse eller person som avses i 1 mom. 1 punkten.
33 §
Fastighetsvärderares tystnadsplikt
En fastighetsvärderare får inte röja omständigheter som denne i sitt uppdrag enligt denna lag fått kännedom om och som gäller den fastighet eller det fastighetsvärdepapper som ska värderas, om detta kan vara till men för fastighetsfonden. Det ovan nämnda tillämpas inte, om omständigheten enligt någon annan lag ska uppges eller den som tystnadsplikten gagnar har gett sitt samtycke.
En fastighetsvärderare ska på begäran lämna bolagsstämman eller motsvarande organ alla upplysningar om fastighetsfonden, om detta inte förorsakar fastighetsfonden väsentlig olägenhet.
34 §
Skiljande av fastighetsvärderare från uppdrag och fastighetsvärderares avgång
Den som har valt en fastighetsvärderare eller förordnat en värderare till uppdraget eller anvisat värderaren det kan under mandattiden skilja denne från uppdraget.
En fastighetsvärderare kan under mandattiden lämna sitt uppdrag genom att meddela fastighetsfonden om detta. Avgår fastighetsvärderaren på detta sätt under mandattiden, ska fastighetsvärderaren lämna en redogörelse för sin verksamhet fram till den tidpunkt då personen avgår, om detta inte är onödigt med hänsyn till omständigheterna.
Om en fastighetsvärderares uppdrag blir vakant under mandattiden eller om en fastighetsvärderare mister sin behörighet för uppdraget, ska bolagsmännen, styrelsen eller motsvarande organ som deltar i valet av fastighetsvärderare se till att en ny värderare väljs för den återstående mandattiden.
18 b kap.
Långivande fonder och långivning
1 §
Sluten eller öppen struktur för en långivande fond
En långivande fond som förvaltas av en AIF-förvaltare ska vara sluten.
Med avvikelse från 1 mom. kan en långivande fond vara öppen om AIF-förvaltaren kan visa för Finansinspektionen att den långivande fondens system för hantering av likviditetsrisker är förenligt med fondens investeringsstrategi och inlösenpolicy.
Utan hinder av vad som föreskrivs i 1 mom. tillämpas långivande fonder tröskelvärden, begränsningar och villkor enligt förordningen om europeiska riskkapitalfonder, förordningen om europeiska fonder för socialt företagande och förordningen om europeiska långsiktiga investeringsfonder.
2 §
Policyer, förfaranden och processer för långivning
En AIF-förvaltare ska i fråga om långivning från en AIF-fond ha effektiva policyer, förfaranden och processer för att bevilja lån.
En AIF-förvaltare ska i fråga om långivning från en AIF-fond ha effektiva policyer, förfaranden och processer för att bedöma kreditrisken och för att administrera och övervaka kreditportföljen. Dessa ska tillämpas också när en AIF-fond skaffar lånen genom tredje parter. Effektiviteten vad gäller dessa policyer, förfaranden och processer ska ses över och vid behov uppdateras minst en gång om året.
Bestämmelserna i 1 och 2 mom. tillämpas dock inte på utgivning av delägarlån, om det nominella värdet av delägarlånen inte sammanlagt överstiger 150 procent av AIF-fondens kapital. Då ska AIF-förvaltaren iaktta bestämmelserna i 6 kap. 1 § 2 punkten om skyldigheter för AIF-förvaltare.
3 §
Begränsning av intressekonflikter vid långivning
En AIF-förvaltare ska säkerställa att en AIF-fond som den förvaltar inte beviljar lån till
1) AIF-förvaltaren eller AIF-förvaltarens personal,
2) AIF-fondens förvaringsinstitut eller den till vilken förvaringsinstitutet har delegerat uppgifter i enlighet med 15 kap. 5 §,
3) en sådan aktör till vilken AIF-förvaltaren har delegerat uppgifter i enlighet med 10 kap. eller en sådan aktörs personal, eller
4) en aktör som hör till samma koncern som AIF-förvaltaren, utom om den aktören är ett finansiellt företag som uteslutande finansierar andra aktörer än sådana som avses i 1—3 punkten.
4 §
Gränser för finansiell hävstång för en långivande fond
En AIF-förvaltare ska säkerställa att den finansiella hävstången i en långivande fond som den förvaltar inte överstiger 175 procent, om AIF-fonden är öppen, eller 300 procent, om AIF-fonden är sluten. Gränsen för finansiell hävstång beräknas som förhållandet mellan fondens exponering och dess nettotillgångsvärde. Lånearrangemang som helt täcks av avtalsenliga kapitalåtaganden från investerare i den långivande AIF-fonden ska inte anses utgöra exponeringar mot lån.
Kraven i 1 mom. tillämpas inte på en sådan långivande fond vars utlåningsverksamhet endast består i utgivande av delägarlån, om det nominella värdet av dessa delägarlån inte sammanlagt överstiger 150 procent av den AIF-fondens kapital.
Om en långivande fond av skäl som ligger utanför AIF-förvaltarens kontroll inte uppfyller kraven i 1 mom., ska AIF-förvaltaren inom en rimlig tidsperiod vidta behövliga åtgärder för att uppfylla kraven. Vid genomförandet av åtgärderna ska vederbörlig hänsyn tas investerarnas intressen.
5 §
Investeringsgränser för långivning
En AIF-förvaltare som ägnar sig åt långivning ska säkerställa att det nominella värdet av de lån som den gett till en enskild låntagare inte sammanlagt överstiger 20 procent av den AIF-fondens kapital, åtaganden eller totalteckningar, om låntagaren är ett finansiellt företag, en AIF-fond eller en i lagen om placeringsfonder avsedd placeringsfond. Tillämpningen av investeringsgränsen hindrar inte tillämpningen av tröskelvärden, begränsningar och villkor enligt förordningen om europeiska riskkapitalfonder, förordningen om europeiska fonder för socialt företagande eller förordningen om europeiska långsiktiga investeringsfonder.
Den investeringsgräns som fastställs i 1 mom. ska tillämpas senast den dag som anges i AIF-fondens stadgar eller prospekt och den får vara senast 24 månader från dagen för den första teckningen av andelar i AIF-fonden. Vid fastställandet av tillämpningsdagen ska hänsyn tas till särdragen och egenskaperna hos de tillgångar som AIF-fonden har för avsikt att investera i. Finansinspektionen får i undantagsfall efter att ha tagit emot en vederbörligen motiverad investeringsplan, godkänna en förlängning av denna tidsfrist med högst 12 månader.
Trots vad som föreskrivs i 1 mom., ska tillämpningen av investeringsgränsen tillfälligt avbrytas i situationer där AIF-fondens kapital ökas eller minskas. Avbrottet får dock inte vara längre än tidsbegränsat till vad som är absolut nödvändigt med hänsyn till AIF-fondens investerares intresse. Avbrottet får vara högst 12 månader.
Tillämpningen av den investeringsgräns som anges i 1 mom. upphör när AIF-förvaltaren börjar sälja AIF-fondens tillgångar för att lösa in andelar som en del av likvidationen av AIF-fonden.
6 §
Hänförande av intäkter från lån
Om en AIF-fond har gett ut lån ska intäkterna från lånen tillfalla den AIF-fonden i sin helhet. Eventuella tillåtna avgifter för handläggningen av lånen kan dras av från intäkterna från lånen. Alla kostnader med koppling till handläggningen av lånen ska uppges i enlighet med 12 kap. 5 §.
7 §
Bibehållande av minimilånebelopp
Förvaltaren av en långivande AIF-fond ska säkerställa att den AIF-fond som den förvaltar behåller minst fem procent av det nominella värdet av varje lån som AIF-fonden har beviljat och därefter överfört till tredje part. Minimibeloppet ska behållas fram till förfallodagen för det utgivna lånet, om lånet har beviljats konsumenter eller lånetiden är högst åtta år. I övriga fall ska minimibeloppet behållas i minst åtta år.
Med avvikelse från vad som föreskrivs i 1 mom. tillämpas skyldigheten att behålla minimibeloppet inte, om
1) AIF-förvaltaren börjar sälja tillgångar för att lösa in andelar som en del av likvidationen av AIF-fonden,
2) det är behövligt att avstå från det utgivna lånet för att uppfylla de restriktiva åtgärder som antagits enligt artikel 215 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt eller produktkraven,
3) det är behövligt att avstå från det utgivna lånet för att AIF-förvaltaren ska kunna genomföra investeringsstrategin för den AIF-fond som den förvaltar i AIF-fondens investerares bästa intresse, eller
4) försäljningen av det utgivna lånet beror på en försämring av den risk som är förknippad med lånet och som upptäcks av AIF-förvaltaren inom ramen för förfarandet för granskningar av vederbörlig skicklighet, aktsamhet och omsorg och riskhantering, och köparen har informerats om denna försämring när den köpt lånet.
En AIF-förvaltare ska på begäran av Finansinspektionen visa att undantagen i 2 mom. från skyldigheten att behålla minimibeloppet uppfylls.
Sådana investeringsstrategier där den långivande fonden endast överför de beviljade lånen eller låneexponeringarna till en tredje part är förbjudna.